（2013）朝民初��第36097号

裁判日期: 2013-11-21

公开日期: 2015-08-27

案件名称

北京阳光壹佰物业服务有限公司与高学军物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京阳光壹佰物业服务有限公司,高学军

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第36097号原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路2号5号楼E3207室。法定代表人萧德迎，董事长。委托代理人高玄，北京有因律师事务所律师。委托代理人李炆静，北京有因律师事务所律师。被告（反诉原告）高学军，男，1965年12月26日出生。委托代理人房选涛，北京市德润律师事务所律师。委托代理人苏登云，北京市德润律师事务所律师。原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司（以下简称阳光公司）与被告（反诉原告）高学军（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员矫辰独任审判，公开开庭进行了审理。阳光公司委托代理人高玄、李炆静，被告委托代理人房选涛、苏登云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阳光公司诉称：高学军系北京市朝阳区光华路2号阳光100国际公寓XX号楼XXX室（以下简称XXX室）的业主，房屋面积242.55平方米。我公司原名称为北京万怡光华物业管理有限公司（以下简称万怡公司），2003年12月22日，高学军与万怡公司签订物业管理协议，约定由万怡公司为高学��提供物业管理服务。2005年6月12日，北京市朝阳区阳光100国际公寓业主委员会与万怡公司签订《阳光100国际公寓物业管理委托合同》，约定由万怡公司进行物业管理。现因高学军无故拖欠2010年4月至今的物业管理费。我公司为维护合法权益提起诉讼，请求法院判决高学军向我公司支付：1、2010年4月至2013年7月期间物业管理费194100元；2、滞纳金20000元。高学军辩称：我确未交纳上述期间的物业管理费，原因是阳光公司没有给我开启中央空调，虽然空调费具体数额我不清楚，但空调费占了物业费的绝大部分，所以应该减去空调费。高学军反诉称：本案涉及的房屋是我于2003年10月21日从北京银信光华房地产开发有限公司购得。2003年12月22日，我与阳光公司签订了前期物业服务合同，由阳光公司提供物业服务。2005年6月12日，北京市朝阳区阳光100国际公寓业主委员会与阳光公��签订《阳光100国际公寓物业管理委托合同》，根据该合同，阳光公司继续为阳光100国际公寓提供物业服务，前期物业合同终止。自2006年1月起至今，由于阳光公司工作人员的原因，我房屋的中央空调一直无法使用，造成我经济损失。故我提起反诉，请求法院判决：1、阳光公司开通阳光100国际公寓XX的中央空调；2、赔偿2009年6月1日至2013年10月15日期间的经济损失，比照租金每平方米每天4.3元，共1665615元。阳光公司对反诉辩称：XXX室的中央空调一直可以正常开启，高学军所述损失不存在。经审理查明：高学军为XXX室的所有权人，该面积为242.5平方米。2003年12月22日，阳光公司（原名称为北京万怡光华物业管理有限公司）与高学军签订物业管理协议，约定由阳光公司为高学军提供物业管理服务。2005年6月12日，北京市朝阳区阳光100国际公寓业主委员会与阳光公司签订《��光100国际公寓物业管理委托合同》，合同约定：阳光公司为小区提供物业管理服务，管理期限自2005年7月1日起至2007年6月30日止；物业管理服务费公寓每平方米每月3.8元，D座SOHO每平方米每月20元，写字楼每平方米每月22元，商铺每平方米每月37元，其中写字楼及商铺物业管理服务费含正常工作日8点至18点10小时的空调费（含冬季供暖费）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。就该合同阳光公司解释称，因高学军房屋属于公寓楼，故合同中约定的物业服务费不包括空调费，高学军对此不予认可。审理中，高学军认可未交纳2010年4月至2013年7月期间的物业服务费194100元，但称未交纳原因系阳光公司自2009年6月1日至今未开启中央空调，未向XXX室提供制冷和供暖服务。高学军申请证人吴×出庭并出具与吴×的《租赁合同》及与陈小久录音资料佐证其意见。其中吴×出庭作证称，2009年我因开设公司，准备租房子，经介绍看了高学军的XXX室，觉得租金和位置都不错，但了解到因空调的问题高学军与物业公司有纠纷，不能保障制冷和制热，所以在高学军签订租赁合同特别注明了空调问题，我在2009年6月初和8、9月份都去过XXX室，空调无法制冷，又听高学军说无法制热，所以我最终没有租他的房子，高学军也没有认为是我违约。阳光公司质证称《租赁合同》及吴×证言只能证明在2009年6、8、9月份空调无法开启，且我们认为不是持续性的，录音资料不具有证明力。另查，阳光公司曾以高学军欠付2005年10月1日至2010年3月31日物业服务费诉至本院，本院作出（2010）朝民初字第26452号民事判决书，以高学军违约判决其支付物业服务费和滞纳金，高学军不服判决提起上诉，北京市第二中级人民��院于2011年9月19日作出（2011）二中民终字第14799号民事判决书，维持原判决。以上事实，有《阳光100国际公寓物业管理委托合同》、《租赁合同》、吴×证言、（2010）朝民初字第26452号民事判决书、（2011）二中民终字第14799号民事判决书等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：物业服务企业应当按照法律法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务。阳光公司作为中央空调的管理人为XXX室提供制冷制热服务系物业服务内容应由之义，在双方就空调使用未另行达成其他协议情况下，阳光公司主张合同约定服务费不包括空调使用费用的意见本院不予采纳。综合高学军提供的录音、吴×证言等证据可以认定阳光公司未适当提供空调服务，高学军要求从应缴物业费中扣减空调使用费的答辩意见具有法律依据，但因合同中未明确空调费标准，故具体扣减数额由本院酌定。阳光公司其要求支付物业费的诉讼请求，在扣减空调使用费部分后，本院予以支持。因阳光公司在物业服务合同履行中存在自身服务不完善，其要求高学军支付滞纳金诉讼请求，本院不予支持。因本案审理期间处于供暖季，高学军要求阳光公司立即开通中央空调为XXX室制热的反诉请求，本院予以支持。关于高学军要求阳光公司赔偿2009年6月1日至2013年10月15日期间因空调未开启导致发生经济损失的反诉请求。第一，生效判决已对2010年3月31日前物业服务情况进行了认定，高学军要求阳光公司赔偿此前发生的损失本院不予支持；第二，参考生效判决，高学军不及时支付2005年10月1日至2010年3月31日期间物业服务费在先，并在本案争议的物业服务期间内发生诉讼，故即使物业服务企业在此期间停止空调服务，不宜认定为阳光公司存在违约行为；第三，高学军要求比照市场租金标准赔偿因空调服务不足导致的损失，该标准依据不足，且数额明显超过违约责任可预期损失范围。综上，高学军此项诉讼请求，缺乏相应依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高学军于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司二○一○年四月一日至二○一三年七月三十一日期间物业服务费十三万元；二、原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司于本判决生效后三日内开通北京市朝阳区阳光100国际公寓XX号楼XXX室中央空调并保证被告（反诉原告）高学军对空调设备的正常使用；三、驳回原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高学军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元，由原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司负担1000元（已交纳），被告（反诉原告）高学军负担1256元（原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司已预交，被告（反诉原告）高学军于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司），反诉案件受理费9895元，由被告（反诉原告）高学军负担9845元（已交纳），原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司负担50元（被告（反诉原告）高学军已预交，原告（反诉被告）北京阳光壹佰物业服务有限公司于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）高学军）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　矫　辰二〇一三年十一月二十一日书　记　员　贾岐颖来自：