（2013）浙甬民二终字第734号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-04-01
案件名称
华山与华润置地（宁波）发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
华山,华润置地（宁波）发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第734号上诉人（原审原告）：华山。委托代理人：谢银忠。被上诉人（原审被告）：华润置地（宁波）发展有限公司。法定代表人：谢骥。委托代理人：周志芳。委托代理人：贺倩明。上诉人华山因与被上诉人华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年9月29日作出的（2013）甬慈民初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：被告系慈溪市橡树湾小区二期项目的建设单位。2009年12月25日，被告取得该项目中的20号楼、24号楼的商品房预售许可证。2009年12月31日，原告与被告签订商品房买卖合同（含相关附件）一份，双方在合同中约定：原告购买该项目中的24号楼1201室商品房，房屋设计用途为高层住宅，属框剪结构，标准层高2.90米（跃层层高最低为3.20米，最高为5.80米），房屋相关节能措施、保温工程保修期符合政府相关部门的强制性规定，通过政府相应部门验收；房屋建筑面积220.35平方米，总价款3572495元。被告应于2011年12月30日前将符合下列条件的商品房交付给原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、安防、有线电视、网络等具备商品房正常使用的基本条件；4.经商品房竣工交付备案。被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同时，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按原告累计已付房款的3%支付违约金。商品房达到使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原、被告在合同附件中约定：原告有权解除合同的情况出现时，原告应于知道或应当知道该情况之日起15个工作日内向被告送达解除合同的书面通知；若买受人未在该期间内向被告送达解除合同的书面通知，视为放弃解除合同的权利，合同继续履行。原告在房屋验收中发现的除房屋主体结构质量问题外的质量瑕疵，被告将根据法律规定和合同约定在保修范围和保修期限内承担保修责任，原告以此拒绝接受房屋，被告不承担逾期交房的责任。本房屋层高因施工方面的原因，局部可能存在一定误差。购房合同及附件另对其他事项进行了约定。原、被告签订购房合同时，另签订委托协议书一份，原告委托被告封闭房屋的设备平台；原告另向被告出具声明一份，声明购房合同（含附件）签订前，被告已就合同中可能对原告产生不利影响的条款提请原告特别注意；原告已就其他存疑条款向被告提出，被告就相关条款按原告要求做出了解释和说明；原告已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制被告的责任或者限制原告的权利，原告均予认可。购房合同签订后，原告向被告支付了全部购房款（其中285万元通过银行按揭贷款支付）。2011年12月24日，被告向原告寄交房屋交付通知书，通知原告办理交房手续；2012年1月15日，被告再次函告原告，要求原告办理房屋交付手续。交房过程中，原告及其他房屋买受人认为房屋质量不合格，不具备交房条件，拒绝接受房屋。2012年2月份，被告致函包括原告在内的业主，告知业主橡树湾小区二期房屋通过了相关部门的竣工验收备案，符合合同约定的交付条件；部分业主反映的房屋质量瑕疵被告将安排专业人员进行维修；部分业主以房屋局部质量瑕疵为由退房、要求被告承担逾期交房违约责任的传言无法律依据。后业主前往相关政府部门要求解决问题。2012年4月10日，慈溪市质监站向被告发出房屋质量问题整改通知，要求被告就橡树湾小区二期业主提出的地下室与屋面局部渗水及其他问题进行全面检查，并在一个月内整改完毕并报该站复查；墙体保温未按设计要求施工、顶层层高缩水等问题，根据检测鉴定结果若存在问题，须按规范要求及时整改。后慈溪市住建局委托上海房屋质量检测站对橡树湾小区二期的18号楼、24号楼的房屋节能进行检测，其中24号楼的检测结果为东西立面剪力墙部位保温层平均厚度为13㎜，南北立面剪力墙大部分部位没有保温层，未达到该建筑节能施工图设计要求，不满足《浙江省居住建筑节能设计标准》的要求，建议整个建筑增加保温层厚度，以满足建筑节能设计规范的要求并同时满足《浙江省居住建筑节能设计标准》。该站同时提出整改建议方案。2012年5月2日，慈溪市质监站向被告发出整改通知，要求被告就18号楼、24号楼保温层存在的问题以及二幢楼房顶层净高极差局部存在超过标准允许值等问题进行全面检查，在一个月内提出整改方案，经论证后进行整改，整改后报该站复查。2012年5月10日，宁波大学建筑设计研究院根据其对橡树湾小区二期项目的实测情况和被告提供的方案，对该小区建筑外墙热工性能进行重新计算，在假定外墙冷桥部位无任何外保温措施、按照外墙内保温做法（做法为：A、外墙内侧原粉刷铲除至结构面，清理基层；B、界面剂一道；C、20厚无机聚合物保温砂浆；D、5厚聚合物抗裂砂浆，铺满耐碱网格布）计算，计算结果为修改后的外墙保温性能较原设计均有所提高，修改后的外墙保温效果优于原外墙做法，满足原节能设计；考虑到实际施工完成的外墙冷桥部位并非完全未作保温处理，因此，计算的假设条件偏保守，修改后外墙的实际热工性能应优于计算结果。同月底，被告编制了外墙内保温和外保温整改施工方案各一套。同月31日，慈溪市规划设计院、慈溪市建筑设计院、慈溪市工业设计院、慈溪城市建筑设计院、浙江同舟建设管理有限公司的有关专家以及宁波大学建筑设计研究院、宁波建工公司、浙江东航建设集团有限公司、被告等单位的工作人员召开外墙保温补强方案论证专题会议，与会人员一致认为被告编制的二套整改施工方案均能达到原设计保温节能要求，外墙内保温补强方案优于外墙外保温补强方案，建议采用外墙内保温补强方案。2012年6月份，被告就橡树湾小区二期部分业主提出的房屋质量问题的处理措施致函全体业主，对房屋外墙保温增补事宜，被告知业主被告将以外墙保温全部缺失为假设条件，制定每套房屋的外墙内保温增补方案，若业主不愿意选择该项方案，被告将给予业主相应补偿及一次性综合客户关怀金；针对少数房屋屋顶及窗边渗漏等质量问题，被告将聘请专业施工单位扩大面积进行彻底修复；有关以房屋局部质量瑕疵为由进行高额索赔甚至退房的传言无合同和法律依据，被告不支持任何合同及法律依据之外的不合理诉求。业主对被告的征求意见函未作回复。2012年7月23日，慈溪市质监站再次向被告发出整改通知，通知被告虽就外墙保温节能中存在的质量问题提交了整改方案，但未实施，要求被告在3个月内整改完毕，并报该站复查。2012年8月，被告就橡树湾小区24号楼外墙保温的整改问题再次致函包括原告在内的全体业主，征询业主方的整改意见。被告在函件中提供两套方案（方案一：被告负责委托第三方对房屋进行外墙内保温补强施工；或者由被告提供外墙内保温补强方案，由业主自行施工处理，被告以施工费用为基础，按照前期客户关怀金方案给予一次性综合补偿；方案二：被告重新对外墙外保温进行施工处理，确保达到国家规范要求），告知业主被告在征询期限（征询期限截止2012年9月9日）截止时将征询结果告知全体业主、上报慈溪市建设主管部门备案，并选择50%以上业主认可的方案进行整改施工。被告发出征询函后，多数业主未予回复。2013年1月12日，原告致函被告，以被告逾期交付房屋超过30日为由解除双方签订的购房合同。被告收到原告解除购房合同的函件后即回函原告，称原告所购房屋已具备交付条件，被告已在2011年12月24日向原告寄发了房屋交付通知。2013年2月4日，被告致函慈溪市住建局、慈溪市质监站，将外墙保温维修方案的确定与专家论证情况、被告向业主发放维修方案征询函、外墙保温维修样板等情况进行汇报，并表示被告将对未预约办理自行维修手续的业主逐户履行保修义务。同日，被告再次致函原告，征询原告关于外墙保温维修方案意见。被告与业主及相关单位沟通期间，对原告所购的24号楼1201室房屋进行了保温整改，并委托上海房屋质量检测站对整改后的房屋节能效果进行检测。该站于2013年4月11日进行了检测，认为整改后的房屋节能综合指标符合建筑节能设计要求。另查明：橡树湾小区二期Ⅱ标段工程的设计单位为宁波大学建筑设计研究院，监理单位为慈溪建设工程监理咨询有限公司，施工单位为浙江东航建设集团有限公司。该工程于2009年9月1日开工建设；2010年11月26日，进行了消防网络系统备案；2010年12月23日，组织工程竣工验收，验收结论为工程质量合格；2010年12月30日，慈溪市质监站为该工程出具建筑节能工程质量验收备案证明；同月，该工程分别通过慈溪市规划局、慈溪市国土资源局、慈溪市市政工程管理处、慈溪市园林管理处、慈溪市环境保护局、慈溪市电信分公司等部门和单位的规划验收、商品房建设项目用地初验、雨排水验收、绿化验收、环保竣工验收、广播电视网络工程验收。慈溪市建设局于2011年3月31日为该工程办理了工程竣工验收备案手续，于2011年4月8日出具竣工交付备案证明书。再查明：2011年11月至2012年2月期间，被告与橡树湾小区二期部分业主就业主所购房屋的相关质量问题进行沟通，部分业主确定相关房屋质量问题，被告组织人员进行了修复，部分业主已装修入住。原审原告华山于2013年2月25日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即返还原审原告购房款3572495元，支付已付房款3%的违约金，计107174.80元；2.赔偿原审原告以3572495元为基数、自2009年12月31日起至款项实际清偿日止、按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。原审法院经审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。原告主张被告交付的房屋存在外墙保温层厚度不足、房屋层高与合同约定不符等质量问题，被告交付的房屋质量不合格且逾期交房超过了30日，原告可解除合同。对此，该院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失；交付使用的房屋存在其他质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任。原、被告在合同中也约定原告在房屋验收中发现的除房屋主体结构质量问题外的质量瑕疵，被告在保修范围和保修期限内承担保修责任，原告以此拒绝接受房屋，被告不承担逾期交房的责任。本案中，橡树湾小区二期项目在合同约定的交房日前通过了工程竣工验收，并经慈溪市质监站备案，认定该工程质量合格；该工程另通过了相关部门、单位的专项验收，并取得了慈溪市建设局出具的项目竣工交付备案证明书，符合了合同约定的交房条件。被告在合同约定的交房日前书面通知了原告接受房屋，并未迟延。而原告主张的房屋质量问题并非法律规定和合同约定的房屋主体结构质量问题，被告虽应按约承担保修责任，但原告不能以此为由拒绝接受房屋，原告拒绝接受房屋时，被告不承担逾期交房责任，同时，原告也未提供因房屋质量问题严重影响正常居住使用的证据，故原告以被告逾期交房超过30日为由解除合同，理由不成立。此外，原告亦未提供证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》规定的合同解除的其他情形。综上，原告于2013年1月12日向被告发出的解除合同通知书不能产生解除合同的法律效力，双方签订的合同未解除。因此，原告要求被告退还购房款、支付违约金、赔偿损失的诉请于法无据，不予支持。本案审理期间，原告申请对所购房屋的窗墙热传系数、窗墙面积比、外窗气密性等事项是否符合规范标准进行鉴定。因该申请与本案实体处理并无关联，故原告的该项申请不予准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告华山的诉讼请求。案件受理费41390元，由原告华山负担。宣判后，原审原告华山不服，上诉至本院，称：原审法院判决缺乏事实根据和法律依据。1.被上诉人通知交付的房屋明显不合格。涉案房屋存在节能不达标的情况。2012年4月24日，慈溪市住房和城乡建设局委托上海房屋质量检测站对18号、24号房屋（包括涉案房屋）节能进行检测，上海房屋质量检测站于2012年4月12日至23日进行现场检测，24号楼保温层厚度抽样检查结果为东、西立面剪力墙部位保温层厚度最大值为15MM，所测各点厚度平均为13MM，南、北立面剪力墙大部分没有保温层。剪力墙部位保温层厚度未达到该建筑节能施工设计20MM要求。所检房屋局部外墙保温层存在热工缺陷，尤其在楼板、剪力墙部位。房屋顶层净高极差局部存在超过标准允许值现象。检测结果证明上诉人所在的24号楼不满足《浙江省居住建筑节能设计标准》。慈溪市建筑安装工程质量监督站于2012年5月、7月二次向被上诉人发出整改通知，但被上诉人迄今没有整改。我国节约能源法规定，不符合建筑节能标准的建筑工程，不得销售或使用。原审法院认定房屋合格错误。2.上诉人要求解除合同符合法律规定和合同约定。商品房买卖合同明确约定，被上诉人应在2011年12月30日前将合格的商品房交付上诉人，若逾期交付合格商品房超过30日，上诉人有权解除合同，被上诉人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。由于被上诉人截至2013年1月10日都未将合格的商品房交付，上诉人通知解除合同符合法律的规定和合同约定。3.被上诉人通知交付的房屋层高不符合合同约定。上诉人购买的房屋为顶层，按照商品房买卖合同第3条约定，跃层层高最低为3.2米，最高为5.8米。但实际建造的跃层层高最低却为2.8米，严重违反了合同约定。4.上诉人申请对门、窗的传热系数、遮阳系数、可见光透射比、窗墙面积比、外窗可启用面积、气密性、凸窗设置条件等进行鉴定，是上诉人为证明房屋质量不合格而提出的鉴定申请，该申请与合同解除的条件有着必然的联系，节能不达标就是质量不合格，一审法院认为该鉴定申请与案件实体处理并无关联，显然错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审全部诉请。被上诉人华润置地（宁波）发展有限公司答辩称：1.本案不存在上诉人所称的逾期交付房屋情形，橡树湾小区二期在合同约定的交房日期之前就完成了全部竣工验收备案手续，其中包括主体结构质量验收，建筑节能质量的验收，均符合合同约定的交房条件。被上诉人也按合同约定的期限，在2011年12月24日书面通知上诉人前来办理交房手续，但上诉人未按照通知时间办理手续，也未提出质量异议，应视为已完成房屋交付，不存在逾期交房。2.涉案房屋存在的外墙保温质量瑕疵，经修复后能符合设计标准和国家标准，属于可以修复的质量瑕疵，且涉案房屋已完成了外墙保温修复工作。外墙保温质量瑕疵不属于最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第12、13条所规定解除合同的条件，即房屋主体结构质量问题或者严重影响正常居住使用的房屋质量问题。另外，上诉人所提到的节约能源法第35条规定，并非指该建筑工程永久性的不得销售或者使用，房屋经过修复符合建筑节能标准的，就可以销售和使用。上诉人无法证明外墙保温质量瑕疵严重影响正常居住、使用，被上诉人修复上诉人房屋外墙保温瑕疵，花费不到1万元，另外已有大量业主装修入住。一审法院对上诉人提出的门窗系数等影响到外墙保温事项的鉴定申请不予准许，合法合理。3.关于涉案房屋层高瑕疵问题。被上诉人提供的施工图和竣工图表明涉案房屋跃层坡屋顶的最低处确实是3.2米，符合合同约定，上诉人未提供证据证明层高不符合合同约定。4.对存在的房屋质量瑕疵问题，被上诉人一直在与业主协商维修、赔偿事宜，且已修复了涉案房屋。如合同解除，会产生大规模退房的后果，不符合法律效果和社会效果相统一的司法目标。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。在二审审理期间，上诉人提供以下证据：1.信访事项处理意见书、房屋质量投诉书、工程质量监督检查记录表各一份（复印件），拟证明跃层层高低于商品房买卖合同约定的3.2米的跃层层高（最低），违反合同约定。根据商品房买卖合同第11条约定，商品房空间尺寸发展变化，但没有通知上诉人的，上诉人有权退房。2.2013年4月7日关于责令停止对橡树湾小区二期房屋外墙保温更改措施的通知（复印件）、2013年11月11日关于对慈溪橡树湾小区二期工程外墙保温等质量问题监督及时更改的通知（复印件）各一份，拟证明涉案房屋迄今处于不合格状态，根据节约能源法的规定，该商品房不得销售和使用，进一步说明了被上诉人的竣工验收合格备案登记已被实际存在质量问题所推翻，违反了节约能源法的规定。2013年1月10日，上诉人通知解除合同，符合法律规定和合同第10条约定。被上诉人经质证，认为上诉人提供的证据都不属于二审新证据。2013年11月15日那份证据，属于新产生的证据。2013年4月7日那份证据，不属于新证据。2013年11月11日的质量问题更改通知也属于新产生的证据。对证据形式上的真实性予以认可。对第一组证据关联性有异议，无法证明上诉人证明目的。被上诉人提供的图纸充分证明了跃层层高，最低点确实是3.2米。对2013年11月15日慈溪市建筑安装工程质量监督站所出具的处理意见书的合法性有异议。其不了解监督站如何进入涉诉房屋里进行实地检查。被上诉人也未收到关于检查的通知。第二组证据的质证意见如下：经过专家论证之后，对房屋进行修复，但在业主的阻挠之下，修复工作无法进行，恰恰证明被上诉人在履行相应的保修责任。2013年11月11日出具的整改意见，与本案没有关联性，因涉案房屋已经修复，已符合标准。并不能证明被上诉人没有实施整改。本院经审查认为，对上诉人提供的上述证据真实性予以认定，但不属二审中新的证据，且与本案缺乏联系性，故不予认可。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方签订的商品房买卖合同第九条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、安防、有线电视、网络等具备商品房正常使用的基本条件；4.经商品房竣工交付备案。”合同附件第五条规定：“乙方在房屋验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，甲方将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，乙方以此拒绝接受房屋交付的，甲方不承担逾期交房的责任。”橡树湾小区二期项目（包括涉案房屋）在合同约定的交付日前通过了工程竣工验收，并经慈溪市质监站备案，另通过了相关部门、单位的专项验收，并取得了慈溪市建设局出具的项目竣工交付备案证明书，符合了合同约定的交房条件。被上诉人于2011年12月24日向上诉人寄交房屋交付通知书，通知上诉人办理交房手续，故被上诉人并未迟延交付房屋。上诉人主张涉案房屋存在外墙保温层厚度不够、跃层层高低于合同约定的3.2米高度（最低）的质量问题，要求解除合同，与法律规定和合同约定不符，原判驳回上诉人的诉请，并无不当。至于涉案房屋存在的质量问题，双方可以另行处理。上诉人之上诉理由不足，本院难以支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币41390元，由上诉人华山负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 张宏亮代理审判员 郑 辉代理审判员 张颖璐二〇一三年十一月二十一日代书 记员 潘芬芬 关注公众号“”