（2013）金义民初字第1849号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2016-03-04
案件名称
任晓红与浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司、叶国良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任晓红,浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司,叶国良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义民初字第1849号原告：任晓红，经商。委托代理人：李志钢，浙江柏德律师事务所律师。委托代理人：吴国桢，浙江柏德律师事务所律师助理。被告：浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司，住所地：义乌市稠城街道稠州北路1688号雪峰大酒店一至五层。法定代表人：王宏尔，执行董事。委托代理人：楼立明，浙江近真律师事务所律师。委托代理人：谢倩，浙江近真律师事务所律师。被告：叶国良，经商。委托代理人：吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。原告任晓红诉被告浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司、叶国良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理，依法由审判员陈成建适用简易程序于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告任晓红的委托代理人李志钢、吴国桢，被告浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司的委托代理人楼立明、被告叶国良的委托代理人吴汝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任晓红起诉称：两被告于2009年6月开始合作经营浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司，2009年10月1日，叶国良与原告签订房屋租赁合同一份，约定将两被告从义乌雪峰大酒店有限公司处租得的坐落于义乌市稠州北路1688号雪峰大酒店一至五楼房屋转租给原告，同日，签订合作协议约定双方共同经营KTV。2009年12月7日，因浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司对案外人楼滨忠负有债务，义乌市人民法院作出（2009）金义民执字3884-1号查封公告，对原告与第二被告合作经营的KTV大门加贴封条，进行固态查封，导致经营陷入困境。2010年12月27日，义乌市雪峰大酒店有限公司起诉本案原告，2013年6月21日金华市中级人民法院作出（2013）浙金民终字第599号民事判决书，判决原告支付租金3385429元及赔偿利息等费用。原告认为，两被告将具有权利瑕疵之房屋转租给原告使用，且因浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司对他人负有债务的行为导致原告承租的房屋被法院查封，无法经营，两被告对原告损失均应承担民事责任。诉讼请求：判令两被告赔偿原告房租损失人民币3385429元及赔偿利息损失（其中1250000元利息从2010年1月31日起计付；2135429元利息从2011年5月23日起计付，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率算至实际履行之日止）。被告浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司答辩称，从2009年6月开始虽然两被告签订了合作协议，但是叶国良并没有按照协议去履行，一直是由叶国良经营KTV。叶国良参加了义乌法院组织的协调会，也知道房屋存在瑕疵，浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司并没有和原告发生转租行为，不应对原告的损失承担责任。被告叶国良答辩称，请求法庭依法驳回原告要求其承担损失的诉请。其转让给原告所承租的房屋并没有瑕疵，2009年叶国良和原告签订的租赁合同是经过雪峰大酒店许可。原告和叶国良共同经营KTV，房租也是原告和叶国良共同支付。2009年10月19日义乌雪峰大酒店开具的水电发票交款户名为原告。2009年10月27日收取香蜜湖房租的户名也是原告。开业之初都是原告与被告共同经营的。从2009年10月1日原、被告签订的协议中可以看出，谁前期投资多少。另外，2009年12月7日承租房屋被义乌法院查封，原告于2009年12月23日向金华中院执行局提交紧急报告，原告应当知道权利被侵犯，而原告2013年8月才向法院起诉，本案诉讼时效已过。原告没有向雪峰大酒店解除承租的行为，是原告自己将损失扩大化，要自己承担责任。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据如下：证据1，（2011）金义民重字第13号判决书（核对件），证明原告损失房租的依据。证据2，（2013）浙金民终字第599号民事判决书（核对件），证明原告损失房租的依据。证据3，合作协议复印件，复印于（2009）金义民执字第3884号执行案卷，证明原告与被告叶国良合作经营KTV及叶国良的义务。证据4，（2009）金义民执字第3884-1号查封公告（核对件），证明因浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司对他人负债，导致KTV于2009年12月7日被查封。证据5，投资合作协议（核对件），证明两被告合作经营事实，应当共同对原告承担赔偿责任。证据6，房屋租赁合同（核对件），证明转租事实。被告浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司质证意见如下：证据1、2，真实性无异议，该损失与浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司无关。证据3，浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司对叶国良和任晓红之间的协议及具体内容不清楚。证据4，真实性无异议，2009年12月之前本案涉及的房屋就已经被义乌市人民法院采取动态查封措施。证据5，浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司确实与叶国良签订过这份协议，但是叶国良并没有按照协议履行，约定每月要上交法院利润款10万元，但是叶国良没有缴纳。证据6，真实性无异议，转租行为发生在叶国良和任晓红之间，与浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司无关。被告叶国良质证意见如下：证据1、2，真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告和被告从2009年6月就开始合作，被告已经将房屋转租给原告，原告是认可的。房租损失扩大也是由于原告的原因造成的。证据3，真实性无异议，证明目的有异议。合作协议可以看出原告和叶国良从开业之初就开始合作。从合作协议第二项可以看出，合作当中也表明都是由原告承担所有责任，叶国良在10月1日之后起有利润可以分得利润，没利润由原告承担。证据4，真实性、合法性无异议。证据5，叶国良确实与浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司签订过协议，具体是否是按协议操作不清楚。原告与两被告都是在合作的。证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司为了支持其抗辩，提供证据如下：证据1，会议记录一份（核对件），证明2010年6月22日之前至少有3件案件申请对浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司的财产进行执行，当时已对涉案房屋进行了动态查封。叶国良当时到场参加了会议，知道涉案房屋存在权利瑕疵。原告质证如下：真实性无异议。被告叶国良质证如下：原告和两被告都知道这个情况，产生利润之后上交法院10万元，后来怎么被查封不清楚。被告叶国良未向本院提供证据。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院的认证意见如下：本院对原告提供的证据1、2、4、5、6以及被告浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司提供的证据真实性予以确认，证据1、2的关联性在后详述。原告提供的证据3虽然被告浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司认为不知情，但该协议的相对方叶国良对此无异议，其真实性亦予以确认。根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司在义乌市稠城街道稠州北路1688号雪峰大酒店一至五层开设香蜜湖KTV，该公司有债务纠纷未履行。2009年6月22日，本院执行局就浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司债务处理方案召集投资方叶国良、王宏尔以及部分债权人进行协调，到场的债权人大多数同意香蜜湖KTV重新开业。2009年6月浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司（甲方）与投资人叶国良、冯旭（乙方）签订投资合作协议，约定为使公司重新开业，乙方同意投资注入开业资金……。协议主要内容：甲方租用雪峰酒店1-5层的娱乐场所，由乙方注入开业启动资金合作经营，合作期为2009年6月6日至2012年9月30日。开业筹备时间为55天，在8月上旬对外营业。乙方愿意投资人民币1500万元，资金用途：A、2008年10月1日至2009年9月30日，欠甲方房租费及水电费共计（6041967.00元）含判决书中的款项。B、2009年10月1日至2010年9月30日房租费（557.7万元）。C、开业筹备费用350万元。以上款项实行专款专用，并由乙方指定人员监督负责，参与公司经营的财务直接管理。在经营中双方确定一律不能给客人签单（赊欠，充抵）。甲方同意乙方在开张营业后，首先确保乙方收回投资款，在经营中所产生的利润（扣除经营成本和确保乙方收回投资后）上缴法院。该协议注明送法院备案。2009年6月19日，义乌雪峰大酒店有限公司（甲方）与叶国良（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第二、六条，乙方租赁甲方的雪峰大酒店二至五层房屋及一层的部分店面房，用于卡拉ok娱乐性经营；……双方对租赁期限、租金支付方式、违约责任等内容进行了约定。2009年10月1日，经义乌雪峰大酒店有限公司、叶国良及任晓红三方商议，义乌雪峰大酒店有限公司同意叶国良将上述合同权利、义务转让给任晓红，任晓红也同意接受并履行此合同各项条款。2009年10月1日，叶国良（甲方）与任晓红（乙方）签订合作协议，其主要内容：合作标的：2009年7月份开业后的香蜜湖KTV（下简称香蜜湖KTV）。香蜜湖KTV曾于2007年10月开业，后由于种种原因停业，现处于重新开业状态，并由甲方予以管理。甲方承诺各种证照齐全并处于有效状态；所有经营设备产权清晰，无任何争议；对外无任何劳动纠纷。经双方确认，为保证香蜜湖KTV的恢复经营，乙方前期投入累计达190万元，甲方前期已投入累计达75万元整。为维护双方合法利益，明确双方权利义务，本协议签订后，甲方不再投入任何投资款项，并转由乙方负责经营管理香蜜湖KTV。如香蜜湖KTV再有任何款项费用支出或有未支付款项，均在本协议签订之后的香蜜湖KTV营业收入中列支，如再有不足则由乙方负责补足，产生利润后优先归还乙方上述所补足款项。经营及利润分配方式：本协议签订后，乙方负责合作后的场所经营，甲方不参与任何合作后新场所的经营行为。双方股份比和利润分配均按乙方70%，甲方30%比例分配。自本协议签订之日起，如香蜜湖KTV法定所有者浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司方回购经营权，则回购后所得款项分配比例按照第三条执行，但须先扣足本协议第二条所明确的甲乙双方款项及甲方垫付补足款后，再行分配。具体回购事项，见本合同附录一。2009年12月7日，本院（2009）金义民初字第3884-1号公告查封浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司在义乌市稠州北路1688号雪峰大酒店一至五楼内的财产。2010年12月27日，义乌市雪峰大酒店有限公司起诉任晓红等，要求其支付承租雪峰大酒店的房屋租金等费用，因为任晓红受让了叶国良与义乌市雪峰大酒店有限公司房屋租赁合同的权利义务，终审判决由任晓红支付义乌市雪峰大酒店有限公司租金3385429.92元及赔偿利息等费用。本院认为，根据生效判决，叶国良与任晓红之间的租赁权转让合法有效，承租人叶国良退出租赁关系，受让人任晓红成为承租人。房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。因为任晓红受让了叶国良与义乌市雪峰大酒店有限公司房屋租赁合同的权利义务，故任晓红应当支付义乌市雪峰大酒店有限公司房屋租金。现原告要求两被告对其房租损失承担责任，其主张不能成立，理由如下：1、两被告不是房屋租赁合同的当事人；2、雪峰大酒店一至五楼属于义乌市雪峰大酒店有限公司，权利没有瑕疵；3、法院查封的是雪峰大酒店一至五楼内浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司的财产，非查封义乌市雪峰大酒店有限公司上述房屋；4、从合作协议内容看，任晓红与叶国良的合作协议明确双方合作经营位于雪峰大酒店一至五楼的香蜜湖KTV。双方约定香蜜湖KTV曾于2007年10月开业，后由于种种原因停业，现处于重新开业状态，……为保证香蜜湖KTV的恢复经营，任晓红前期投入累计达190万元，叶国良前期已投入累计达75万元整……。上述条文可以看出两方面的内容，其一，双方未约定房屋租金作为损失；其二，香蜜湖KTV因故停业，原告注入资金，为了重新开业，作为投资方，原告称不知道浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司对外有债务等，不符合常理。双方约定如浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司回购香蜜湖KTV经营权情况下的分配条款，可以从另外一个层面说明原告应当知道浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司对外有债务。另外，根据生效的金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第599号民事判决，浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司因为涉及债务纠纷被债权人申请强制执行，后原、被告等建立投资合作关系，以使香蜜湖KTV得以继续对外营业而不被法院查封，可以认定接手前任晓红对浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司的经营状况及涉案房屋的使用风险有足够的认识。后因为涉案债权不能得到顺利的执行，相关财产被法院依法查封，属于投资人和管理人正常的经营风险，不能归责于浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司。双方同时约定对外无任何劳动纠纷，现原告没有证据证明对外有劳动纠纷。双方的协议中明确具体回购事项见本合同附录一。经本院限期责令原告提供合同附录一，原告至今未提供，其持有对自己不利的证据而不提供，应当承担不利的后果。综上，当事人对自己的主张，有责任提供证据，举证不能的，承担不利后果。原告以房屋有权利瑕疵以及浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司对外有债务被查封为由，把应当支付给房东的租金作为损失，要求两被告赔偿，理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告任晓红的诉讼请求。案件受理费19966元（已减半），由原告任晓红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币39932元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）审判员 陈成建二〇一三年十一月二十一日书记员 黄 超 关注微信公众号“”