（2013）南中法民终字第192号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-08-29
案件名称
ＸＸ生与刘元继、吕茂禄房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ生,刘元继,吕茂禄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第192号上诉人（原审被告）ＸＸ生。委托代理人郑子琼。被上诉人（原审原告）刘元继。委托代理人李钢。原审被告吕茂禄。上诉人ＸＸ生因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2012）蓬民初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ生及其委托代理人郑子琼，被上诉人刘元继及其委托代理人李钢，原审被告吕茂禄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1999年1月21日，吕茂禄与蓬安县吟秋食品厂签订了《购房合同》，约定吕茂禄购买ＸＸ生在蓬安县城中市场综合楼一单元三楼左右房屋两套，每套面积120平方米，按280.00元／平方米计价，协议签订后预付房款60，000.00元，余款在办理好两证后付清，由ＸＸ生负责办理房屋产权证、土地使用证，负责税费交纳。吕茂禄及ＸＸ生均在合同上签字。合同签订当日，吕茂禄支付房款60，000.00元，ＸＸ生给吕茂禄出具了收据。在房屋修建过程中，因ＸＸ生修建手续不齐全多次被责令停工，在主体工程修建至第六楼时完全停工，修建的房屋无法交付，在此情况下，购房户于2003年下半年对未完工程进行了续建。由于吕茂禄与ＸＸ生合同中约定的两套房屋ＸＸ生又卖与了他人，吕茂禄在续建完工后便占有了第二单元后面第四楼住房一套，约80平方米。2007年蓬安县人民政府决定解决城区（包含本案所涉城中市场）建设用地遗留问题，ＸＸ生于2007年4月取得案涉土地的国有土地使用权证，2008年10月取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等手续，该工程并经蓬安县质检站验收合格。2007年3月，ＸＸ生以吟秋食品厂的名义张贴书面告示称，为彻底解决烂尾楼工程，要求各住房户撤离，便于修建，如有异议者，可持购房凭证到厂部确认，公告发出后各购房户未撤离。2006年3月11日，吕茂禄与刘元继签订了房屋转让协议，约定将所占有的蓬安县城中市场综合楼二单元后面第四楼的房屋转让给刘元继，刘元继给付吕茂禄房屋总价款50，000.00元，于合同签订当日给付30，000.00元，余款在房屋交付时付清，由吕茂禄负责办理两证并承担费用。合同签订当日，刘元继支付房款30，000.00元，2006年5月4日支付房款10，000.00元，上述两笔房款吕茂禄均认可由刘元财代收，后吕茂禄将房屋交付刘元继由刘元继居住使用至今。2012年4月23日，ＸＸ生向蓬安县房地产管理局申请办理综合楼房屋所有权证，同年5月，经蓬安县房地产管理局审批，审批意见为：资料齐全，同意办证。但至今未将房屋所有权证办至ＸＸ生名下。同时查明，2000年10月，因吟秋食品厂将城中市场综合楼发包给营山县恒升建筑工程公司修建，修建过程中因工程款的支付产生纠纷，营山县恒升建筑工程公司向法院起诉，并申请进行财产保全，法院2000年10月12日以（1999）蓬民初字第583号民事裁定书裁定对蓬安县吟秋食品厂修建的位于城中市场的综合楼予以查封，所查封的综合楼可以修建，但不得变卖、转移和毁损。2000年10月11日该诉讼经法院调解结案。审理中，ＸＸ生称，该综合楼工程虽以蓬安县吟秋食品厂的名义与吕茂禄签订合同，但该综合楼的开发经营实际上是以ＸＸ生个人的名义进行的。刘元继于2012年7月9日向一审法院提起诉讼称：2003年2月8日，吕茂禄购买了ＸＸ生正在修建的蓬安县城中市场综合楼一单元二楼、三楼住房两套，面积各120平方米，按每平方米280.00元计价，并向ＸＸ生交付了购房款60，000.00元。后由于ＸＸ生将上述两房卖与了他人，在此情况下，ＸＸ生便将住宿楼二单元四楼住房一套（约80平方米）交付给了吕茂禄。2006年3月11日，吕茂禄又将该房屋转卖给了刘元继，刘元继交付吕茂禄购房款40，000.00元，并接受了吕茂禄交付的房屋，约定办理两证由吕茂禄负责并由吕茂禄承担一切费用。2007年蓬安县人民政府在解决相关建设用地遗留问题，ＸＸ生于2007年4月取得国有土地使用权证，2012年6月办理蓬安县城中市场综合楼房产总证后，刘元继、吕茂禄在找ＸＸ生联系办理过户手续时，ＸＸ生要求涨价数万元，刘元继、吕茂禄认为房屋买卖协议是在双方平等自愿的条件下签订的，是双方的真实意思表示，ＸＸ生已将房屋交付给刘元继居住使用多年，刘元继也依协议交清了购房款，ＸＸ生、吕茂禄不办理两证的行为已构成违约，现向法院起诉，要求依法确认ＸＸ生与吕茂禄签订的《房屋转让协议》及刘元继与吕茂禄签订的购房合同有效，并判令ＸＸ生与吕茂禄为我办理房屋产权证、土地使用权证过户手续，相关税费依协议约定负担。吕茂禄辩称：刘元继所诉无异议，应根据合同的约定进行办理。ＸＸ生辩称：本人与吕茂禄签订的房屋买卖合同因涉及签订合同时的土地性质是集体性质，集体土地不允许买卖，故买卖合同无效。其次涉案房屋5.7米以下的工程于2000年10月被蓬安县人民法院查封，对查封物进行的买卖也是无效的。因本人与吕茂禄签订的协议无效，故吕茂禄与刘元继之间签订的转让合同也应无效。其次本人并没有收取吕茂禄的购房款，是案外人刘元财收取的，合同也是刘元财拿着我签字的合同和吕茂禄签订的。原审法院认为：本案的争议焦点有三个，一、案外人刘元财持ＸＸ生签字的购房合同及收条收取吕茂禄房款效力是否及于ＸＸ生；二、吕茂禄与刘元继之间签订的购房合同的效力及吕茂禄与刘元继之间签订的房屋转让协议的效力；三、本案应当由谁承担办理产权的责任。一、案外人刘元财持ＸＸ生签字的购房合同及收条收取吕茂禄房款效力是否及于ＸＸ生的问题。庭审中ＸＸ生主张是刘元财持其已签好字的购房合同及收条与吕茂禄签订的购房合同，钱也是刘元财收取的，因此与其无关，其与吕茂禄之间不存在买卖关系。但该购房合同系打印件而非手写件，ＸＸ生签字前合同的双方当事人、合同的标的物、价款及其他相关权利、义务内容完整明确，而不是空白未填写，ＸＸ生明知在合同上签了字就意味着与吕茂禄形成了房屋买卖合同关系，仍然在合同上签字，并出具收条：收到吕茂禄交来购房款60，000.00元，然后将购房合同及收条交给刘元财，由刘元财与吕茂禄签订了购房合同并收取了购房款，可以推知ＸＸ生是以其行为授权刘元财与吕茂禄签订房屋买卖合同，并授权刘元财代收房款，因此该购房合同及收条的法律效力及于ＸＸ生，合同的双方当事人是吕茂禄与ＸＸ生，而不是吕茂禄与刘元财。至于ＸＸ生主张刘元财收款后未交给他，由刘元财自己开支了，是ＸＸ生和刘元财之间的委托关系所解决的问题，对吕茂禄没有对抗力，故对ＸＸ生主张其未和吕茂禄形成合同关系，法院不予采信。二、ＸＸ生与吕茂禄签订的购房合同效力及吕茂禄与刘元继签订的房屋转让协议效力。ＸＸ生主张购房合同无效，其理由有两点：一是合同签订时的土地性质为集体土地，集体土地不得买卖，因此协议违背了法律的强制性规定。二是涉案房屋在2000年已被人民法院查封，对查封物签订的买卖协议也是无效的。涉案房屋范围内的土地在签订协议时有可能是集体性质土地，但随后在ＸＸ生的开发过程中已将土地性质转变为国有出让土地，2007年4月5日蓬安县国土资源局给ＸＸ生办理的土地使用权证载明使用权性质为国有出让，既然行政机关已经批准，土地的性质已经发生了变化，制约合同无效的客观原因已经消除，该类性质的合同应当是有效的，司法实践中最高人民法院通过了许多司法解释对该类合同均规定在法庭辩论终结前只要补办了相应的手续就应认定有效，因此ＸＸ生主张签订购房合同时土地的性质是集体土地合同无效的理由不能成立。对于人民法院查封物签订买卖合同的效力问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”之规定，其基础是建立在查封物转让合同有效之上，只是这种转让买受人要承担不能取得物权的风险，况且人民法院对土地使用权、房屋的查封期限最长不得超过两年，故ＸＸ生以签订合同时房屋被人民法院查封合同无效的理由同样不能成立。综上，ＸＸ生与吕茂禄之间签订的购房合同是双方当事人的真实意思表示，也没有《中华人民共和国合同》第五十二条规定的无效情形，该购房合同有效，对吕茂禄和ＸＸ生具有法律上的约束力。前一合同有效，吕茂禄根据合同享有取得合同标的物的权利，吕茂禄又与刘元继签订房屋转让合同，将前一合同标的物转让给刘元继并不违背法律的有关规定，该房屋转让合同同样是双方当事人的真实意思表示，也没有《中华人民共和国合同》第五十二条规定的无效情形，该合同同样具有法律效力，对吕茂禄与刘元继具有法律约束力。三、本案应当由谁承担办理产权的责任。ＸＸ生与吕茂禄之间的协议有效，双方就应严格履行合同约定的义务，合同约定了ＸＸ生应当履行为吕茂禄办理产权过户手续并承担办理两证税、费的附随义务，现ＸＸ生已取得了国有土地使用权证，房屋所有权证已经蓬安县房管局审批同意办证，具备了办理房屋两证的条件，就应当履行为吕茂禄办理产权转移登记的义务，产权转移登记后，吕茂禄也应依据合同的约定与ＸＸ生结算购房款。吕茂禄在取得了产权后，与刘元继之间就具有了办理产权证的条件，吕茂禄就应当为刘元继办理产权转移登记。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：一、2003年2月8日吕茂禄与ＸＸ生签订的《购房合同》及2006年3月11日刘元继与吕茂禄签订的《房屋转让协议》均有效。二、ＸＸ生在判决书生效之日起三十日内将蓬安县城中市场综合楼二单元后面第四楼房屋一套的土地使用权及房屋所有权转移登记于吕茂禄名下，所产生的税费由ＸＸ生承担。三、吕茂禄在取得蓬安县城中市场综合楼二单元后面第四楼房屋的土地使用权和房屋所有权后三十日内协助刘元继将土地使用权证及房屋所有权证转移登记于刘元继名下，所产生的税费由吕茂禄承担。案件受理费500.00元，由ＸＸ生承担250.00元，由吕茂禄承担250.00元。宣判后，上诉人ＸＸ生不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判决驳回刘元继在一审的诉讼请求，并承担一、二审案件诉讼费。事实与理由：一、上诉人ＸＸ生与吕茂禄未就诉争房屋签订《房屋买卖合同》。ＸＸ生与吕茂禄签订的《集资建房协议》约定吕茂禄购买的房屋为蓬安县城中市场综合楼一单元三楼左右房屋两套，而本案的争议房屋为蓬安县城中市场综合楼二单元后面第四楼的房屋。二、吕茂禄占有诉争房屋和出售诉争房屋给刘元继均系非法行为，不应受法律保护。吕茂禄未购买ＸＸ生修建的诉争房屋，其占有和转让诉争房屋的行为便系非法，原审却错误判决吕茂禄与刘元继的房屋转让合同有效。三、诉争房屋已于2002年2月9日便出售给了唐永学，房屋应由唐永学取得。四、房屋价格过低，应增加房屋价款。被上诉人刘元继答辩：1、土地性质已由集体土地变更为国有出让土地，影响合同效力的原因消除，合同效力得到补正，ＸＸ生与吕茂禄1999年1月21日签订的《集资建房协议》应当有效。2、吕茂禄合同约定的房屋被ＸＸ生出售他人后，吕茂禄为了维护其权利，占有诉争房屋，其占有行为得到了ＸＸ生的认可，其占有诉争房屋的行为合法。3、吕茂禄占有诉争房屋合法，后将诉争房屋转让给刘元继的行为也合法。4、房地产管理法第三十八条系管理性规定，不影响合同的效力。5、合同约定的房屋价格符合当时的市场行情，造成不能及时办理相关建房手续和房屋二证的过错在ＸＸ生，不同意增加房屋价款。本院二审审理查明的事实：1、蓬安县呤秋食品厂系ＸＸ生开办的私营独资企业；2、ＸＸ生在二审提供其与唐永学2002年2月9日签订的《房屋认购书》一份，主张诉争房屋2002年2月9日已出售给唐永学，合同约定唐永学购买的房屋为“综合楼二单元五楼二号二室一厅一厨一卫，房屋面积约90平方米”；3、本案诉争房屋位于第二单元后面第四楼。本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：2003年2月8日吕茂禄与ＸＸ生签订《集资建房协议》后，因ＸＸ生在房屋修建过程中修建手续不齐全，多次被责令停工，在主体工程修建至第六楼时完全停工，在此情况下，众多购房户于2003年下半年对未完工程进行了续建。吕茂禄与ＸＸ生合同中约定的两套房屋因ＸＸ生又卖与了他人，吕茂禄为维护权利，在续建完工后便占有了第二单元后面第四楼住房一套，约80平方米，后吕茂禄又将该房屋转售给刘元继占有，时间已长达十余年，应当推定ＸＸ生对此事实是知道并同意的。吕茂禄、刘元继占有诉争房屋当时，土地性质为集体所有，现因土地的性质已转变为国有出让土地，影响合同效力的的因素消除，吕茂禄与ＸＸ生之间的《集资建房协议》合法有效，吕茂禄享有取得占有房屋的权利。后吕茂禄又将房屋转让给刘元继，并签订了《房屋转让合同》，其转让行为未违反法律的相关规定，也系双方的真实意思表示，合法有效。既然ＸＸ生与吕茂禄和吕茂禄与刘元继房屋转让合同均合法有效，ＸＸ生应当协助吕茂禄办理房屋权属证书。吕茂禄取得房屋权属证书后，也应当协助刘元继办理房屋权属证书。现ＸＸ生上诉认为刘元继现占有的房屋已于2002年2月9日出售给唐永学，并与唐永学签订了《房屋认购书》，诉争房屋应由唐永学享有，因诉争房屋为蓬安县城中市场综合楼二单元后面第四楼的房屋，面积80平方米，ＸＸ生与唐永学《房屋认购书》载明的房屋为“综合楼二单元五楼二号，房屋面积约90平方米”，故ＸＸ生提供的证据不能证明其诉争房屋应由唐永学享有的主张。对ＸＸ生请求刘元继在《集资建房协议》约定价格的基础上合理增加房款的上诉请求，因ＸＸ生在一审未提出反诉，不属于二审审理的范畴，对此不作审理。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费500.00元，按一审判决执行；二审案件受理费500.00元，由上诉人ＸＸ生负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐晓兰代理审判员 蒙秀梅代理审判员 石 炜二〇一三年十一月二十一日书 记 员 罗 成 来源：