（2013）浦民一（民）初字第31817号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-03-09
案件名称
上海世邦魏理仕物业顾问有限公司与金澄物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海世邦魏理仕物业顾问有限公司,金澄
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第31817号原告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司。法定代表人蒲敬思。委托代理人陈任重。委托代理人刘琳。被告金澄。委托代理人林兴鹤。委托代理人丁雷。原告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司诉被告金澄物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月26日公开开庭进行了审理，原告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司的委托代理人陈任重、被告金澄的委托代理人丁雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司诉称，原告为上海市浦东新区龙东大道XX弄物业的管理服务企业，被告为龙东大道XX弄XX号房屋所有人。原告与案外人上海XX房地产有限公司（系龙东大道XX弄物业的开发商，以下简称XX公司）签订的前期物业管理服务合同约定，由原告对龙东大道XX弄XX花园小区进行物业管理，由原告按每月每平方米人民币4.80元向业主和物业使用人收取物业管理费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。原告提供物业管理服务期间，自2012年9月1日起至2013年6月15日止的物业管理费计31，819.30元，被告未缴纳。为保护原告的合法权益，故原告依法起诉要求被告支付上述物业管理费31，819.30元。被告金澄辩称，原告与房产开发商签订的物业管理合同系酬金制合同，原告已于2013年6月15日退出小区，原告已收取了2013年6月15日之前的全部酬金，被告已履行了合同义务，原告无权再主张物业管理费。物业管理费属全体业主所有，应由小区业主委员会负责管理。原告退出小区后，小区业主委员会已委托其他物业公司对小区进行物业管理，原告无权收取物业管理费。原告退出小区后只有对小区管理工作进行交接的义务，但原告拒绝向业主委员会交接财务账册，也未对其经营状况进行审计。小区的物业管理费数额巨大，如业主将物业管理费交给原告，将对小区业主的利益造成重大损失。收取物业费的事实依据是物业管理服务合同，业主委员会成立后，业主委员会未与原告签订物业管理服务合同，故原告无权收取物业管理费。原告经营中产生的亏损或盈余应与业主委员会结算，原告如有亏损应向业主委员会主张，原告无权向被告主张。同时，业主委员会也出具证明，其表示原告已收取相应酬金，其无权代表业主委员会收取物业管理费。此外，原告的服务质量不到位，导致大部分业主拒付物业管理费。经审理查明，被告系上海市浦东新区龙东大道XX弄XX号（总建筑面积为841.32平方米，其中包含地下建筑面积287.07平方米）房屋所有权人。2003年11月，原告与案外人XX公司签订前期物业管理服务合同，合同约定由XX公司委托原告对坐落于上海市浦东新区龙东大道XX弄的XX花园小区物业进行物业管理；由原告负责向业主和物业使用人收取相关费用，其中物业管理费按每月每平方米4.80元收取，对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金；当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，由原告负责催讨或以民事诉讼方式收取（由原告方造成的原因除外）；委托管理期限为二年，自2003年11月1日起至2005年10月31日止；此外，合同还约定了委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等内容。合同签订后，原告按约对小区进行物业管理服务。2010年5、6月间，原告又与案外人XX公司签订XX花园物业管理续约协议（以下简称续约协议），协议约定由XX公司委托原告继续对XX花园一期、二期、三期进行物业管理，期限自2010年6月1日起至业主委员会成立止；原告的物业管理运行期之服务酬金按每月30，000元收取；原告于每月5日前按上述酬金标准自行从所收取的物业服务费中提取上月的管理服务酬金；如遇物业服务费资金不足时，XX公司负责及时向原告以支票或转账方式支付上月的管理服务酬金，该项费用在项目物业管理运行成本及费用中列支；管理服务酬金不包括其他额外开支，如税费、追缴费用而产生的法院（诉讼）和律师费用等；除以上条款外，其他合同条款与原协议一致。协议签订后，原告按约对小区进行物业管理服务。2012年9月，XX花园小区业主大会及业主委员会成立。业主委员会成立后，原告与业主委员会未签订物业管理服务合同，但原告仍对小区实施物业管理服务。因业主委员会已选聘其他物业管理企业，原告于2013年6月15日退出小区管理，并与业主委员会选聘的物业管理企业办理了交接手续。因被告未支付自2012年9月1日起至2013年6月15日止的物业管理费，故引发诉讼。审理中，原告称，本案物业管理费的计费方式为地下建筑面积287.07平方米按每月每平方米2.40元收取，其余建筑面积554.25平方米按每月每平方米4.80元收取。以上事实，有原告提供的前期物业管理服务合同、续约协议、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、移交清册、移交确认函，被告提供的业主委员会及业主大会备案证、证明及本案的庭审记录等在案佐证。本院认为，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。案外人XX公司依法与原告签订的前期物业管理服务合同、续约协议对业主具有约束力。小区业主委员会成立后，原告虽未与业主委员会签订物业服务合同，但原告仍按原前期物业管理服务合同、续约协议对小区物业有事实上的管理，被告接受了原告的物业管理服务，理应按前期物业管理服务合同及续约协议的约定向原告支付原告退出小区前的物业管理费。原告要求被告支付物业管理费，于法有据，应予支持。被告辩述原告已收取酬金，故无权收取物业管理费；对此，本院认为，因被告未能举证证实原告与XX公司或业主委员会之间对原告经营的盈亏问题已结算完毕及原告已提取酬金，本院对被告的辩述意见不予采信。综上，原告要求被告支付物业管理费的诉请有事实和法律依据，应予支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告金澄应于本判决生效之日起十日内给付原告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司自2012年9月1日起至2013年6月15日止的物业管理费31，819元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，减半收取计297.50元，由被告金澄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 颜佩娥二〇一三年十一月二十一日书记员 孙 燕附：相关法律条文《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。…… 来自：