（2013）青羊民初字第4205号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-12-04
案件名称
胡某某与四川南府锦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市青羊区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡英,四川南府锦置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2013）青羊民初字第4205号原告（反诉被告）胡英。委托代理人周静，四川川商律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司。住所地：成都市青羊区顺城大街***号1205。法定代表人何绍维，董事长。委托代理人郑玮，北京大成（成都）律师事务所。一般授权。原告（反诉被告）胡英与被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司（以下简称南府锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日受理后，依法由审判员刘卿独任审判，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡英的委托代理人周静，被告（反诉原告）南府锦公司的委托代理人郑玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡英诉称，其于2011年7月6日经成都比一品牌设计咨询有限公司转租，与被告（反诉原告）南府锦公司签订承包合同，为此胡英向成都比一品牌设计咨询有限公司支付了转租费1200000元。胡英与南府锦公司签订的《商铺租赁合同》约定胡英租赁南府锦公司位于成都市滨江东路166号1幢1-3层商铺及地下室，租赁期限为2011年7月1日至2021年6月30日。其中第8条第1款约定：租赁期内，胡英确因经营需要将商铺转租第三方，须征得南府锦公司同意，并按照南府锦公司要求重新办理租赁协议签订转让手续。2013年2月27日，胡英因经营需要，将商铺转让给第三方，并立即联系南府锦公司，要求其同意转租并与第三方重新签订租赁协议，但南府锦公司一直未予书面答复，直至2013年8月7日，南府锦公司才回函称正在谈判出售物业，不同意转租。根据《商铺租赁合同》第7条第1款和第3款的约定，南府锦公司如转让租赁房屋，应当提前30天书面通知胡英，胡英在同等条件下享有优先购买权，但直到2013年8月7日，胡英因房屋转租事宜致函南府锦公司，才得知南府锦公司正在和第三方谈判出售房屋。胡英在未损害被告任何利益的情况下，因经营需要，将承租的房屋转租给第三方。南府锦公司却因为转让房屋断然拒绝原告将房屋转租给第三方，导致胡英在约定的时间内按照约定的内容为第三方办理转租手续交付房屋，为此双倍退还了第三人租房定金600000元。另外，胡英承租该商铺后，花费了200余万元对承租房屋进行了装修。由于南府锦公司违反了《商铺租赁合同》中关于出售房屋提前30天通知胡英的约定，同时，因出售房屋拒绝胡英转租商铺，不配合办理转租手续，给胡英造成了巨大的经济损失，故请求法院判决：1.解除胡英与南府锦公司签订的《商铺租赁合同》；2.南府锦公司向胡英赔偿房屋租赁转让费1200000元，装修损失2000000元，房屋转租定金600000元；3.本案诉讼费由南府锦公司承担。被告（反诉原告）南府锦公司针对本诉辩称，胡英不具备法定的及约定的解除条件，南府锦公司现在仍为商铺的所有权人，商铺合同是合法有效的应该继续履行。胡英主张的房屋租赁转让费1200000元，装修损失2000000元，房屋转租定金600000元没有任何证据支持。被告（反诉原告）南府锦公司提起反诉称，南府锦公司与胡英于2011年7月6日签订《商铺租赁合同》，约定胡英承租南府锦公司所有的位于成都市滨江东路166号1幢1-3层商铺及地下室，租赁期限为2011年7月1日至2021年6月30日。该合同约定第一年含税租金总额为人民币700000元，此后每两年租金总额递增人民币100000元。租金每季度支付一次。合同现仍在有效存续期间，南府锦公司并无任何法定或约定的解除事由，按照合同约定，胡英应于2013年7月31日前向南府锦公司支付第三季度租金，但截至南府锦公司起诉之日，胡英仍未履行其合同义务。故请求法院判决：1.判令胡英继续履行合同；2.判令胡英支付南府锦公司2013年第三季度租金共计人民币200000元；3.判令胡英支付南府锦公司因逾期支付租金产生的违约金共计人民币16200元；4.判令胡英承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）胡英针对反诉辩称，胡英在2013年8月提出了转租要求，要求南府锦公司将商铺转租给第三人，租金应当由承租的第三人缴纳。胡英不存在任何违约行为，违约责任不应该归胡英承担。经审理查明，胡英系锦江区锦兴酒楼的经营者。2011年7月5日，胡英（乙方）与成都比一品牌设计咨询有限公司（甲方）签订《协议书》，主要约定：甲方已与南府锦公司签订租赁协议，甲方承租位于成都市滨江东路166号1幢1-3层商铺及地下室，经甲乙双方协商，甲方愿意与南府锦公司协商解除或终止双方的租赁关系，并促成乙方与南府锦公司直接建立租赁关系；乙方须向甲方支付1200000元，包含甲方提供居间服务的服务费300000元以及甲方解除或终止与南府锦公司的租赁关系以将租赁物让与乙方承租的补偿费900000元。《协议书》签订后，胡英按约定向成都比一品牌设计咨询有限公司支付了1200000元。2011年7月6日，胡英与四川南府锦置业有限公司签订《商铺租赁合同》，主要约定：胡英承租南府锦公司位于成都市滨江东路166号1幢1-3层商铺及地下室，租赁期限为2011年7月1日至2021年6月30日；第一年含税租金总额为700000元，此后每两年租金总额递增人民币100000元；租金每季度支付一次，胡英在每季度届满前预付下一季度租金。每逾期一日，承租方按应付租金的千分之三向南府锦公司支付违约金；如南府锦公司以出卖形式转让房屋，应当在出卖前30天内书面通知胡英。租赁期内，胡英确因经营需要将商铺转租第三方，必须书面征得南府锦公司同意，并按南府锦公司要求重新办理租赁协议签订等有关手续后方可进行，否则视作胡英违约。另查明，2013年3月，胡英与叶秀英签订《锦兴酒楼转让协议》，约定胡英将案涉商铺转让给叶秀英经营，转让费共计1600000元，协议签订之日起两日内叶秀英向胡英支付300000元定金。2013年8月5日，胡英向南府锦公司发出《商铺转让征询函》，主要内容为锦兴酒楼因经营需要欲将商铺转租给第三方，请南府锦公司同意转租并与第三方重新签订租赁协议。2013年8月7日，四川南府锦置业有限公司回函称正在谈判出售该物业，不同意将该物业转租第三方。叶秀英向胡英出具一张收条，内容为收到锦兴酒楼双倍返还定金600000元。案涉商铺至今仍登记于南府锦公司名下。胡英至今尚拖欠南府锦公司2013年第三季度租金共计200000元。以上事实，有当事人的陈述及原告（反诉被告）的身份证、个体工商户营业执照、被告（反诉原告）的企业法人营业执照、成都工商经济信息中心查询通知单、《协议书》、银行转账凭证、收据、《商铺租赁合同》、《商铺转让征询函》、《回函》、《锦兴酒楼转让协议》、收条等证据在案佐证，经审查均具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予以采信。庭审中，1.胡英提交了多张收据，证明其承租成都市滨江东路166号1幢1-3层商铺及地下室后进行装修支付的费用，四川南府锦置业有限公司对上述证据的真实性有异议，并认为胡英并未提供发票，且装修合同是锦兴酒楼而不是胡英本人。2.南府锦公司提交了2013年3月18日锦兴酒店向其出具的装修申请函，证明胡英隐瞒转租事宜，对此胡英认为其并未隐瞒转租事宜，是因为一直得不到南府锦公司的同意及回复，才于2013年8月发出了《商铺转让征询》。本院认为，胡英与南府锦公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按《商铺租赁合同》的约定履行义务。（一）关于本诉。根据《商铺租赁合同》的约定，如南府锦公司以出卖形式转让房屋，应当在出卖前30天内书面通知胡英。虽然南府锦公司的回函提到正在谈判出售案涉商铺，但从该内容及商铺现仍登记在南府锦公司名下的事实来看，南府锦公司最终并未出卖商铺，故南府锦公司并不存在胡英所诉的未提前30天通知的违约行为，胡英以此要求解除双方签订的《商铺租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四规定的法定解除条件，也不符合《商铺租赁合同》约定解除的条件，故对其该项诉讼请求本院不予支持。《商铺租赁合同》约定，胡英确因经营需要将商铺转租第三方，须征得南府锦公司同意，胡英于2013年3月与叶秀英签订《锦兴酒楼转让协议》时并未征得南府锦公司的同意，而南府锦公司于2013年8月收到胡英向其发出的《商铺转让征询函》后也明确书面回函表示不同意转租，故胡英未经同意将案涉商铺转租给第三人违反了合同约定，其因此双倍返还定金600000元，是因其自身的违约行为导致，该损失不应由南府锦公司承担。胡英要求四川南府锦置业有限公司赔偿其装修损失2000000元，系其与南府锦公司签订《商铺租赁合同》后为履行该合同自愿投入的费用，该损失并非因南府锦公司的违约行为造成，且双方合同仍然继续履行，《商铺租赁合同》也未对装修费用的补偿或赔偿问题进行约定，故胡英要求南府锦公司赔偿装修损失2000000元的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。胡英要求四川南府锦置业有限公司赔偿其房屋租赁转让费1200000元的诉讼请求，因该转让费系其为履行与成都比一品牌设计咨询有限公司签订的《协议书》而支付的费用，并非因南府锦公司不履行合同义务的违约行为导致，故对该项诉请本院也不予支持。（二）关于反诉。南府锦公司在履行《商铺租赁合同》过程中不存在违约，《商铺租赁合同》不符合解除条件，故南府公司要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。胡英未按照《商铺租赁合同》的约定支付2013年第三季度的租金，该行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担相应的违约责任，故南府锦公司要求胡英支付2013年第三季度租金共计200000元及因胡英逾期支付租金产生的违约金共计16200元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，本院对胡英的本诉请求不予支持，对四川南府锦置业有限公司的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡英继续履行与被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、原告（反诉被告）胡英于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司支付2013年第三季度租金共计200000元；三、原告（反诉被告）胡英于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司支付违约金16200元；四、驳回原告（反诉被告）胡英的全部本诉请求。如原告（反诉被告）胡英未按本判决指定的期间向被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37200元，减半收取18600元，由原告（反诉被告）胡英承担。反诉案件受理费18600元，减半收取9300元，由原告（反诉被告）胡英承担，该款已由被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司预交，原告（反诉被告）胡英在履行上述支付义务时一并支付给被告（反诉原告）四川南府锦置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 刘卿二〇一三年十一月二十一日书记员 杨倩 来源：百度“”