（2013）贵民二终字第154号

裁判日期: 2013-11-21

公开日期: 2014-10-31

案件名称

李晓与黄应杰建设用地使用权转让合同纠纷一案民事判决书

法院

广西壮族自治区贵港市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李晓,黄应杰

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

全文

广西壮族自治区贵港市中级人民法院民事判决书（2013）贵民二终字第154号上诉人（一审被告、反诉原告）李晓，男，住贵港市港南区××新华村××—××号。委托代理人陆如积。被上诉人（一审原告、反诉被告）黄应杰，男，住贵港市××区××新城××楼××号。委托代理人黄玉安，与黄应杰是父子关系。委托代理人杨谋新。上诉人李晓因与被上诉人黄应杰建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院（2013）南民初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月11日受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年10月23日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任笔录。上诉人李晓的委托代理人陆如积，被上诉人黄应杰的委托代理人杨谋新、黄玉安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院确认以下法律事实：2012年3月15日，黄应杰与李晓签订《土地、厂房转让合同书》一份，合同约定：甲方？（即黄应杰）自愿将自已所有的位于贵港市XX区XX镇卖酒坡的贵港市安康昌顺五金加工厂（以下简称昌顺五金厂）工业用地【面积为5333平方米，土地证号为：贵国用（2008）字第**号】的土地使用权及该地上的厂房和工业用电变压器一并转让给乙方（即李晓）所有；该土地及厂房、变压器转让价款为人民币450万元，由乙方在签订合同时一次性转帐付清给甲方；在乙方办理该土地过户手续时，甲方协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方负担等内容。黄应杰及其妻子胡冬妮和李晓均在合同上签名，贵港市民安法律服务所作为见证人也在合同上盖章。因李晓未能一次性支付转让款450万元，在双方签订上述合同的第二天，即2012年3月16日，双��又签订了一份《土地、厂房转让合同书补充协议》，协议约定：因乙方不能一次性支付给甲方《土地、厂房转让合同书》约定的转让款人民币450万元，即由乙方向甲方指定的银行帐号转帐100万元定金后，甲方将土地使用权证交给乙方收执，甲方持有昌顺五金厂的个体工商户执照暂时由甲方保管，待乙方把全部转让款付清给甲方后，甲方即将昌顺五金厂的个体工商户营业执照交给乙方保管；土地使用权证交付时间，于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给乙方所有，即由乙方支付给甲方定金100万元，余下350万元（含定金）。乙方在30天内支付给甲方200万元，该款到达甲方指定的帐户后，甲方即将土地使用证过户给乙方名下及协助办理相关的转让变更手续；如甲方延期交付给乙方接管和使用，甲方按每日5000元支付损失费给乙方。若乙方不按时支付余下��150万元给甲方，乙方则按每日2500元赔偿损失给甲方等内容。黄应杰及其妻子胡冬妮和李晓均在补充协议上签名，贵港市民安法律服务所亦在协议上盖章。之后，李晓于2012年3月19日向黄应杰支付了定金100万元，2012年4月5日前向黄应杰支付了200万元，而黄应杰亦于2012年3月19日将贵国用（2008）第XX号国有土地使用权证交给李晓收执，同年4月5日将昌顺五金厂个体工商户营业执照经营者姓名变更登记为李晓；2012年4月17日，黄应杰又将昌顺五金厂的公章、机构代码正、副本交付给李晓，李晓出具了收条给黄应杰收执；同年5月29日，黄应杰又将贵港市安康昌顺五金加工厂的营业执照正、副本交付给李晓收执，李晓同样出具了收条给黄应杰收执。而李晓至今未向黄应杰支付余款150万元。为此，黄应杰向港南区人民法院起诉，请求：1、李晓支付拖欠其土地、厂房转让款150万元；2、李晓从2012年6月1日至本案生效判决履行完毕之日止，按每天2500元计算，向其支付损失费。另外，黄应杰在与李晓签订《土地、厂房转让合同书》后，已将变压器已交付李晓使用，但未办理变压器的过户手续。为此，李晓以黄应杰迟延交付为由，反诉请求黄应杰赔偿其经济损失60万元。一审法院另查明，2008年12月20日，黄应梅与杨文献、林建军、林取瞻签订《租赁合同》一份，约定由黄应梅将本案讼争的厂房租赁给杨文献、林建军、林取瞻使用，租赁期从2009年1月1日至2012年12月30日止，共四年；从2009年1月1日起计租金，年租金为55000元，杨文献、林建军、林取瞻须在每月5日前支付当月租金给黄应梅等内容。因杨文献、林建军、林取瞻未能按时支付租金，黄应梅于2012年5月7日诉至法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求杨文献、林建军腾出租赁厂房，将厂房��还黄应梅。2012年7月25日，一审法院作出了（2012）南民初字第799号民事判决，判决解除黄应梅与杨文献、林建军、林取瞻签订的《租赁合同》；并判决杨文献、林建军于判决生效之日起十日内腾出租赁厂房，将租赁厂房返还给黄应梅。一审判决后，杨文献、林建军、林取瞻未上诉，该案已于2012年8月23日发生法律效力。该案在审理过程中，黄应梅还向法院申请财产保全，2012年5月9日，本院依法查封了杨文献、林建军所有的开式可倾压力机、弯管机、剪板机等一批机械设备，被法院查封的上述机械设备存放在昌顺五金厂的一间厂房内，一直存放至2013年2月7日才搬出。李晓在与黄应杰签订《土地、厂房转让合同书》后，也已开始进厂施工，并在厂房内安放有板材。一审法院还查明，本案讼争土地于2008年3月20日办理了国有土地使用权证【使用权证号：贵国用（2008）第XX号】，土地使用权人是昌顺五金厂。原昌顺五金厂的经营者是黄应梅，2012年4月5日，昌顺五金厂经营者变更为李晓。一审法院认为，本案本诉争议焦点是：1、黄应杰、李晓双方在履行合同过程中谁违约；2、黄应杰要求李晓支付拖欠的土地、厂房转让款150万元及支付从2012年6月1日至本案生效判决履行完毕之日止，按每日2500元计算的损失费有无事实及法律依据。反诉的争议焦点是：1、李晓与黄应杰在履行合同过程中谁违约；2、李晓要求黄应杰赔偿经济损失60万元有无事实及法律依据。对此，该院认为，黄应杰与李晓签订的《土地、厂房转让合同书》以及《土地、厂房转让合同书补充协议》合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行各自的义务。合同签订后，黄应杰已于2012年3月19日将国有土地使用权证交付给李晓收执，2012年4月5日将个体工商户营业执照变更为李晓，同年5月29日，黄应杰又将昌顺五金厂营业执照交付给李晓收执，李晓在收到上述证件后，理应按照双方的约定按时向黄应杰支付转让款450万元，而李晓仅于2012年3月19日向黄应杰支付100万元，2012年4月5日前向黄应杰支付200万元，余下150万元至今未予支付，李晓的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。现黄应杰要求李晓支付拖欠的土地、厂房转让款150万元及从2012年6月1日起至本案生效判决履行完毕之日止按每日2500元计算违约金的请求，事实清楚，理由充分，证据确凿，该院予以支持。对李晓提出2012年3月16日双方签订的补充协议中并未对余下的150万元约定有具体付款时间的抗辩，一审法院认为，虽然黄应杰、李晓在2012年3月16日《土地、厂房转让合同书补充协议》中未对余下的150万元的付款时间另作约定，但该补充协议只是对原合同的补充，补充协议未另作约定的，应按原合同执行。为此，150万元的付款时间就应是2012年3月15日；对李晓提出的黄应杰未在2012年5月31日前完全将土地、厂房、变压器交付给其，是黄应杰违约，黄应杰要求支付违约金没有事实依据的抗辩，一审法院认为该抗辩理由于法无据，于理不合，不予采信。双方签订合同后，黄应杰已将变压器交付给李晓使用，李晓可持相关资料办理过户登记手续，黄应杰应给予协助。按照双方签订的《土地、厂房转让合同书补充协议》，黄应杰应于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给李晓所有，而黄应杰因（2012）南民初字第799号一案，将法院查封的财产存放在厂房内，并占用了其中一个房间，对这一事实，黄应杰是明知的，但其在（2012）南民初字第799号案尚未生效之时就与李晓签订了《土地、厂房转让合同书》，并且直到2013年2月7日将查封财产搬出后，其才完全将厂房交付李晓使用，黄应杰未能如期交付厂房，在履行合同过程中存在瑕疵，其构成违约，亦应承担相应的违约责任。根据违约金主要是以补偿为主，以惩罚为辅的原则，双方在补充协议中约定的：“如甲方延期交付给乙方接管和使用，甲方按每日5000元支付损失费给乙方”，“按每日5000元支付损失费”的约定过高，且案件审理过程中，黄应杰亦提出按每日5000元计算损失费过高，同时李晓也未能提供证据证实其每日的损失有5000元，为维护民法的公平和诚实信用原则，为此，结合本案实际情况，对李晓请求的该损失费应适当予以调整，以每日2500元计算为宜，因此黄应杰应向李晓支付从2012年6月1日计至2013年2月7日的损失费共627500元。现李晓要求黄应杰赔偿从2012年5月31日至2012年2月6日止的经济损失60万元，该院予以支持。黄应杰提出其并未违约的抗辩与事��不符，该院不予采信。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，判决：一、李晓向黄应杰支付土地、厂房转让款150万元；二、李晓应向黄应杰支付违约金（违约金计算：从2012年6月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每日2500元计）；三、黄应杰向李晓赔偿经济损失60万元。本案受理费24500元，财产保全费5000元，反诉受理费4900元，由黄应杰负担4900元，李晓负担29500元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。上诉人李晓不服上述判决，上诉称，一、《土地、厂房转让合同书补充协议》对余款150万的具体付款时间未作约定，一审法院认为该补充协议是对原合同的补充，补充协议未对付款时间另作约定，应按原合同执行，这完全缺乏事实和法律依据。上诉人并不存在违约。二、被上诉人黄应杰未能按约定将昌顺五金厂的土地、厂房及变压器交付给上诉人管理使用，构成了违约，上诉人对支付余款150万元有抗辩权。按补充协议约定，被上诉人应于2012年5月31日将昌顺五金厂的土地、厂房和变压器交付给上诉人，但由于被上诉人的姐姐黄应梅于2008年12月将厂房出租给杨文献、林建军，黄应梅于2012年5月7日起诉两承租人，同年7月港南法院作出（2012）南民初字第799号判决，同年8月判决生效后被上诉人才将土地、厂房交付给上诉人。被上诉人于同年7月中旬试图交付，但被杨文献阻拦。黄应梅申请港南法院查封扣押设备，存放在一大间厂房内，直到2013年通过港南法院将查封财产搬出，才完全将厂房交付给上诉人。但被上诉人至今未协助将变压器过户到上诉人名下。因此，被上诉人一直未要求上诉人支付余款150万元，直到2013年3��才通过其委托代理人向上诉人发函要求支付150万元。上诉人认为应抵减被上诉人应支付的违约金后多还少补。为此，请求二审法院撤销一审判决主文第二项。被上诉人黄应杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，此外，本院还查明，二审期间，李晓于2013年8月22日将转让款余款150万支付给了黄应杰。本院认为，黄应杰与李晓签订的《土地、厂房转让合同书》以及《土地、厂房转让合同书补充协议》合法有效，双方当事人均应严格履行。一、关于余款150万元支付时间等问题，虽然《土地、厂房转让合同书补充协议》并未明确约定，但被补充协议约定了“甲方持有昌顺五金厂的个体工商户执照暂时由甲方保管，待乙方把全部转让款��清给甲方后，甲方即将昌顺五金厂的个体工商户营业执照交给乙方保管”，由此可见，在黄应杰将昌顺五金厂的个体工商户营业执照交给乙方时，李晓应将包括余款150万元的转让款全部付清给黄应杰。黄应杰于2012年5月29日，将李晓经营者改名为李晓后的昌顺五金厂营业执照交付给李晓收执，李晓在收到上述证件后，理应按照双方的约定按时向黄应杰支付转让款450万元，而李晓仅支付了300万元，余下150万元未付，明显违约，应承担相应的违约责任，上诉人称双方对余款150万元的支付时间没有约定，经查与事实不符，不予采信。二、关于昌顺五金厂的土地、厂房及变压器等的交付问题。《土地、厂房转让合同书补充协议》约定“土地使用权证交付时间，于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给乙方所有，即由乙方支付给甲方定金100万元，余下350万元（含定金）。乙方在30天内支付给甲方200万元，该款到达甲方指定的帐户后，甲方即将土地使用证过户给乙方名下及协助办理相关的转让变更手续”，即黄应杰应于2012年5月31日前将合同约定的土地、厂房及变压器交付给李晓，但黄应杰仅于2012年8月30日交付了除一间小厂房外的厂房、土地，直到港南区人民法院2013年2月7日将查封财产从该小厂房搬出后，黄应杰才完全将厂房交付李晓使用，因此，黄应杰亦应承担相应的违约责任，一审法院判决黄应杰支付逾期交付厂房、土地违约金60万元给李晓并无不当。三、关于违约金的计算问题。上诉人与被上诉人约定若黄应杰违约，按每日5000元支付损失费给李晓。若李晓不按时支付余下的150万元给黄应杰，则按每日2500元赔偿损失给黄应杰，虽然过高，但合同同时约定“如甲方延期交付给乙方接管和使用，甲方按每日5000元支付损失��给乙方”，违约金亦明显过高，一审法院调整为以每日2500元计算后，双方违约金计算标准相当，故本院不再调整。由于黄应杰事实上于2013年2月7日才完全将厂房等财物交付李晓使用，而李晓于2013年8月22日才将转让款余款150万支付给了黄应杰；因此，一审法院判决李晓以150万元为基数，从2012年6月1日起至生效判决确定付清之日止，按合同约定的违约金标准计付逾期付款违约金给黄应杰并无不当；由于李晓于2013年8月22日将转让款余款150万支付给了黄应杰，故违约金应计至2013年8月22日止。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决，如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24500元（上诉人李��已预交），由李晓负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李志廉审　判　员　　黄钰雄代理审判员　　陈朵朵二〇一三年十一月二十一日书　记　员　　梁明燕微信公众号“”