（2013）成民终字第5349号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-04-15
案件名称
付立家、付建家与成都山水置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付建家,付立家,成都山水置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5349号上诉人（原审原告）付建家。委托代理人彭建春。上诉人（原审原告）付立家。委托代理人彭建春。被上诉人（原审被告）成都山水置业有限公司。住所地：四川省成都市双桥南路南二街**幢。法定代表人叶文斌，总经理。委托代理人查小燕，四川捷思律师事务所律师。上诉人付建家、付立家因与被上诉人成都山水置业有限公司（以下简称山水置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年1月12日，付建家、付立家与山水置业公司签订《商品房买卖合同》约定：付建家、付立家购买山水置业公司在成都市青羊区正府街150-172号地块上修建的1幢1单元20层16号房屋，测绘建筑面积79.61平方米，套内建筑面积58.70平方米，房屋总价款555?677元；出卖方应当在2010年10月30日前交付该商品房；交付条件为该商品房取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；出卖方逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理房屋交付手续。同日，付建家、付立家与山水置业公司又签订《商品房买卖合同附件》约定：商品房通过验收后，出卖人将提前以登报公告的形式在合同约定的交房日期交房，出卖人无须一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日期届满前前往办理房屋交付手续，逾期未来办理，则合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付期限；一方按合同、协议应承担违约责任而不主动履行的，如进入诉讼程序，按法院最终确认违约金额的15%的标准承担另一方的诉讼费、律师费；出卖方送买受人装修，若本大楼有精装修送标准精装修，若无精装修则送按买受人要求的装修（防滑地板玻化砖、办公吊顶和灯具、各种门、强电弱电到位及插座、卫生间的各种设施等）。同日，付建家、付立家向山水置业公司全额支付了购房款555?677元。2010年10月25日，四川正南房地产测绘有限公司对山水置业公司的成都市青羊区正府街150-172号建设工程作出《房产测绘成果报告》。2010年12月22日，山水置业公司取得上述工程的《建设工程规划合格证》（验字第510105201040278号），后该证被成都市规划建设局收回，于2011年7月12日换发验字第510105201140178号《建设工程规划合格证》，并注明本证仅对2010年12月22日核发的《建设工程规划合格证》（验字第510105201040278号）中机动车库和人防车位、人防机械车位的面积进行明细。2010年12月27日，山水置业公司取得上述工程的《竣工验收备案表》。2010年12月29日，山水置业公司在《华西都市报》刊登《公告》载明：成都市青羊区正府街172号“证大·正府”物业已具备交房条件，请到物业现场办理房屋交接手续。本案一审期间，付建家、付立家与山水置业公司协商一致，于2012年10月22日办理了房屋交付手续。付建家、付立家的一审诉讼请求：1、判令山水置业公司向付建家、付立家支付从2010年10月31日起至2012年10月22日止的逾期交房违约金200?599.39元；2、判令山水置业公司赔偿付建家、付立家支出的律师费20?000元。上述事实，有付建家、付立家身份证复印件、山水置业公司企业法人营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》、《房产测绘成果报告》、《成都市建设工程规划合格证（存档页）》、验字第510105201140178号《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》、《华西都市报》及庭审笔录等证据在案为证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。一审时，付建家、付立家提交了律师费票据复印件，拟证明付建家、付立家支出律师费20?000元的事实，山水置业公司认为该证据系复印件，对其真实性不予认可，且付款人名称为“北京市亚东生物制药有限公司”，与本案无关联性。原判认为，付建家、付立家与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。山水置业公司分别于2010年10月25日取得了成都市青羊区正府街150-172号建设工程的《房产测绘成果报告》、于2010年12月22日取得了上述工程的《建设工程规划合格证》、并于2010年12月27日取得了上述工程的《竣工验收备案表》，符合双方签订的《商品房买卖合同》关于“交付条件为该商品房取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书”的约定，故山水置业公司于2010年12月29日登报公告交房时已具备合同约定的交房条件。《商品房买卖合同附件》关于“出卖方送买受人装修，若本大楼有精装修送标准精装修，若无精装修则送按买受人要求的装修”的约定，是双方就赠送装修的约定，不属于对交房条件的约定，山水置业公司未按约定进行装修，付建家、付立家可另行诉讼，关于付建家、付立家认为因房屋未装修而导致不符合交房条件的诉讼主张，原审法院不予支持。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理房屋交付手续，《商品房买卖合同附件》又约定出卖人将提前以登报公告的形式在合同约定的交房日期交房，出卖人无须一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续。原审法院认为，《商品房买卖合同》系基础合同，《商品房买卖合同附件》是在签订基础合同的前提下双方作出的补充约定，故《商品房买卖合同附件》对交房通知方式的约定系双方对《商品房买卖合同》相关约定作出的变更约定，山水置业公司履行通知交房义务应以变更后的约定为准。山水置业公司采用登报公告的方式通知买受人办理交房手续符合《商品房买卖合同附件》的约定，已尽到了通知义务。根据《商品房买卖合同》关于“出卖方应当在2010年10月30日前交付该商品房”的约定，山水置业公司于2012年12月29日才通知交房，违反合同约定，应按照合同约定按全部已付款万分之五按日计算向付建家、付立家支付违约金。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在交付日的7日前通知买受人办理交房手续，《商品房买卖合同附件》约定买受人应于合同约定的交房日期届满前前往办理房屋交付手续，逾期未来办理，则合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付期限，山水置业公司于2012年12月29日通知交房，付建家、付立家逾期未前往办理交房手续，应以山水置业公司发出交房通知之后的第7天视为房屋交付日期。故，山水置业公司逾期交房期间应从2010年10月31日计算至2011年1月5日，共计67天，逾期交房违约金为555?677元×0.5‰×67=18?615.18元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，山水置业公司逾期交付房屋给付建家、付立家造成的损失主要是房屋租赁费的损失，上述违约金过分高于该损失，且山水置业公司提出了予以调减的请求，原审法院以同期同地段租金损失为依据，考虑山水置业公司违约情节、持续时间等因素，酌定调整违约金为12?000元。关于付建家、付立家要求山水置业公司赔偿律师费支出的诉讼请求。原审法院认为，虽然《商品房买卖合同附件》有关于“按法院最终确认违约金额的15%的标准承担另一方的诉讼费、律师费”的约定，但付建家、付立家提交的律师费票据系复印件，山水置业公司对其真实性不予认可，且付款人名称为“北京市亚东生物制药有限公司”，不是付建家、付立家，与本案无关联性，故对该证据原审法院不予采信。付建家、付立家未能提供其他证据证明其由于本案支出了律师费，且其在本案中的委托代理人均非律师身份，故对付建家、付立家的该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，付建家、付立家的部分诉讼请求成立，原审法院予以支持，对于不成立部分的诉讼请求，予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、山水置业公司于判决生效之日起十日内向付建家、付立家支付违约金12?000元；二、驳回付建家、付立家的其余诉讼请求。如果山水置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4?608元，由付建家、付立家承担2?000元，山水置业公司承担2?608元。此款已由付建家、付立家预付，山水置业公司在支付上述款项时一并支付给付建家、付立家。宣判后，原审原告付建家、付立家不服，向本院提起上诉称，付建家、付立家与山水置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，双方均应严格按照合同约定全面履行义务，任何一方违反合同约定均应承担相应的法律责任。商品房买卖合同中对交房日期做了明确约定，山水置业有限责任公司应当在2010年10月30日前交房，交房时山水置业公司应当取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房地产测绘机构出具的面积实测技术报告等三个条件。合同中同时还约定了交房的程序及违约金的支付标准等内容。付建家、付立家于2010年10月30日前向山水置业公司要求交房时，山水置业公司缺少各种验收手续，拒绝向付建家、付立家交房，且没有告知具体交房日期，也没有告知何时取得交房验收手续。山水置业公司在合同约定的交房日期之外，自己决定的日期进行公告，付建家、付立家对此不知情，虽然双方在补充协议中简化了告知程序，但山水置业公司在合同约定范围之外自行决定交房日期的行为对付建家、付立家不公平，也不符合商业交易规则。一审时，付建家、付立家提交了一份录音证据，证明山水置业公司拒绝向付建家、付立家交房的原因系因其没有按规定办理合同备案手续，导致无法给付建家、付立家办理房屋产权证，原审法院在案件审理过程中遗漏了这一关键证据，导致付建家、付立家的合法权益没有得到法律保护，属于认定事实有误，请求二审法院撤销原判，依法改判山水置业公司向付建家、付立家支付违约金200599.39元及律师费20000元。被上诉人山水置业公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院维持原判。双方当事人在二审时均未提供新的证据。原审法院审理查明的付建家、付立家与山水置业公司于2009年1月21日签订了《商品房买卖合同附件》的名称应为《商品房买卖合同补充协议》，除该事实之外，本院二审查明的其他事实及采信的证据与原判一致，本院对此予以确认。本院认为，付建家、付立家与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点有二，一是山水置业公司逾期交房违约时间应计算至何时截止；二是山水置业公司是否应向付建家、付立家支付律师费。关于第一个争议焦点，根据《商品房买卖合同》的约定，山水置业公司应当在2010年10月30日前向付建家、付立家交付案涉商品房，交付时应具备的条件为该商品房取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书。山水置业公司应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理房屋交付手续。如山水置业公司逾期交房超过15日，付建家、付立家要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。付建家、付立家与山水置业公司在同日签订的《商品房买卖合同补充协议》对出卖人通知交房的方式进行了变更，即在商品房通过验收后，出卖人将提前以登报公告的形式在合同约定的交房日期交房，出卖人无须一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日期届满前前往办理房屋交付手续，逾期未来办理，则合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付期限。该约定不违反相关法律规定，应为有效。由于山水置业公司分别于2010年10月25日、2010年12月22日、2010年12月27日取得了交付房屋所需的《房产测绘成果报告》、《建设工程规划合格证》和《竣工验收备案表》，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，山水置业公司于2010年12月29日登报公告交房时已具备合同约定的全部交房条件，原判认定山水置业公司向付建家、付立家逾期交房时间应从2010年10月31日计算至公告后第七天符合《商品房买卖合同补充协议》的相关约定。一审时，山水置业公司请求对逾期交房违约金进行调整，原判参照同地段租金损失和山水置业公司的违约情节及持续时间等，将逾期交房的违约金调整为12000元适当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，虽然付建家、付立家与山水置业公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定了“按法院最终确认违约金额的15%的标准承担另一方的诉讼费、律师费”的内容，但付建家、付立家提交的律师费票据系复印件，无法与原件核对，山水置业公司对其真实性不予认可，加之付款人名称为北京市亚东生物制药有限公司，不是付建家、付立家为本案所支出的律师费用，该证据与本案不具有关联性，加之付建家和付立家在本案中并未委托律师参与诉讼，未支出律师费用，故本院对付建家、付立家的该项上诉请求不予支持。付建家、付立家在一审时提供的关于山水置业公司未按规定为其办理合同备案手续的录音证据与本案所涉的逾期交房违约责任的承担不具有关联性，原判未采信该证据并不导致事实认定错误，付建家、付立家的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上，付建家、付立家的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行。二审案件受理费4608元，由上诉人付建家、付立家负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 曾光勇代理审判员 龚 耘二〇一三年十一月二十一日书 记 员 毛程程 来源：