（2013）房民初字第07812号

裁判日期: 2013-11-21

公开日期: 2014-08-28

案件名称

北京创业玻璃钢门窗有限公司与高远确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十八条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条，第二百二十六条

全文

北京市房山区人民法院民事判决书（2013）房民初字第07812号原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南，组织机构代码10280592-6。法定代表人周明江，董事长。被告（反诉原告）高远，男，1976年5月10日出生。委托代理人张军，北京市大地律师事务所律师。委托代理人杨宗志，北京市大地律师事务所律师。原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司（以下简称”创业公司”）诉被告（反诉原告）高远房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告创业公司之法定代表人周明江，被告高远及其委托代理人张军、杨宗志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称并反诉辩称，2011年4月13日原被告签订《房屋租赁合同》，约定凭营业执照合法经营，被告经营二手车，目前摆放的二手车有七、八十辆，已经营一年半之久，仍没有营业执照。2012年5月3日原被告签订《房屋和场地租赁合同》，约定凭工商局注册的公司法人营业执照经营，被告不仅没有营业执照，而在租用的场院内建筑钢结构活动房，现已建起钢骨架，原告多次劝阻无效，被告私搭乱建违反国家法律也违反合同约定。合同还约定：任何一方违约，赔偿对方经济损失为年租金的10倍。现原告诉至本院，要求法院判令：1、解除原告与被告于2011年4月13日和2012年5月3日签订的三份租赁合同；2、被告支付原告取暖费29110元；3、被告支付原告违约金1601355元；4、被告支付原告租赁物损失赔偿费40万元；5、被告支付从2013年4月15日起至搬出之日支付房屋占用费每日1000元；6、诉讼费由被告负担。被告反诉诉称并本诉辩称，被告已经完全依据三份合同的约定履行了合同义务。同时原告违反合同约定：1、原告未提供完整的出租场地，致使被告合同预期利益不能实现，故被告要求原告提供完整的出租场地并退还租金；2、原告提供的取暖设施不能正常使用，按照合同约定原告应向被告提供符合使用条件的供暖设施；3、因原告未提供消防验收证明，被告无法办理营业执照，并给被告造成损失，被告要求原告提供消防验收证明并赔偿损失。现被告提起反诉，要求法院判决：1、原告继续履行与被告于2011年4月13日和2012年5月3日签订的三份房屋和场地租赁合同；2、原告提供完整的出租场地；3、原告提供符合使用条件的供暖设施；4、原告提供消防验收证明；5、原告退还2011年4月15日至2013年5月14日的租金41万元；6、原告赔偿被告损失1.8万元；7、原告支付被告违约金250万元；本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2011年4月13日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定创业公司将位于北京市房山区良乡地区××村南路×号一层南半部（不含卫生间），约173平方米，二层东南角里外两间约47平方米出租给高远；租赁期限5年，自2011年4月15日至2016年4月14日，合同期满如果继续出租在同等条件下乙方有优先租用权；年租金人民币前三年每年8万元，第四年9万元，第五年10万元；每年3月15日前付清当年租金；每年供暖期4个月，每平方米按30元缴费；生活用水每年1200元，与房租一并缴纳；甲方不按时提供房屋，乙方不按时缴费，均属于违约，任何一方违约应赔偿对方经济损失年租金的50%。合同签订后，高远于2011年4月13日支付第一年租金7万元，于2011年5月24日支付第一年租金1万元，于2012年3月29日支付第二年租金8万元，至此高远已经支付2011年4月15日至2013年4月14日两年租金共计16万元。根据合同约定，高远每年应支付取暖费6600元，高远已于2011年11月4日支付取暖费5000元，2011年剩余取暖费1600元和2012年取暖费6600元未交纳，高远称部分房屋没有暖气，故未交纳。2011年4月13日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定创业公司将位于北京市房山区西潞街道办事处××村南路北京创业公司院内西房1间出租给高远，建筑面积21.3平方米，用途为做饭；租期5年，自2011年4月15日至2016年4月14日；年租金5600元。双方未约定租金支付时间和供暖费用。合同签订后，高远于2011年7月13日支付第一年租金5600元，于2012年3月29日支付第二年租金5600元，至此，高远已经支付2011年4月15日至2013年4月14日两年租金共计11200元。2012年5月3日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定创业公司将位于京石高速房山区×村出口右侧，北京创业玻璃钢门窗有限公司综合楼二、三层697平方米，东楼前场院长约55米、宽约17米地面；用途，凭北京市工商局注册的公司法人营业执照经营，乙方办理营业执照，甲方提供有关证明；租赁期限15年，自2012年5月15日至2027年5月14日止，合同期满如果继续出租在同等条件下乙方有优先租用权；年租金人民币前五年每年25万元，从第六年起递增10%，从第十一年起再递增20%；每年5月10日前付当年租金60%，10月10日前付清40%，甲方收款给乙方开收据；采暖：每年供暖期4个月，每平方米按30元缴费；房屋和场院乙方根据使用需要可进行装修改造，但不得损坏主体结构，卫生间、暖气、水管、电路、闸盒开关、灯管、门窗、防水等自行更换维修；甲方不按时提供房屋，乙方不按时缴费，均属于违约，任何一方违约应赔偿对方经济损失递增后当年租金的10倍。合同签订后，高远于2012年5月9日支付第一年租金15万元，于2012年10月31日支付第一年剩余租金10万元。至此，高远已经支付创业公司第一年租金共计25万元。根据合同约定，高远每年应交纳取暖费20910元，高远未支付上述取暖费，称部分房屋没有暖气。上述三份合同中的租赁标的物均位于同一地址。原、被告双方就租赁房屋前的场院是否已经交付使用存在争议，创业公司称已经交付高远使用，高远称创业公司从未交付其使用。高远称，因原告未提供消防证明，其不能办理营业执照，但未提交证据予以证明。2013年11月19日北京市公安局房山分局北潞园派出所出具证明，内容为：”2012年12月28日9时23分，高远报案称在大南郊汽配城外的玻璃钢门窗楼内因供暖问题与房东发生纠纷，求助民警。经民警现场了解，属纠纷，告知双方通过法院解决。特此证明。”上述事实有双方当事人陈述，原告提交的2011年4月13日《房屋和场地租赁合同》、2011年4月13日《房屋租赁协议》、2012年5月3日《房屋和场地租赁合同》、收据、照片，被告提交的2011年4月13日《房屋和场地租赁合同》、2012年5月3日《房屋和场地租赁合同》、照片、租金收据、取暖费收据、租赁房屋照片、派出所证明等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，原被告双方于2011年4月13日签订的《房屋和场地租赁合同》、于2011年4月13日签订的《房屋租赁协议》、于2012年5月3日签订的《房屋和场地租赁合同》，均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。现创业公司以高远无照经营、未按约定支付租金、未按租赁物性质使用租赁物等理由要求解除合同，因高远上述行为均不属于根本违约，创业公司要求解除合同，于法无据，本院不予支持。高远要求继续履行三份合同，理由正当，本院予以支持。关于租赁标的物的交付，高远称原告未交付租赁房屋前的场院，但高远已经交纳第一年租金，现又对租赁场院是否交付使用提出异议，且未能提交其他证据予以证明，故该主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于取暖问题，高远称部分房屋没有暖气，但未能提交证据予以证明，派出所证明不能证明报案时取暖状况，故高远应当按照合同约定支付取暖费。创业公司要求高远支付取暖费29110元，理由正当，证据充分，本院予以支持。高远要求创业公司提供符合使用条件的供暖设施，但其未能提交证据证明现在的供暖设施与其承租房屋时的供暖设施有所改变，故高远的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。高远要求创业公司提供消防验收证明，双方签订的合同中无明确约定，且高远未能提交证据证明缺少消防证明是其未能办理营业执照的主要原因，故其诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金，高远支付的部分房屋租金确有迟延，属于违约行为，但双方在合同中约定的违约金过高，本院依法适当予以调整，违约金的数额由本院酌定。高远以原告未交付租赁房屋的场院为由，要求创业公司支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。创业公司要求房屋占有使用费，因三份租赁合同均不应解除，故该诉讼请求于法无据，本院不予支持。但高远应当按照合同约定按时支付房屋租金。创业公司要求高远赔偿租赁物损失，但其未能提交证据证明损失的存在和损失的数额，故本院本院不予支持。高远要求创业公司退还租金，因双方均已依约履行各自主要义务，故高远的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。高远要求创业公司赔偿经济损失1.8万元，因该经济损失不属于直接损失，故本院不予支持。高远提交的北京润泽龙远龙投资管理有限公司营业执照、企业信息查询，以及企业申请登记的有关证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司继续履行与被告（反诉原告）高远于二〇一一年四月十三日签订的《房屋和场地租赁合同》和《房屋租赁协议》、于二〇一二年五月三日签订的《房屋和场地租赁合同》。二、被告（反诉原告）高远于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司取暖费二万九千一百一十元。三、被告（反诉原告）高远于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司违约金一千元。四、驳回原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）高远其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千九百九十元，由原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司负担一万一千八百二十二元（已交纳），由被告（反诉原告）高远负担一百六十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万五千一百一十二元，由原告（反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）高远负担一万五千零七十七元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　赵玲二〇一三年十一月二十一日书记员　　张静关注微信公众号“”