（2013）玄锁民初字第620号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-02-21
案件名称
原告南京紫竹物业管理有限公司与被告汤宝进、严清物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京紫竹物业管理有限公司,汤宝进,严清
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄锁民初字第620号原告南京紫竹物业管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区建宁路263号第四层。法定代表人张胜，南京紫竹物业管理有限公司总经理。委托代理人柳鹰、许彬彬，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被告汤宝进，女，1979年11月4日生。被告严清，男，1973年11月4日生。原告南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）诉被告汤宝进、严清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员窦开独任审判，公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托代理人柳鹰、被告汤宝进、严清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹物业公司诉称：原告是南京市玄武区X道X号X小区（以下简称X小区）的物业管理公司，被告是该小区经X街区X幢1106室的业主。自2010年7月1日至2012年12月31日，被告共欠物业费6216.84元，逾期违约金335.71元，公摊水电费892.433元。经多次催要，被告拒不支付。故原告诉至法院，请求判令被告支付2010年7月1日至2012年12月31日的物业费及逾期违约金、公摊水电费共计7444.983元，并承担本案邮寄费用45元���查档费60元及诉讼费。被告严清辩称：原告确系X小区的物业管理公司，被告确实未缴纳从2010年7月1日至2012年12月31日的物业费，但被告不认可开发商与原告签订的X物业服务合同。该小区业主委员会成立已久，应当由业主委员会选任正式的物业管理公司，故原告不具备收取物业费的合法资格；在开发商处登记的业主是严清、汤宝进两个人的名字，查档费等属于原告诉前准备，被告不同意承担；原告的物业服务缺位，也未将小区的其他收入公示，不符合法律规定。被告汤宝进辩称：公摊水电费应当包括在物业费中，其他意见同严清意见。经审理查明：2009年12月8日，原告（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《X物业服务合同》一份，合同约定：甲方选聘乙方为X小区提供前期物业管理服务；物业服务内容包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施��备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务质量标准包括物业共用部位外表完好、整洁、无脏损，物业共用设施设备急修、零修及时率100%，设备良好、运行正常，无事故隐患，物业共用部位和相关场地清洁、保洁率100%，环卫设施完善，公共绿化由专人养护和管理，对于停车地带及车库做到有效监控并定时巡视，确保车辆停放有序，出现问题及时处理，小区实行24小时值班制度，对所有设备设施进行不间断监控保护；物业服务期限自2009年12月8日起至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费���按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月每平方米；物业费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用；物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊，电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。另查明：被告汤宝进、严清系X小区X街区X幢1106室业主，该房屋建筑面积为172.69平方米。原告分别于2010年1月15日、2011年1月20日、2012年1月11日发出缴费通知，要求业主缴纳当年物业费及之前拖欠物业费、水电费。两被告缴纳了2010年上半年的相关费用，但至今未缴纳自2010年7月1日起至2012年12月31日止的物业管理费及公摊水电费。审理中，两被告称：原���提供的物业管理服务存在多方面质量瑕疵，且改进很少，例如未启用监控系统、门禁系统损坏后无人修理、车库管理不到位导致被告的车辆在车库内被损坏未得到合理解释、小区照明和卫生存在问题、消防设施不到位、建筑垃圾乱摆放等，故两被告同意支付50%的物业费；被告之前缴纳的物业费中都是包括公摊水电费。被告汤宝进为支持其主张，提供了照片等证据加以证明。被告严清对被告汤宝进提供的证据无异议。对此，原告坚持认为：对照片真实性存在异议，即使该照片是真实的，但只能反映某一时间的情况，不能证明原告在履行物业管理合同过程中有瑕疵，两被告不能因此少交或不交物业费。原告按约向被告提供了物业服务，被告应当全额支付物业费；公摊水电费系业主消费产生，包括电梯、地库、增压泵、污水处理、路灯、草坪灯等形成的电费及绿化等形成的水费，应当由业主承担。为证明其主张，原告提交自2010年7月起至2012年12月止的公摊水电费发票67张及公摊水电费拖欠情况统计表一份，证明两被告拖欠自2010年7月起至2012年12月止的公摊水电费共计892.433元。两被告质证称：对证据的真实性予以认可，但公摊水电费应当包括在物业费中。因双方分歧较大，致调解无效。上述事实，有当事人的陈述、《X前期物业服务合同》、缴费通知、水费发票、房屋登记簿、照片及本院庭审笔录等加以证明。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，X小区的建设单位南京建辉房地产开发有限公司与原告签订的《X物业服务合同》合法有效，对原告及X小区所有业主均具有约束力，各方均应按合同履行。原告作为物业管理服务企业，在2010年7月1日至2012年12月31日期间为X小区提供物业服务，基本履行了合同约定的物业管理服务义务，应当获得相应的报酬。两被告提出原告提供的物业管理服务存在瑕疵的主张，并不能构成其不支付物业费的理由。故原告要求两被告支付拖欠物业费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告对原告所主张的物业费数额6216.84元无异议，本院予以确认。对于原告要求两被告支付逾期违约金的请求，因被告汤宝进提供的证据能够反映原告所提供的物业管理服务尚存不足之处，两被告作为业主迟延支付物业费系事出有因，故对原告的该项请求，本院不予支持。公摊水电费按合同约定应由业主分摊，原告已代为缴纳了2010年7月1日至2012年12月31日期间的公摊水电费892.433元，现要求两被告支付，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告主张公摊水电费应当包括在物业费内，但未能提供证据证明，本院不予采信。原告主张的邮寄费、查档费无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告汤宝进、严清于本判决生效之日起十日内支付原告南京紫竹物业管理有限公司自2010年7月1日起至2012年12月31日止的物业费6216.84元、公摊水电费892.433元，合计7109.273元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告汤宝进、严清承担（此款原告已预交，被告在给付上述判决款项时加付此款给原告；原告预交诉讼费中的剩余部分25元由本院退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各1份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10105901040001276）。代理审判员 窦 开二〇一三年十一月二十一日见习书记员 顾梦寅 来自