（2013）东一法民二初字第2289号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-08-29
案件名称
唐岳泉与黄国辉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条，第一百四十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民二初字第2289号原告：唐岳某，男，香港居民，XXXX年XX月XX日出生，现暂住广东省东莞市寮步镇石步村石大路，香港永久性居民身份证号码：H313732（7），港澳居民来往内地通行证号码：H050398401。委托代理人：曾洪某，广东弘名律师事务所律师。委托代理人：王建某，广东弘名律师事务所法律辅助人员。被告：黄国某，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。原告唐岳某诉被告黄国某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告唐岳某的委托代理人曾洪某到庭参加了诉讼，被告黄国某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐岳某诉称，唐岳某和黄国某双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定由黄国某承租唐岳某的一套商铺。黄国某在开始承租原告商铺时有依约支付相应租金，之后陆续有拖欠行为，到现在为止，黄国某仍拖欠2012年12月份、2013年1月份、2013年2月份和2013年3月租金共107983元未付，经唐岳某屡次催讨未果。由于黄国某不按约支付租金且双方协商数次均无法解决，后《商铺租赁合同》与2013年3月5日予以了终止。综上所述，唐岳某履行了提供租赁物的义务，黄国某使用租赁物后却未履行支付租金的义务，黄国某的行为是违法行为。为维护自身合法权益，唐岳某特向法院提起诉讼，请求判令：一、黄国某支付拖欠租金107983元和逾期付款利息2000元（从2012年12月11日起计至起诉日，并顺延至还款日止，按银行同期逾期贷款利率计算）给唐岳某；二、黄国某支付拖欠的物业管理及水电费用3162元；三、黄国某支付违约金68200元；四、本案诉讼费由黄国某承担。庭审中，唐岳某明确其第一项诉讼请求，利息系从每笔拖欠租金的逾期之日起计算。本院依法向黄国某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知审判庭组成人员通知书、开庭传票、证据副本及其他诉讼材料。黄国某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，唐岳某系位于东莞市城区东纵大道138号盈锋广场首层162号铺（以下简称案涉商铺）的共有人之一，案涉商铺的另两名共有人分别为罗贤良和苏金财。唐岳某和黄国某签订《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，约定：1、由黄国某租赁案涉商铺，案涉商铺建筑面积342.66平方米，租赁期限为6年，即自2010年4月1日起至2016年3月31日止，其中从2011年4月1日起至2013年3月31日止，每月租金为34100元，当月租金在每月10日前付清。2、黄国某按3.5元／平方／月的标准，合计每月1199元向物业管理公司缴纳物业管理费。3、黄国某应在签订案涉合同时交纳相当于两个月租金的现金61380元作为合同保证金。4、除不可抗力外，任何一方如发生违反本合同的第四／五款规定（即有关双方权利义务的规定）之行为的，则另一方有权单方决定终止合同，并有权计收违反方的、相当于两个月的租金作违约金（合同保证金可抵违约金），合同即告终止。签订合同后，唐岳某遂交付案涉商铺给唐岳某使用。唐岳某述称，从2012年12月开始，黄国某开始拖欠租金，其中2012年12月拖欠租金34100元，2013年1月份拖欠租金34100元，2013年2月份拖欠租金34100元，2013年3月份拖欠五天的租金5683元，以上租金共计107983元。2013年3月1日，唐岳某委托广东弘名律师事务所向黄国某发出律师函，以黄国某拖欠租金的事由要求终止双方的租赁合同，律师函载明的终止日期为2013年3月5日，案涉商铺并于2013年3月6日由唐岳某收回自行处理。黄国某于2013年3月2日签收该律师函。另，唐岳某向东莞市盈锋物业发展有限公司支付了2013年1月至3月间物业管理费、电费等共计3867.13元，其中2013年2月管理费705.29元、2013年1月电费2456.55元，2013年3月管理费705.29元。又，庭审中，唐岳某述称其诉求的违约金金额并未扣除保证金，唐岳某同意用黄国某已支付的合同保证金抵扣违约金。在本案审理的过程，本院对案涉商铺的另两名共有人苏金财和罗贤良进行询问，二人均确认不参加本案诉讼，也愿意放弃其二人在本案中向黄国某主张的权利。以上事实，有《商铺租赁合同》、律师函、快递单、邮寄收费凭证、发票、快递查询单、缴款通知书、发票、房地产权证以及本院的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，唐岳某、黄国某所签订的案涉合同是双方真实意思的表示，且不违反法律的规定，双方均应受该合同的约束。黄国某拖欠租金的行为已经构成根本违约，应承担相应的法律责任，向唐岳某支付所拖欠的租金。由于黄国某在收到唐岳某要求解除合同的律师函后并未提出异议，因此案涉合同应按唐岳某所发出律师函所载明的终止日期2013年3月5日作为合同解除之日。黄国某拖欠唐岳某的租金数额为34100元×3个月＋34100元÷30天×5天=107983.33元，唐岳某所诉求的金额107983元要低于本院所计算的数额，本院在唐岳某诉求的范围内予以支持，超出部分视为唐岳某自动放弃。关于拖欠租金的利息，唐岳某主张以逾期贷款利率计算没有依据，本院不予支持，但黄国某须从每笔租金逾期之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计至实际清偿日止。关于唐岳某所垫付的管理费、电费，唐岳某为黄国某垫付上述费用并无法律上的理由，黄国某应向唐岳某返还所垫付的款项。至于具体的垫付款项，应为705.29元＋2456.55元＋705.29元÷30天×5天=3279.39元，唐岳某所诉求的数额3162元要低于本院所计算的数额，本院在唐岳某诉求的数额范围内予以支持，超出部分视为唐岳某自动放弃。关于违约金的问题，黄国某拖欠租金的行为已构成根本违约，按照案涉合同的约定，黄国某应支付唐岳某相当于两个月租金的违约金，即34100元×2=68200元。同时，黄国某已交纳61380元保证金，根据案涉合同的约定，该保证金可以抵扣违约金，故黄国某用该保证金用以抵扣违约金金额后，仅须支付唐岳某违约金金额为68200元-61380元=6820元。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告黄国某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐岳某支付所拖欠的租金107983元；二、被告黄国某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐岳某支付所拖欠租金的逾期付款利息（2012年12月租金34100元从2012年12月11日起、2013年1月租金34100元从2013年1月11日起、2013年2月租金34100元从2013年2月11日起、2013年3月租金5683元从2013年3月11日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计至实际清偿日止）；三、被告黄国某应于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告唐岳某为其垫付的物业管理及电费3162元；四、被告黄国某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐岳某支付违约金68200元，并在用61380元保证金抵扣后，实际支付6820元；五、驳回原告唐岳某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3926元，由原告唐岳某负担50元，由被告黄国某负担3876元。如不服本判决，原告唐岳某应在判决书送达之日起三十日内，被告黄国某则应在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 邹 国 雄审 判 员 谢 磊人民陪审员 袁影霞十一月二十一日书 记 员 吴 敏 珊第1页共3页 关注微信公众号“”