（2013）锦江民初字第2621号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-08-13
案件名称
川日报报业集团与川高鑫汽车销售维修有限公司返还原物纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川日报报业集团,四川高鑫汽车销售维修有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第一百零七条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第2621号原告四川日报报业集团。法定代表人余长久，四川日报报业集团董事长。委托代理人汪密，泰和泰律师事务所律师。委托代理人陶庆锋，泰和泰律师事务所律师。被告四川高鑫汽车销售维修有限公司。法定代表人罗光才。委托代理人李金喜。原告四川日报报业集团（以下简称“川报集团”）与被告四川高鑫汽车销售维修有限公司（以下简称“高鑫公司”）返还原物纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，由代理审判员康阳适用简易程序于2013年10月30日公开开庭进行了审理，原告川报集团的委托代理人汪密、陶庆锋，被告高鑫公司的委托代理人李金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川日报报业集团诉称，2011年12月30日，川报集团与高鑫公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），由川报集团将其位于成都市锦江区梓潼桥正街36、38、40号的房屋出租给高鑫公司用于经营汽车美容、茶园和面店，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，月租金为18575元，据合同第八条约定，高鑫公司逾期不交出租赁房物的，应按合同标准补交占用期间租金、水、电费等各项费用。因川报集团拟建西部产业发展中心，决定合同期满后不再与高鑫公司续签合同，并于2012年11月8日提前向高鑫公司发出《关于梓潼桥商铺2013年不再续租的通知》，要求其于2013年1月4日前搬出，但高鑫公司未按期搬出，川报集团酌情将高鑫公司的搬迁期限延长至3月底，但到期后高鑫公司仍未搬出。川报集团多次催促未果，遂于2013年5月13日、2013年5月31日分别向高鑫公司发送了《关于梓潼桥商铺限时搬迁的再次通知》和《关于敦请梓潼桥商铺承租户限期搬迁的紧急通知》。但时至起诉之日，高鑫公司仍未搬离腾退，梓潼桥正街36、38、40号房屋的大门钥匙确已退还，但高鑫公司未交付里面小门的钥匙。截止开庭之日，3个商铺尚未腾退完毕，里面尚留存高鑫公司的堆放的物品。高鑫公司的财务室仍设置在商铺中。高鑫公司没有在双方约定的时间腾退完毕，根据协议约定，免收占用费及水电费条款作废。现高鑫公司占用的商铺附属空坝仍在经营面店，故仍产生水电费。原告于2013年9月再次向被告发出通知，但高鑫公司至今仍在经营面店没有搬迁。高鑫公司拒不搬离的行为，严重侵害了川报集团物权，故提起诉讼，请求判令：1、高鑫公司立即腾退非法占有的川报集团位于成都市锦江区梓潼桥正街36、38、40号房屋（建筑面积387.5平方米）；2、高鑫公司支付腾退前的房屋占用费14010元及损失（房屋占用费自2013年6月8日，应付至被告实际搬出之日止）；3、判令高鑫公司支付水、电费4324.3元（水、电费自2013年3月21日起计算，应付至实际搬出之日为止）；诉讼费用由高鑫公司承担。被告高鑫公司辩称，原、被告经法院主持调解达成初步协议，于2013年7月5日签订书面协议，约定由被告负责将其承租并转租给他人的商铺全部收回，后返还给原告。被告按照协议约定将38、40号商铺于2013年7月30日以前腾退完毕，其中36号商铺因毛衣店老板远在内蒙古，故延迟15天腾退，对此原告代表卢总、李总等人在原告后勤会议室明确表示同意延迟交付。被告已经按照协议全部履行，退还房屋和交回钥匙。关于商铺附属的空地，协议也约定继续使用不计算费用。直至临墙动工拆除，并提前7天通知被告。协议约定原告为被告经营的洗车场提供用水电便利，费用由被告承担。但被告完成返还商铺义务后，原告于2013年9月9日断水断电，违反了双方的协议。被告已经向原告腾退诉争商铺，被告不再具有腾退义务。关于原告主张的房屋占用费、水电费，双方已在前述协议中约定原告免收。高鑫公司确已腾退商铺，双方曾协商约定，可以将米面堆放在保管室，待临墙拆除时，再搬走。经审理查明，位于成都市锦江区梓潼桥正街36、38、40号房屋修建在川报集团拥有使用权的位于成都市锦江区红星路二段70号国有土地范围内，属川报集团单独所有。2011年12月30日，川报集团作为出租方、高鑫公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：川报集团将位于成都市锦江区梓潼桥正街36、38、40号房屋（建筑面积387.5平方米，使用面积348.75平方米）出租给高鑫公司经营汽车美容、茶园和面店。租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。房屋租金每月18575元，高鑫公司应按季度支付，先付后用。具体付款时间为每季度到期前的一个月，每次付款55725元。合同签订时，高鑫公司向川报集团缴纳保证金18575元和水、电费保证金300元。在租赁期满后或合同解除后，川报集团对本合同项下的房屋和配套设施验收无误并确认高鑫公司未拖欠租金、欠缴费用以及无违约行为，保证金无息退回高鑫公司，本保证金不得于租赁期满或合同解除前抵付租金。租赁期间，未经川报集团书面同意，高鑫公司不得擅自将租赁房屋进行转租、转借、转让他人或擅自调换使用，否则，川报集团有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失，概由高鑫公司负责赔偿。任何一方如不能履行本合同约定的其他义务时，除合同条款有约定的外，还应支付违约金5000元给另一方，造成损失的，违约方还应当承担赔偿责任。租赁期满，双方未续定租赁合同或解除合同后，高鑫公司逾期不交出房屋的，除限期迁出和按合同约定标准补交占用期间租金、水、电费等各项费用并承担可能发生的延迟付款的违约责任外，川报集团有权按月租金额5%的标准向高鑫公司收取违约金。2012年11月8日，川报集团以国内特快专递形式向高鑫公司寄送《关于梓潼桥街商铺2013年不再续租的通知》，告知高鑫公司：因川报集团修建西部传媒中心，将对梓潼桥街商铺和相邻房屋进行拆除，故对梓潼桥正街所有商铺不再续租，要求高鑫公司务必于2013年1月4日前搬离，并将商铺及附属设施全部完整移交川报集团后勤服务公司。由于高鑫公司逾期后未搬离该房屋，2013年5月13日，川报集团以国内特快专递形式向高鑫公司送达《关于梓潼桥商铺限时搬迁的再次通知》，表示充分考虑部分租户的要求，对所有承租户的搬迁期限均延长。并通知高鑫公司务必于2013年6月30日前搬离，并结清房租、水、电费用。因高鑫公司仍未搬离该房屋，川报集团遂于2013年5月31日以国内特快专递形式向其发送《关于敦请梓潼桥商铺承租户限期搬迁的紧急通知》，通知高鑫公司务必于2013年6月30日前搬出，并结清房租、水电费用，将商铺及附属设施全部完整移交川报集团，否则导致施工延误的，高鑫公司应承担法律责任。2013年7月2日，川报集团提起本案诉讼。2013年7月5日，川报集团与高鑫公司签订《梓潼桥正街36、38、40号商铺搬迁协议》约定：2013年7月3日高鑫公司将承租的梓潼桥茶铺停止营业，并于2013年7月15日前腾退完毕，同时向川报集团交换茶铺全部钥匙；高鑫公司用于经营的包子店、杂货店、毛衣店3家承租店铺，须于2013年7月30日前腾退完毕，并将3家店铺的全部钥匙交还给川报集团；高鑫公司所租赁的川报集团位于梓潼桥的空地（即现用于面店经营的地块），继续使用，不计费用，直至临墙动工拆除，提前7天通知高鑫公司搬迁完毕；双方确认：租赁关系终止后，高鑫公司已向川报集团支付了2013年1月1日至2013年6月7日期间的房屋占用费。在高鑫公司遵守协议腾退条款约定的前提下，川报集团同意免收高鑫公司2013年6月8日至2013年7月10日期间的房屋占用费及2013年3月6日至2013年7月10日期间的水电费。高鑫公司违反协议约定的，免收条款作废；对高鑫公司经营的洗车场（不属于川报集团所有）和面店，川报集团同意支持供应水、电提供便利条件，费用由高鑫公司承担。后高鑫公司于2013年7月30日前将梓潼桥38、40号的房屋钥匙给川报集团，36号房屋钥匙延迟15天交付完毕。但现该三个房屋大门内的小门钥匙高鑫公司尚未交付，且还留存有部分高鑫公司的物品。2013年9月18日，川报集团以国内特快专递形式向高鑫公司发送《关于再次要求搬迁的通知》告知高鑫公司，双方签订的《梓潼桥正街36、38、40号商铺搬迁协议》第三条约定，川报集团在动工前7日通知高鑫公司，高鑫公司立即将承租房屋的附属空地上的搭建物拆迁完毕。但川报集团经办人卢启坤已于2013年9月3日当面通知高鑫公司负责人李金喜立即进行搬迁。高鑫公司仍未搬迁，严重影响工程施工进度，川报集团要求高鑫公司务必于2013年9月22日前将梓潼桥商铺和相邻房屋进行拆除并完整移交给川报后勤服务公司。诉讼中，川报集团认可高鑫公司将房屋占用费交纳至2013年6月7日。截至2013年3月19日，高鑫公司使用水5060立方米，电76718度，高鑫公司已将2013年3月19日前的水、电费付清。上述事实的认定，有川报集团提交的具有民事诉讼证据效力的川报集团和高鑫公司营业执照、川报集团与高鑫公司于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》、国有土地使用证、川报集团2012年11月8日向高鑫公司发送的《关于梓潼桥街商铺2013年不再续租的通知》及国内特快专递邮件详情单、川报集团于2013年5月13日向高鑫公司发送《关于梓潼桥商铺限时搬迁的再次通知》及特快专递邮件详情单、川报集团于2013年5月31日发送《关于梓潼桥商铺承租户限期搬迁的紧急通知》及特快专递邮件详情单、水电费缴费票据2份、出租房水电费收取登记表、川报集团于2013年9月18日向高鑫公司发送《关于再次要求搬迁的通知》及特快专递邮件详情单，高鑫公司提交的具有民事诉讼证据效力的双方于2013年7月5日签订的《梓潼桥正街36、38、40号商铺搬迁协议》，以及双方当事人庭审陈述在案为证。关于川报集团提交的水表、电表读数照片，高鑫公司对其真实性有异议。因该组照片未显示拍摄时间，及拍摄的对象即为高鑫公司所租用房屋的水表和电表，本院无法核实两张水表、电表读数照片与本案的关联性，故不作为本案证据使用。本院认为，川报集团与高鑫公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。川报集团及高鑫公司应按约履行各自的义务。因双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2012年12月31日已届满，故按其约定，高鑫公司即应在租赁期满后返还其承租房屋。基于川报集团已于合同履行期限届满前1个月书面通知高鑫公司租赁合同到期后不再续租，故合同期限届满后，高鑫公司应向川报集团返还房屋。高鑫公司返还承租房屋，应将房屋恢复原状，并结清相关费用。但高鑫公司未将承租房屋的全部钥匙交还给川报集团，且在房屋内还留存有部分物品，使川报集团无法完整收回出租房屋进行拆除施工。对此，高鑫公司辩称其存放部分物品至临墙施工时才搬走，系得到川报集团的许可。川报集团予以否认，高鑫公司对此未能提交证据予以证明。同时，川报集团已就动工拆除多次向高鑫公司发送通知，高鑫公司仍拒绝清理存放物品、交还小门钥匙等，故高鑫公司的辩称理由不能成立。现川报集团要求高鑫公司返还房屋的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本院予以支持。关于川报集团请求高鑫公司支付房屋占用费至实际搬出时止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同届满后，高鑫公司继续占用房屋，川报集团要求高鑫公司支付占用费至房屋返还之日的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因高鑫公司已将租金支付至2013年6月7日，故高鑫公司应支付自2013年6月8日起的房屋占用费，按每月租金为18575元进行计算。川报集团多主张的房屋占用费，没有事实依据，本院不予支持。关于川报集团请求高鑫公司支付逾期腾退房屋的损失，因川报集团未提交证据证明有该损失存在，故对川报集团的该项诉讼请求本院不予支持。关于川报集团请求高鑫公司给付自2013年3月20日至实际搬出之日止的水、电费，因川报集团未能提交证据证明高鑫公司在租赁期限届满后占用房屋产生水费和电费及具体金额，故对川报集团的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告四川高鑫汽车销售维修有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将位于成都市锦江区梓潼桥正街第36、38、40号房屋（建筑面积387.5平方米）腾退返还原告四川日报报业集团；二、被告四川高鑫汽车销售维修有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告四川日报报业集团支付房屋占用费（按每月18575元标准自2013年6月8日起支付至房屋实际返还之日止）；三、驳回原告四川日报报业集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取229元，由被告四川高鑫汽车销售维修有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 康阳二〇一三年十一月二十一日书 记 员 罗龙 来自