（2013）鄄民申字第1号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-03-31
案件名称
鄄城县鑫鑫五金交电有限公司与王福印、申景廷、冯养民、苏衍森房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书
法院
鄄城县人民法院
所属地区
鄄城县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
鄄城县鑫鑫五金交电有限公司,王福印,申景廷,冯养民,苏衍森
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
山东省鄄城县人民法院民 事 裁 定 书(2013)鄄民申字第1号再审申请人（原审被告）鄄城县鑫鑫五金交电有限公司。（以下简称鑫鑫五金公司）法定代表人邢红华，董事长。被申请人（原审原告）王福印，男，住鄄城县。被申请人（原审原告）申景廷，男，住鄄城县。被申请人（原审原告）冯养民，男，住鄄城县。被申请人（原审原告）苏衍森，男，住鄄城县。再审申请人鑫鑫五金公司因与被申请人王福印、申景廷、冯养民、苏衍森房屋租赁合同纠纷一案，不服鄄城县人民法院(2001)鄄民重初字第652号民事判决，于2013年6月18日向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查。在审查过程中，因法律适用问题需要向上级法院请示，本案经本院院长批准，决定延长审限三个月。现已审查终结。鑫鑫五金公司申请再审称：重审判决认定事实错误，适用法律不当，显失公正，请求依法再审撤销重审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。一、重审判决认定事实错误。1997年9月1日鄄城县第二五金交电公司（甲方）分别与四被申请人（乙方）签订房屋租赁合同，租期20年，乙方向甲方一次性交纳20年的租金20000元。1998年6月23日再审申请人与鄄城县第二五交电公司签订《房地产买卖契约》，以房地产评估价值有偿取得鄄城县第二五金交电公司一宗房屋所有权和土地使用权。其中包括四被申请人承租的五间房屋，契约第五条约定：“甲方（鄄城县第二五金交电公司）保证上述房地产权属清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷或债权债务，概有甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。”由此证明房屋交付前形成的债务（预收的房租）由鄄城县第二五金交电公司承担，再审申请人仅取得房屋的所有权。所以重审判决认定：“再审申请人承接了请争房屋上的权利和义务，负有继续履行合同的义务”的事实明显错误。尽管法律规定了买卖不破租赁的原则，但房屋租赁合同是双务合同，即合同当事人之间相互享有权利，负有义务。再审申请人以买卖形式取得涉案房屋的所有权后，房屋租赁关系尽管仍然存续，但被申请人负有向再审申请人交纳租金的义务，而四被申请人根本就没向再审申请人交纳租金，鄄城县第二五金交电公司预收四被申请人所交纳的租金，也没有移交给再审申请人。所以重审判决再审申请人返还四被申请人租金及利息，没有事实根据和法律依据。重审判决认定：“被告（再审申请人）没有收取原告的租金，”同时也认定：“原告（被申请人）请求（被告）返还剩余年限的租金，符合法律规定，予以支持。”这样的认定没有任何法律根据。二、重审判决适用法律错误。1、重审判决认定：“四原告于鄄城县第二五金交电公司签订的房屋租赁合同系有效合同，”即具有法律效力。同时认定：“事实是合同履行期间，由于城市规划合同不能继续履行，符合合同第八条的约定。”二该条约定：“合同履行期间，由于城市规划和不可抗力的自然灾害，合同不能继续履行时，甲、乙双方无条件解除。”反而重审判决继而认定：“被告以合同书第八条约定，不予返还租金，没有法律依据，本院不予支持。”这是前后矛盾，自相否定的错误判决。2、再审申请人与鄄城县第二五金交电公司签订的是《房地产买卖合同》，是物权转移，并非是第二五金公司与被申请人签订的房屋租赁合同权利、义务的转让，所以重审判决适用《合同法》第八十八条、第一百零七条规定判令再审申请人返还被申请人租金，显然错误。3、已生效的（2002）鄄民初字第195-2号民事裁定书认定：“第二五金公司的法人主体资格并非消灭，鄄城县鑫鑫五金交电有限公司并未承继第二五金公司的权利、义务。”而鄄城县第二五金交电公司预收被申请人的租金，合同不能履行时，如果应当返还，理应由第二五金公司负责返还。重审判决违背生效法律文书确认的事实，判令再审申请人承担第二五金公司的义务，明显适用法律不当。王福印、申景廷、冯养民、苏衍森提交意见称：一、原审人民法院认定事实正确。原审人民法院审理查明：“1997年9月1日第二五金公司分别于四被告签订房屋租赁合同……。合同履行过程中，1998年4月鄄城县第二五金交电公司改制，成立鄄城县鑫鑫五金交电公司。2000年10月18日，被告鑫鑫五金公司接到鄄城县城市开发建设指挥部办公室《关于限期拆掉鄄二路沿街建筑物的通知》后，通知四原告搬迁，四原告即全部搬出，后门市房被拆除。属于认定事实正确，且有证据能够证明。二、再审申请人的再审申请理由“一”不成立。再审申请人是通过企业改制，通过对院二五公司的资产购买取得的资产产权，包括答辩人承租的五间房屋，从而使得再审申请人承继了原二五金公司的权利义务，因答辩人承租的房屋履行期包括在改制企业设立后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的法律规定，再审申请人在取得原二五金公司的资产后，依法负有继续履行合同的义务，这种事实符合《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款；“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有权利、履行义务”的规定。同时依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的解释》第五条：“企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业整体改造为有限责任公司或者股份有限公司的，原企业债务由改造后的新设公司承担”；第八条：“由企业职工买断企业产权，将原企业改造为股份合作制的，原企业的债务，由改造后的股份合作制企业承担”的规定，再审申请人对答辩人因其不能继续履行合同所产生的债务负有清偿的义务。三、再审申请人以其与原二五金公司于1998年6月23日签订的房地产买卖契约第三条的规定作为抗辩的理由不成立。答辩人是与再审申请人在合同履行中发生的纠纷，是在再审申请人承继二五金公司权利、义务后发生的纠纷，不是与二五金公司发生的合同纠纷，该纠纷与二五金公司没有牵连关系，因此不能依据该契约第三条的规定进行处理，同时该理由所依据的事实与《中华人民共和国民法通则》第44条的规定相违背，也和《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的解释》的规定相违背，其该理由不能成立。四、原审人民法院适用法律正确。原审人民法院于2012年11月15日作出的（2001）鄄民重字第652号民事判决书适用的是《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条并无不当，属于适用法律正确。本院审查查明：原审被告鑫鑫五金公司在案件审查期间提交了以下证据：1、我院（2002）鄄民初字第195—2号民事裁定书及生效证明；2、我院（2001）鄄民重初字第652号民事判决书；3、房地产买卖契约一份，其中包括红契和白契各一份，用以证明鑫鑫五金公司与二五金公司是两个独立的法人单位，二者之间曾成立过房地产买卖关系，鑫鑫五金公司只取得二五金公司的房屋所有权。红契中的第三条和白契中的第五条约定均能证明以买卖取得二五金公司的房屋所有权及土地使用权，房屋交付前发生的债权债务仍由二五金公司清偿。我院作出的（2002）鄄民初字第195—2号民事裁定，是原告鄄城县鑫鑫五金交电有限公司诉被告王卫华、张建业互易合同纠纷一案，裁定结果是驳回原告鄄城县鑫鑫五金交电有限公司的起诉，其中本院认为部分（判决书P6）表述“再者，二五金公司仅是被工商行政管理机关吊销了营业执照，依照通说，其丧失的是经营资格，作为法人的主体资格并未消失。鑫鑫公司关于其已承继二五金公司权利义务的主张证据不力”；（2001）鄄民重初字第652号民事判决书中本院认为部分（判决书P6）表述“第二五金公司企业改制，将其所有的房产转让给被告鑫鑫公司，被告鑫鑫公司取得诉争房屋所有权，承接了诉争房屋上的权利和义务，负有继续履行合同的义务。被告鑫鑫公司虽没有收取租金，但并不影响负有继续履行合同的义务，故被告鑫鑫公司以被告主体不适格为由，请求驳回四原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持”。上述两份裁判文书均已生效。审查中，我院调取了鄄城县工商行政管理局保存的鄄城县第二五金交电公司的工商档案材料，其中包括国有资产产权登记表，企业法人申请开业登记注册书，企业法人注册资金登记表，住所、营业场所证明及1999年11月1日工商行政管理机关的处罚决定书，显示鄄城县第二五金交电公司1993年3月份注册成立，法定代表人马仁海，经济性质全民，其主管部门是商业局，因1999年4月30日前未向鄄城县工商行政管理局申报年检，且在限期补检、发布告之听证公告后，仍未申报年检，决定吊销鄄城县第二五金交电公司的营业执照；我院还调取了鄄城县国资委调取了鄄城县审计师事务所1998年5月25日的文件《关于对鄄城县第二五金交电公司全部资产评估情况的报告》和资产评估确认书，评估的目的是为企业改制提供价值依据，评估对象为鄄城县第二五金交电公司的全部资产，包括流动资产，固定资产及土地，确认总底价为6126554.29元；我院又调取了鄄城县社会劳动保险事业处2013年鑫鑫五金公司的单位职工信息，但鄄城县第二五金交电公司的职工信息无法查询。审查查明的案件事实与本案重审查明的其他案件事实相一致。本院认为：重审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依据目前原审被告鑫鑫五金公司再审申请提交的证据及我院调取的有关证据，不能推翻原重审判决认定的事实，不能说明原重审判决适用法律不当，鑫鑫公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回鄄城县鑫鑫五金交电有限公司的再审申请。审判长 徐文娟审判员 高 峰审判员 张训山二〇一三年十一月二十一日书记员 徐 鑫