（2013）浙绍民终字第1395号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-09-16
案件名称
孟爱民、朱维勇与绍兴县铭威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴县铭威房地产开发有限公司,孟爱民,朱维勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第1395号上诉人（原审被告）绍兴县铭威房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴县柯桥经济开发区柯北大道788号。法定代表人黄添才，系公司董事长。委托代理人（特别授权）江革涛，男，1968年9月25日出生，汉族。被上诉人（原审原告）孟爱民。委托代理人（特别授权）朱维勇。被上诉人（原审原告）朱维勇。上诉人绍兴县铭威房地产开发有限公司（以下简称铭威公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月13日立案受理并依法组成合议庭，于2013年11月21日公开开庭审理了本案，上诉人铭威公司的委托代理人江革涛，被上诉人朱维勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月14日，原、被告经协商一致，订立商品房买卖合同一份，合同约定，买受人（指原告）购买的商品房为预售，该商品房基本情况：幢号：10；房号0909；丘号：Q24012；层次：9；用途：商业；结构：钢混；层高（米）：6；地上层：14；地下层：0；建筑面积（平方米）：83.77。总价：745252元。合同第九条“交付期限及条件”规定：出卖人应当在2012年11月30日，将符合交付条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”1.（2）项规定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6％向买受人支付违约金。”双方另对其他事项作了约定。合同成立后，原告支付全部购房款745252元，被告于2012年11月29日开具销售不动产统一发票。本案预售商品房所在的金徕旺商贸中心1#、2#楼于2012年11月12日经五方主体验收合格，于同年12月11日报绍兴县建管局备案，确定交付日期为2012年12月18日。被告于2013年1月26日通知原告交房，此时本案讼争房屋未经装修，后该信件因收件人不属本局地界而于2013年2月1日被退回。2013年1月31日，原告方向被告递交交房客户反馈表要求退房，被告工作人员签收该反馈表。现原告遂诉至该院要求解除合同，酿成纠纷。原审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应严格按照合同约定履行自己的义务，本案中双方在合同第九条中约定的交房日期为2012年11月30日前，被告虽于2013年1月26日通知原告交房，但此时房屋未经装修，且通知交房的信件被邮局退回，被告辩称讼争房屋已达交房条件，装修并非合同约定的交房条件，且信件被退回的责任在原告处，该院认为首先《商品房买卖合同》上原告的地址为上海市浦东华夏二路17号402室，与被告邮寄的地址不一致，被告辩称信件被退回的责任在原告处，但未能提供充分有效的证据予以证明，故该辩称该院不予采信，现被告未于2013年1月29日前向原告邮寄交房通知的事实清楚；其次原、被告对于本案所涉房屋系精装修房屋无异议，合同第九条的交房条件中虽未对房屋的装修进行约定，但是根据合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，以及根据日常生活常识，精装修房屋在交付时应当交付包括装修在内的房屋，故被告的辩称该院不予采信。被告未于2013年1月29日前交付精装修房屋，其逾期交房的违约行为显而易见，且无正当理由，综上，被告依法应当向原告承担逾期交房的违约责任。现原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，该院应予支持，根据《合同法》第九十六条规定，本案《商品房买卖合同》自原告向被告递交退房申请之日即2013年1月31日起解除。根据《合同法》第九十七条、第九十八条之规定，现原告要求被告退还房款745252元并承担按已付房款745252元6％计算的违约金计44715.12元，符合双方之约定，该院应予支持。原告另要求被告赔偿购房总金额745252元及违约金44715.12元从2013年3月18日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，经查，双方合同第十条规定：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款”，被告于2013年1月31日收到原告解除合同的通知，则应于2013年3月17日前退还原告全部已付款，被告逾期未予退还，依法应赔偿原告购房款745252元自2013年3月18日起至判决确定付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告孟爱民、朱维勇与被告绍兴县铭威房地产开发有限公司于2011年5月14日订立的《商品房买卖合同》自2013年1月31日起解除；二、被告绍兴县铭威房地产开发有限公司应返还原告孟爱民、朱维勇购房款745252元；三、被告绍兴县铭威房地产开发有限公司应支付原告孟爱民、朱维勇违约金44715.12元；四、被告绍兴县铭威房地产开发有限公司应赔偿原告孟爱民、朱维勇本金为745252元自2013年3月18日起至判决确定付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息；五、驳回原告孟爱民、朱维勇的其他诉讼请求。上述二、三、四项均限于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由被告绍兴县铭威房地产开发有限公司负担，限于判决生效后七日内向该院交纳。上诉人铭威公司不服原判，提起上诉称：一、认定事实错误，原审法院认定“被告于2013年1月25日通知原告交房，此时本案讼争房屋未经装修”，事实是本案讼争房屋已装修完毕。二、合同条款解释错误。根据合同第九条、第十二条规定，交房时间、交接条件均不包括房屋装修。合同第十四条规定的是装修标准及不符合标准的违约责任，即赔偿“等额差价”。原审法院将其混淆并作出错误的解释，既没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人孟爱民、朱维勇答辩称：一、被上诉人认为1月31日讼争商品房根本没有达到交房条件，根据双方签订的信息反馈表，被上诉人已经告诉上诉人要求退房。二、关于交房通知的邮寄地址，上诉人提供给法院的邮寄地址，与合同留的地址是不一样的，上诉人称交房通知没有邮寄给被上诉人的责任不在于他们这一方，对此被上诉人提出异议，被上诉人可以对此出示证明。三、被上诉人认为在交房的时候，上诉人没有出示房地产验收备案的原件，只提供了复印件，不符合合同约定。四、上诉人擅自更改规划和设计，没有及时和被上诉人联系，导致实际层高与合同约定不符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人铭威公司在二审中未提供新的证据。被上诉人孟爱民、朱维勇二审中向本院提出了如下申请：1.申请证人陈建华、葛忠伟出庭作证，证明2013年1月31日被上诉人作为购房者代表与上诉人公司的领导进行了会谈。2.申请法院前往讼争房屋实地勘察，证明上诉人将合同中约定的层高6米改为层高不足3米，双方合同约定没有地下层，上诉人擅自增加地下层当车库。本院经审查认为，证人陈建华、葛忠伟与上诉人铭威公司存在民事纠纷，与本案具有利害关系，同时，该两项申请均不符合二审程序中新证据的要件，本院依法对该两项申请均不予准许。二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、房屋完成装修工作是否系本案讼争商品房的交付条件，上诉人于2013年1月26日通知被上诉人交房时，该讼争商品房是否已达到交付条件；二、原审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》于2013年1月31日起解除，并判令上诉人返还购房款745252元、支付违约金44715.12元、赔偿745252元自2013年3月18日起至判决确定付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，有无事实和法律依据。关于争议焦点一，双方当事人于2011年5月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人理应按约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”及合同附件四“装饰、设备标准”约定，本案讼争商品房为精装修房，双方当事人对装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格等内同均作出了具体约定。由此，完成装修工作应当系讼争商品房的交付条件，上诉人虽主张其于2013年1月26日通知被上诉人交房时已完成装修工作，但综合分析双方当事人提供的证据，此时讼争商品房并未完成装修工作，由此，上诉人的该项上诉理由不能成立，截至2013年1月29日止，讼争商品房并未达到合同约定的交付条件，上诉人存在逾期交房的违约行为，且逾期已超过60日。关于争议焦点二，根据《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6%向买受人支付违约金”，基于上诉人存在逾期60日未交付商品房的行为，被上诉人有权解除《商品房买卖合同》，被上诉人于2013年1月31日向上诉人递交退房申请并经上诉人员工签收，应视为被上诉人解除合同的通知已到达上诉人，《商品房买卖合同》于2013年1月31日解除，上诉人应退还被上诉人已支付的购房款745252元，并支付违约金44715.12元。由于上诉人未按照合同约定自合同解除之日起45天内退还全部已付购房款，原审法院据此判令上诉人承担自2013年3月18日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，应属合同解除后恢复原状的需要，本院依法予以确认。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11700元，由上诉人绍兴县铭威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁林阳代理审判员 冯娇雯代理审判员 张亚彬二〇一三年十一月二十一日书 记 员 陆琪瑜 百度搜索“”