（2013）东中法民一终字第1829号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-03-19
案件名称
熊海平与东莞时富花园开发有限公司、东莞市时富幸福物业管理有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊海平,东莞时富花园开发有限公司,东莞市时富幸福物业管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1829号上诉人（原审原告）：熊海平，女。委托代理人：徐德义，男。被上诉人（原审被告）：东莞时富花园开发有限公司。住所地：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区。法定代表人：朱正贤。被上诉人（原审被告）：东莞市时富幸福物业管理有限公司。住所地：东莞市寮步镇横坑时富花园内。法定代表人：陈玉燕。上述两被上诉人共同委托代理人：胡奇根，广东莞信律师事务所律师。上诉人熊海平因与被上诉人东莞时富花园开发有限公司（以下简称时富公司）、东莞市时富幸福物业管理有限公司（以下简称幸福公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年1月9日，熊海平向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、时富公司、幸福公司向熊海平支付因房屋阳台不符合约定及面积差异的赔偿款8348.04元。2、时富公司、幸福公司向熊海平返还物业管理费滞纳金2790元。3、时富公司、幸福公司向熊海平支付造成熊海平损失22539.51元。合计33677.55元。4、时富公司、幸福公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，时富公司挂靠东莞市寮步房地产开发总公司(以下简称寮步公司)开发了时富花园商品房项目。2004年11月2日，寮步公司作为出卖方，时富公司作为委托代理方与熊海平签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：1.寮步公司将位于东莞市寮步镇横坑村时富花园D1-D2栋商住楼3座7楼B号房出卖给熊海平；2.该房建筑面积为110.66平方米，每平方米2514.47元，总价为278251元；3.合同第五条约定，计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积差异值为±0.6%～±3%，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可以选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。后时富公司出具销售不动产统一发票，发票显示熊海平付购房款278251元给时富公司。2012年2月16日，熊海平出具《确认函》，显示熊海平确认案涉房产入户门厅为封闭式门厅。2012年3月1日，幸福公司出具物业管理费发票，显示熊海平交纳2006年11月1日至2012年3月31日的管理费10075元和滞纳金2790元。2012年3月6日，测绘部门出具《房地产查丈登记表》，显示案涉房产建筑面积为106.74平方米。2012年3月14日,熊海平向东莞市地方税务局寮步税务分局交纳了案涉房屋的契税4173.77元及滞纳金3268.06元。2012年4月16日,东莞市城乡规划局出具《关于请求确认非封闭式阳台的复函》，显示案涉房产入户门厅在该局核准的图纸标示为“阳光花房”，立面图显示为栏杆造型，应判断该位置为非封闭式入户阳台。2012年5月23日，熊海平与时富公司签订了一份《协议书》，协议书约定：1、熊海平所购案涉房屋的“入户花园”拆改为半封闭状态，该房屋办理房产证时面积应按106.74平方米办理，时富公司向熊海平退回面积差异款，该房屋办证面积比购房合同约定面积少了3.32平方米，根据双方签订的购房合同中约定购房价格，该面积差异部分的款项折合为人民币8348.04元。2、在协议签订之日起办理房产证后十日内，由熊海平通知时富公司进入该房屋核实“入户花园”拆改为半封闭状态，拆除“入户花园”封闭部分，并拍照归档后，再由时富公司向熊海平支付上述面积差异款的一半即人民币4174.02元。双方确认该房屋“入户花园”已成半封闭后10天内，时富公司向熊海平支付上述面积差异款的另外一半即人民币4174.02元。熊海平在收取本条有关款项时，应向时富公司出具收据。3、该房屋“入户花园”拆改为半封闭状态后，熊海平不得再将该“入户花园”重新封闭，否则，熊海平应将基于本协议第二条所收面积差异款全部退还给时富公司，时富公司不用对该面积差异而再向熊海平支付任何款项。如果熊海平将该房屋转让给第三人的，必须明确告知并保证第三人不得将该房屋“入户花园”全封闭，若第三人将该房屋“入房花园”全封闭，熊海平也应将其于本协议第二条所收面积差异款全部退还给时富公司，时富公司也不用对该面积差异再向熊海平或第三人支付任何款项。2012年6月15日，东莞市房产管理局出具《房产证》，显示案涉房产的建筑面积为106.74平方米。2012年7月31日，熊海平与案外人戴良政、林丽君签订了一份《房地产买卖合同》，约定熊海平将案涉房屋以300000元的价格卖给案外人戴良政、林丽君。2012年9月6日，熊海平向东莞市地方税务局寮步税务分局交纳了案涉房屋的营业税16271.45元、城建税813.57元、教育费附加488.14元和地方教育附加费325.43元。时富公司至今未支付熊海平面积差异款。熊海平认为时富公司和幸福公司的违约行为造成其损失要求予以赔偿，而时富公司和幸福公司认为面积差异款未支付的原因是熊海平没有将“入户花园”从全封闭拆除为半封闭，物业管理费的滞纳金应另案处理，其已经减免了熊海平2000元滞纳金，总共滞纳金是4000多元。其不应再返还给熊海平，其一早就把确权手续放在房管局，不应由其承担手续费和多缴契税的滞纳金，这些费用是由购房者自己交的，除非合同约定是由开发商代交，但合同没有这种约定，购房者没有及时交，应由熊海平自行承担，营业税也是没有理由和依据。双方故而引起纠纷。经计算，本案《房地产查丈登记表》、《房产证》的建筑面积比合同约定的建筑面积少3.92平方米。另查明，熊海平与徐德义系夫妻关系，两人于2004年4月27日结婚。以上事实，有熊海平提交的《商品房买卖合同》、不动产销售发票、《房地产查丈登记表》、《关于请求确认非封闭式阳台的复函》、《确认函》《协议书》、照片、投诉检查核实情况表、回复、通知、住户手册、《东莞时富花园前期物业服务协议》、缴费通知单、物业费发票、春节值班表、收据、《房屋产权证》、税收转账专用完税证、《房地产买卖合同》、身份证复印件、复函、结婚证、《楼宇按揭抵押贷款合同》、公证书，时富公司和幸福公司提交了发票、图纸、证明、照片，以及原审法院的庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：本案中，案涉合同约定交付商品房的建筑面积以产权登记的建筑面积为准。《房地产查丈登记表》和《房地产权证》显示案涉房产建筑面积为106.74平方米，比案涉合同约定的建筑面积110.66平方米少3.92平方米。双方于2012年5月23日签订的《协议书》中约定案涉房屋面积差异款为8348.04元，时富公司退还该款给熊海平的前提条件是熊海平将全封闭的“入户花园”拆除为半封闭。时富公司在庭审中以熊海平没有将全封闭的“入户花园”拆除为半封闭为由拒绝向熊海平退还面积差异款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”本案《商品房买卖合同》第五条约定：“……计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。……2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。……”本案中，案涉房屋的《房地产权证》的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积确实存在面积差异，故依法时富公司应退还相应的面积差异款给熊海平。至于时富花园以《协议书》中双方约定退还该款的前提条件是熊海平将全封闭的“入户花园”拆除为半封闭为由拒绝付款。原审法院认为，经现场勘查，案涉房屋的“入户花园”处于半封闭还是全封闭状态是不能确定的，因为阳台上面的玻璃窗是可以随时进行拆卸或安装的。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因此，熊海平对案涉房屋的“入户花园”如何使用属于房屋所有权人的权利。如果开发商认为房屋所有权人对案涉房屋的使用违反了房地产管理法规可能影响案涉房屋的质量安全，开发商可向有关房地产管理部门反映要求行政处理，故对时富公司的此抗辩意见，原审法院不予采纳。因双方对案涉房屋面积差异款为8348.04元均没有异议，原审法院予以确认。故对熊海平要求时富花园退还案涉房屋的面积差价款8348.04元的诉讼请求，原审法院予以支持。另，熊海平未能提供相关证据证明幸福公司需对该债务承担清偿责任，原审法院对熊海平请求幸福公司退还面积差异款的诉讼请求予以驳回。至于熊海平主张时富花园、幸福公司应退还其物业管理费滞纳金2790元。由于熊海平提供的证据未能证明时富公司和幸福公司同意免去该部分物业管理费滞纳金2790元，故原审法院对熊海平请求时富公司和幸福公司向熊海平返还物业管理费滞纳金2790元的诉讼请求，原审法院不予支持。至于熊海平主张时富公司和幸福公司向熊海平支付造成熊海平损失22539.51元。因办理房屋产权登记手续并非必须委托中介机构才能办理,故熊海平委托东莞市开元房地产信息咨询有限公司东城分公司办理房屋产权登记手续的手续费不应由时富公司和幸福公司承担。至于契税滞纳金3268.06元和营业税16271.45元,熊海平主张是因案涉房屋存在质量问题而引起的,但案涉房屋的排水管道堵塞并不影响熊海平向税务部门缴纳契税和办理房产登记，且熊海平未能提供相关证据证明时富公司和幸福公司需对契税的缴纳和办理房产登记的延迟承担责任，故原审法院对熊海平请求时富公司和幸福公司向熊海平支付造成熊海平损失22539.51元的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞时富花园开发有限公司于判决生效之日起五日内退回熊海平房屋面积差价8348.04元。二、驳回熊海平的其他诉讼请求。如东莞时富花园开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审收取诉讼费642元，由熊海平承担481元，由东莞时富花园开发有限公司承担161元。熊海平不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）幸福公司应向熊海平返还物业管理费滞纳金2790元。物业费《缴费通知单》中没有显示应缴的滞纳金2790元，同时该单据背面已有幸福公司总负责人签署了“减免滞纳金”字样，是幸福公司与熊海平之间关于滞纳金减免的批示约定。减免滞纳金总额4790元已有足够确凿的证据，幸福公司应予全额返还给熊海平预交滞纳金2790元。且鉴于幸福公司没有尽到应有的及时维修的义务，熊海平要求幸福公司减免滞纳金2790元是合理、合情、合法的。（二）时富公司应向熊海平支付损失21639.51元。由于时富公司没有履行保证办理房地产权证的义务，造成该商品房不能办理产权登记。时富公司因违约，需承担熊海平经济损失21639.51元。理由如下：1、时富公司办证有始无终，没有通知熊海平也没跟进办理其他相关手续。2、时富公司没有履约准时办理《房地产权证》，导致熊海平未能享受二手房免交营业税的相关优惠政策。3、时富公司没有尽到告知义务，导致熊海平缴纳契税滞纳金损失3268.06元。4、时富公司未履约办理《房地产权证》，使熊海平委托中介商办理而支付了3000元中介服务手续费。（三）时富公司主观设置障碍，一拖再拖办证相关手续，阻挠熊海平办理该证。同时存有乘人之危、产权面积欺诈等行为，严重伤害了熊海平的利益和身心健康。（四）时富公司乘熊海平急需办理房产证的契机，迫使熊海平签署不合理、不平等的《协议书》，熊海平认为《协议书》中第一段第3条是不合理、不合法、不真实的条款。另，时富公司自行否认且不执行第2条款，该《协议书》应认定为违法的无效协议。（五）时富公司拒绝向熊海平公开对分摊面积的计算，对熊海平房产的产权面积中分摊面积部分存在不合理、不真实、存在虚假的现象。时富公司已丧失履行协议的基本诚信，没有按协议履行支付义务，应承担赔偿损失的责任。综上所述，熊海平请求二审法院：1、撤销原审判决第二项。2、时富公司和幸福公司向熊海平返还物业管理费滞纳金2790元。3、时富公司支付熊海平损失21639.51元。3、本案一、二审诉讼费由时富公司和幸福公司共同承担。时富公司和幸福公司均无在法定期限内向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，熊海平主张时富公司和幸福公司减免其滞纳金提供了2012年1月1日时富花园缴费通知单。该通知单上反映熊海平由2006年11月1日至2011年12月31日欠管理费6860.92元，2012年1月1日至2012年1月31日管理为为110.66元。幸福公司的物业管理负责人陈达材于2012年1月13日在该通知单上签名并写下“减免滞纳金”几字。熊海平收到该通知单后，一直未缴费，至2013年3月1日，熊海平才向幸福公司缴纳2006年11月1日至2012年3月31日的管理费10075元及滞纳金2790元。其余事实，原审法院查明清楚，本院予以确认。本院认为，根据熊海平上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是熊海平诉求时富公司和幸福公司返还物业管理费的滞纳金2790元及赔偿损失21639.51元能否支持。对此，本院分析如下：一、关于滞纳金问题。首先，熊海平主张其至2011年12月31日拖欠幸福公司管理费是9610元，时富公司和幸福公司对此无异议，本院予以确认。其次，熊海平主张时富公司和幸福公司的物业管理负责人签名同意减免其未依法缴交管理费的滞纳金4790元，时富公司和幸福公司对此不予确认，认为只同意减免部分滞纳金即2000元，并提供了熊海平于2013年3月1日交费发票抗辩。本院认为，熊海平提供幸福公司物业管理负责人签名的缴费通知单是发生在2012年1月13日，该通知单上手写的“减免滞纳金”并没有明确减免滞纳金的数额，而且双方结算的管理费是至2012年1月31日止。但熊海平一直拖至2013年3月1日才交管理费，并在该天缴交了拖欠管理费的部分滞纳金即2790元。本院结合双方提供的证据及陈述意见，采纳时富公司和幸福公司的主张，认为时富公司和幸福公司只同意减免了熊海平部分滞纳金，熊海平要求时富公司和幸福公司返还滞纳金2790元依据不足，本院不予支持。二、关于赔偿损失问题。熊海平诉讼中明确其损失包括营业税、契税滞纳金、办证中介费。对此，本院认为，熊海平与时富公司签订的《商品房买卖合同》只约定时富公司在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并无约定涉案房屋的产权证是由时富公司负责办理。更无约定若是时富公司的责任，造成熊海平不能在规定的期限内取得房地产权属证书，以后熊海平在办理产权证时发生的营业税、契税滞纳金、办证中介费需由时富公司承担。熊海平上诉认为《楼宇按揭抵押贷款合同》约定了时富公司需对案涉房屋办理房产证义务。本院查核了《楼宇按揭抵押贷款合同》，该合同是由东莞市商业银行与熊海平、时富公司三方签订，熊海平是借款人，时富公司是熊海平向银行借款的连带保证人。即使该合同约定时富公司需履行办理房产证义务，亦仅是相对于东莞市商业银行行使权利而言，且三方签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》第六十四条又约定了熊海平与时富公司签订的《商品房买卖合同》是楼宇按揭抵押贷款合同不可分割的组成部分。熊海平、时富公司在《楼宇按揭抵押贷款合同》中并没有约定《商品房买卖合同》约定的条款与《楼宇按揭抵押贷款合同》的条款有冲突，以《楼宇按揭抵押贷款合同》约定的条款为准。鉴于本案熊海平起诉的法律基础事实是商品房买卖合同关系，双方的权利义务应按《商品房买卖合同》约定的内容履行。综上分析，熊海平诉求时富公司和幸福公司赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由熊海平负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 钟满福代理审判员 钟 雯二〇一三年十一月二十一日书 记 员 罗锦婵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：