（2013）济民四终字第391号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-01-02
案件名称
杨昭君与济南民天面粉有限责任公司、济南民天润园商贸有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨昭君,济南民天面粉有限责任公司,济南民天润园商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民四终字第391号上诉人（原审被告）杨昭君委托代理人张学燕，济南槐荫律政法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）济南民天面粉有限责任公司，住所地济南市。法定代表人马云庆，董事长。被上诉人（原审原告）济南民天润园商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人赵鸣，董事长。两被上诉人的委托代理人李占义、张光明，山东海那律师事务所律师。上诉人杨昭君因与被上诉人济南民天面粉有限责任公司（以下简称民天面粉公司）、济南民天润园商贸有限公司（以下简称润园公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，位于济南市经一路325号（门牌号现变更为329号，济槐房字第007**号）房产系济南面粉厂所有的公房，1997年，济南面粉厂被济南中心面粉厂兼并，并于同年改制为民天面粉公司。2005年，民天面粉公司出资成立润园公司并将上述房产委托其经营管理并允许其以润园公司名义对外出租。自2000年起，杨昭君分别自民天面粉公司、润园公司处租赁上述房屋作为浴池经营使用，期间多次续签租赁合同。2010年2月，润园公司作为甲方与杨昭君作为乙方再次签订租赁合同，继续将上述房屋租赁给杨昭君使用并约定：租赁期限自2009年12月1日至2010年11月30日；依照先交租金后用房的原则乙方于2009年11月12日前一次性交纳一年租金18000元；乙方必须妥善使用和维护租赁财产及公共设施，乙方投资改造要征得甲方同意，改造的不动产（如地面、内外墙、门窗等装饰改造）归甲方所有；本合同期满双方均同意延长租赁期的，双方应于2010年9月30日前重新签订合同。合同签订后，杨昭君按约定交纳了合同期限内的房租并继续租赁使用房屋。上述合同到期后，双方未再续签新的租赁合同，杨昭君继续使用上述房屋至今但未再交纳房租。对未交纳房租的情况杨昭君陈述其并未故意拖欠，而是民天面粉公司、润园公司没再主动找其要过房租，其也找不到民天面粉公司、润园公司交纳房租，无法交纳。杨昭君对陈述的租赁房租的改造修缮情况及经济损失未能提交任何证据予以证实，其称当时是跟公司的尹总口头协商的，其同意改造装修并给予一定补偿。对此，民天面粉公司、润园公司并未予以确认。原审法院认为，根据民天面粉公司及润园公司提交的证据材料，本案所涉房产系民天面粉公司所有的房产，由该公司委托润园公司经营管理并出租收益。润园公司与杨昭君签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应予以确认，双方也已经按照合同约定履行完毕。上述合同到期后，双方未再续签新的租赁合同，杨昭君继续占有使用房屋，应当及时向润园公司交纳房租。杨昭君虽然提出了其无法交纳房租的理由，但并非其自2010年12月至2013年6月拖欠房租的正当理由，润园公司有权要求杨昭君补交拖欠房租。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，拒付租金的诉讼时效为一年，润园公司自2013年7月提起诉讼主张权利，其主张的2012年7月至2013年6月租金予以支持，按照双方合同约定的租金标准共计18000元，杨昭君应当向润园公司支付；润园公司主张的2012年7月前的租金已超出诉讼时效，原审不再支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条及第二百三十二条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，因润园公司与杨昭君并未再续签新的租赁合同，结合杨昭君已自2010年12月起拖欠租金的实际情况，润园公司有权要求解除双方的租赁合同关系，杨昭君应当依法将承租房屋腾交给润园公司。杨昭君提出的房屋改造修缮的费用及经济损失未能提供证据予以证实，民天面粉公司、润园公司也未予以确认。而且根据双方签订的租赁合同的约定，“乙方投资改造要征得甲方同意，改造的不动产（如地面、内外墙、门窗等装饰改造）归甲方所有”。因此，杨昭君提出的上述意见无法采信和支持。因民天面粉公司系本案房租的所有权人，也系润园公司对外出租该房屋的委托人，其与润园公司共同向杨昭君主张权利，原审法院予以支持。民天面粉公司与润园公司主张的因未及时领取拆迁款的经济损失165000元没有证据证实，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除济南民天润园商贸有限公司与杨昭君关于济南市经一路325号（门牌号现变更为329号，济槐房字第007**号）房产的租赁关系；杨昭君于判决生效之日起30日内将上述房屋腾交济南民天润园商贸有限公司与济南民天面粉有限责任公司。二、杨昭君于判决生效之日起10日内向济南民天润园商贸有限公司与济南民天面粉有限责任公司支付2012年7月至2013年6月的房租18000元。三、驳回济南民天面粉有限责任公司与济南民天润园商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4842元，减半收取2421元，由济南民天面粉有限责任公司与济南民天润园商贸有限公司负担1400元，杨昭君负担1000元。上诉人杨昭君不服原审判决上诉称，一、原审认定自2012年7月至2013年6月的租金不当，被上诉人的该租金主张已超出诉讼时效。二、上诉人所提出的房屋修缮费用与租赁合同约定的房屋装饰改造不能等同，根据《合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，被上诉人依法依理均应赔偿。三、按合同约定，被上诉人始终未兑现给上诉人供暖的义务，给上诉人造成较大经济损失，原审判决未对此予以说明。四、双方已认可上诉人自建了房屋，分别为营业室10平方，理发店39平方、三个单间20平方、锅炉房15平方，共计84平方，原审判决对该项是否予以补偿未给以说明。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。被上诉人民天面粉公司、润园公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，润园公司与杨昭君签订的房屋租赁合同于2010年11月30日到期后，双方未续签合同，杨昭君继续占有使用房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，杨昭君应按原合同标准向润园公司支付租金。因民天面粉公司、润园公司于2013年7月向原审法院提起诉讼，要求杨昭君支付所欠租金，其诉讼请求中自2012年7月至2013年6月的租金18000元，显然未超过诉讼时效，杨昭君应予支付。杨昭君称该部分租金请求已超过诉讼时效，于法无据，本院不予采信。杨昭君上诉所称的房屋修缮费用、未按约供暖的经济损失以及自建房屋的补偿等问题，本院认为，均应属于反诉内容，因杨昭君在本案一审中未提出反诉请求，对以上问题本院不予审查，杨昭君可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4842元，由上诉人杨昭君负担。本判决为终审判决。审判长 马立营审判员 林瑞国审判员 孟繁荣二〇一三年十一月二十一日书记员 吴秀婷 关注微信公众号“”