（2013）浙绍民终字第1360号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-09-16
案件名称
俞亚利与绍兴县铭威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴县铭威房地产开发有限公司,俞亚利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第1360号上诉人（原审被告）绍兴县铭威房地产开发有限公司。法定代表人黄添才。委托代理人（特别授权）江革涛。被上诉人（原审原告）俞亚利。委托代理人（特别授权）周永钊。委托代理人（特别授权）周永焕。上诉人绍兴县铭威房地产开发有限公司（以下简称铭威公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日立案受理并依法组成合议庭，于2013年11月21日公开开庭审理了本案，上诉人铭威公司的委托代理人江革涛，被上诉人俞亚利的委托代理人周永钊、周永焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年6月24日，原、被告经协商一致，订立商品房买卖合同一份，合同约定，买受人（指原告）购买的商品房为预售，该商品房基本情况：幢号：10；房号0811；丘号：Q24012；层次：8；用途：商业；结构：钢混；层高（米）：6；地上层：14；地下层：0；建筑面积（平方米）：83.77。总价：698858元。合同第九条“交付期限及条件”规定：出卖人应当在2012年11月30日，将符合交付条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”1.（2）项规定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6％向买受人支付违约金。”双方另对其他事项作了约定。合同成立后，原告当天支付全部购房款698858元。本案预售商品房所在的金徕旺商贸中心1#、2#楼于2012年11月12日经五方主体验收合格，于同年12月11日报绍兴县建管局备案，确定交付日期为2012年12月18日。被告于2013年1月25日通知原告交房，此时本案讼争房屋未经装修，同年2月2日，原告方向被告递交交房客户反馈表要求退房，被告工作人员签收该反馈表。现原告遂诉至该院要求解除合同，酿成纠纷。原审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应严格按照合同约定履行自己的义务，本案中双方在合同第九条中约定的交房日期为2012年11月30日前，被告虽于2013年1月25日通知原告交房，但此时房屋未经装修，被告辩称讼争房屋已达交房条件，装修并非合同约定的交房条件，该院认为原、被告对于本案所涉房屋系精装修房屋无异议，合同第九条的交房条件中虽未对房屋的装修进行约定，但是根据合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，以及根据日常生活常识，精装修房屋在交付时应当交付包括装修在内的房屋，故被告的辩称该院不予采信。被告未于2013年1月29日前交付精装修房屋，其逾期交房的违约行为显而易见，且无正当理由，依法应当向原告承担逾期交房的违约责任。现原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，该院应予支持，根据《合同法》第九十六条规定，本案《商品房买卖合同》自原告向被告递交退房申请之日即2013年2月2日起解除。根据《合同法》第九十七条、第九十八条之规定，现原告要求被告退还房款698858元并承担按已付房款698858元6％计算的违约金计41931.48元，符合双方之约定，该院应予支持。原告另要求被告赔偿购房总金额698858元及违约金41931.48元从2013年2月3日起万分之五的违约金，经查，双方合同第十条规定：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款”，被告于2013年2月2日收到原告解除合同的通知，则应于2013年3月19日前退还原告全部已付款，被告逾期未予退还，依法应赔偿原告自2013年3月20日起至判决确定付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，原告主张按买受人逾期付款的违约责任主张利率，于法无据，该院不予支持。原告另主张购房款从2011年6月24日起至2013年2月2日止银行贷款利息，该院认为违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同的约定，支付给非违约方一定数量的金钱；损害赔偿金是指一方当事人因不履行或者不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任，两者不能并存，现原、被告在《商品房买卖合同》中已经就违约金进行约定，且根据《合同法》第114条的规定，原告也没有以违约金低于造成的损失为由请求人民法院予以增加，故原告该项请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原告依据《商品房买卖合同》第十一条规划、设计变更另行主张购房款从2011年6月24日起至实际支付日止的银行存款利息，该院认为被告对于规划、设计变更不予认可，现原告未能提供充分有效的证据证明本案讼争房屋的规划、设计变更，故该请求该院不予支持。原告主张误工费200元，但未能提供充分有效的证据予以证明，且被告不予认可，故该主张该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告俞亚利与被告绍兴县铭威房地产开发有限公司于2011年6月24日订立的《商品房买卖合同》自2013年2月2日起解除；二、被告绍兴县铭威房地产开发有限公司应返还原告俞亚利购房款698858元；三、被告绍兴县铭威房地产开发有限公司应支付原告俞亚利违约金41931.48元；四、被告绍兴县铭威房地产开发有限公司应赔偿原告俞亚利本金为698858元自2013年3月20日起至判决确定付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息；五、驳回原告俞亚利的其他诉讼请求。上述二、三、四项均限于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11210元，由被告绍兴县铭威房地产开发有限公司负担，限于判决生效后七日内向该院交纳。上诉人铭威公司不服原判，提起上诉称：一、认定事实错误，原审法院认定“被告于2013年1月25日通知原告交房，此时本案讼争房屋未经装修”，事实是本案讼争房屋已装修完毕。二、合同条款解释错误。根据合同第九条、第十二条规定，交房时间、交接条件均不包括房屋装修。合同第十四条规定的是装修标准及不符合标准的违约责任，即赔偿“等额差价”。原审法院将其混淆并作出错误的解释，既没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人俞亚利答辩称：被上诉人在原审中提供的证据，充分证明了该商品房根本不具备正常使用的条件，对此合同的第九条第三款明确规定。上诉人在原审中未能出示相关部门的表格，对此合同第九条第四款进行了明确规定。原审法院对证据的认定存在错误，证据四、五可以与证据二、三互相印证，证明讼争房屋未能达到交付条件，证据九可以与原审法官的实地勘察相结合，证明上诉人擅自变更结构，原先合同约定的层高是六米，但实际层高不足三米，原审判决并未记载实地勘察的结论，证据十一系复印件，依据相关法律法规，不应予以认定。上诉人无法提供备案表的原件，必须予以退房。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人铭威公司在二审中未提供新的证据。被上诉人俞亚利在二审中向本院提供了如下证据：1.录音光盘及相关说明二页，证明2013年1月31日，开放商的代表谭经理表示当天确实无法交房。2.业主入住交款通知书和承诺书，证明上诉人在合同约定期内无法交房，因迟延交房而愿意承担违约金37875.46元。上诉人铭威公司质证认为，证据1录音中的谭经理并非上诉人公司员工，对于谈话内容不予认可；证据2系上诉人自愿对客户做出的补偿，不能作为违约的证据。本院认证认为，证据1、2并非二审程序中的新证据，本院依法不予认定。被上诉人俞亚利在二审中向本院提出了如下申请：1.申请证人陈建华出庭作证，证明2013年1月30日讼争房屋尚未达到正常使用的基本条件，根本无法交房。2.申请法院前往讼争房屋实地勘察，证明上诉人将合同中约定的层高6米改为层高3米，双方合同约定没有地下层，上诉人擅自增加地下层当车库。本院经审查认为，证人陈建华与上诉人铭威公司存在民事纠纷，与本案具有利害关系，同时，该两项申请均不符合二审程序中新证据的要件，本院依法对该两项申请均不予准许。二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、房屋完成装修工作是否系本案讼争商品房的交付条件，上诉人于2013年1月25日通知被上诉人交房时，该讼争商品房是否已达到交付条件；二、原审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》于2013年2月2日起解除，并判令上诉人返还购房款698858元、支付违约金41931.48元、赔偿698858元自2013年3月20日起至判决确定付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，有无事实和法律依据。关于争议焦点一，双方当事人于2011年6月24日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人理应按约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”及合同附件四“装饰、设备标准”约定，本案讼争商品房为精装修房，双方当事人对装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格等内同均作出了具体约定。由此，完成装修工作应当系讼争商品房的交付条件，上诉人虽主张其于2013年1月25日通知被上诉人交房时已完成装修工作，但综合分析双方当事人提供的证据，此时讼争商品房并未完成装修工作，由此，上诉人的该项上诉理由不能成立，截至2013年1月29日止，讼争商品房并未达到合同约定的交付条件，上诉人存在逾期交房的违约行为，且逾期已超过60日。关于争议焦点二，根据《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6%向买受人支付违约金”，基于上诉人存在逾期60日未交付商品房的行为，被上诉人有权解除《商品房买卖合同》，被上诉人于2013年2月2日向上诉人递交退房申请并经上诉人员工签收，应视为被上诉人解除合同的通知已到达上诉人，《商品房买卖合同》于2013年2月2日解除，上诉人应退还被上诉人已支付的购房款698858元，并支付违约金41931.48元。由于上诉人未按照合同约定自合同解除之日起45天内退还全部已付购房款，原审法院据此判令上诉人承担自2013年3月20日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，应属合同解除后恢复原状的需要，本院依法予以确认。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11210元，由上诉人绍兴县铭威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁林阳代理审判员 冯娇雯代理审判员 张亚彬二〇一三年十一月二十一日书 记 员 陆琪瑜 来源：百度“”