（2013）东法民初字第2263号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2015-03-23
案件名称
鄂尔多斯市顺裕房地产开发有限责任公司与郭默然商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂尔多斯市东胜区人民法院
所属地区
鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄂尔多斯市顺裕房地产开发有限责任公司,郭默然
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第六十条第一款，第一百三十条
全文
内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2013）东法民初字第2263号原告鄂尔多斯市顺裕房地产开发有限责任公司。组织机构代码证号：67438076-7。法定代表人刘斐，系该公司总经理。地址：东胜区。委托代理人侯伯彦，系内蒙古三恒律师事务所律师。被告郭默然，男，汉族，1989年8月17日生，东胜区人，现住东胜区。委托代理人郭世华，男，汉族，1963年12月1日生，东胜区人，系被告郭默然父亲，现住东胜区本院立案受理的原告鄂尔多斯市顺裕房地产开发有限责任公司（以下简称顺裕公司）诉被告郭默然商品房销售合同纠纷一案，本案依法由代理审判员李慧超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顺裕公司的委托代理人侯伯彦及被告郭默然的委托代理人郭世华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告购买原告物业后，累计拖欠房屋尾款、登记费、购房手续费、契税、印花税、两供基金、物业费、取暖费、银行保险费、水电费等共计1543954.73元原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求：1、责令被告支付房屋尾款、登记费、购房手续费、契税、印花税、两供基金、物业费、取暖费、保险费、水电费共计1543954.73元【房屋尾款679725元、购房手续费10048.80元、登记费550元、契税（房屋总价款的3%）414513元、印花税（房屋总价款的万分之五）6908.55、两供基金（房屋总价款的2%）276342元、物业费（物业合同约定每平米6.6元）22107.36元、取暖费（每平米29.5元＊1256.10平方米）37054.95元、保险费77712.13、电费（业主分摊）10234.96元、水费（业主分摊）207.98元。】；2、责令被告按约支付逾期付款违约金（逾期付款部分为679725元，从2011年11月3日至给付之日按每日万分之五的比例计算）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。原告就其诉讼主张向法庭提交以下证据：1、原被告于2011年11月3日签订的商品房买卖合同一份（合同编号：2010-0010630）（复印件，已核对），证明被告向原告购买了位于东胜区铁西区团结路西广场街南顺裕综合楼A座1-1-601（房屋总价款为13817100元，单价11000元每平米，建筑面积1256.1平方米）一套房屋。合同约定付款方式（合同第六条）、付款期限及违约责任承担方式（合同第七条）；2、《交房通知书》一份（复印件，已核对），证明原告已将本案所涉房屋于2012年1月9日向被告交付的事实，该房屋的相关契税、两供基金、房屋尾款等，原告已向被告进行催缴，双方就有关供暖费、水电费、排污费、物业费的起算时间及收取时间于2012年1月10日已达成合意，有双方签字确认；3、首付款收据一支（复印件，已核对）及中国工商银行借款凭证一支（复印件，已核对），证明被告已于2011年4月21日交纳房屋首付款6237375元，被告在工商银行办理房屋按揭贷款690万元，下欠尾款679725元；4、奥小莹各费用明细一张（复印件，已核对）及城镇房屋产权税费核算单（复印件，已核对），证明被告所欠费用财务明细，包括原告为被告垫付登记费550元的事实、垫付取暖费37054.96元，我公司代扣代缴契税（房屋总价款的3%）414513元、印花税（房屋总价款的万分之五）6908.55、两供基金（房屋总价款的2%）276342元；5、保险费发票一支（复印件，已核对），证明原告为被告垫付保险费77712.13元的事实；6、水电费明细表及水电费发票，证明被告按照房屋面积应分摊交纳电费10234.96元、水费207.98元，且原告已代为被告垫付上述水电费的事实；7、前期物业管理服务协议一份（复印件，已核对）、物业费收费票据两支（复印件，已核对），证明被告物业费欠缴的事实及原告为被告垫付物业费的事实。物业服务收费标准6.6元每平方米，且计费从2012年1月10日起至2012年4月1日，共80天，共计22107.36元；8、顺裕综合楼A座大楼一层平面图纸（复印件，已核对），证明大楼于2008年10月1日设计，大楼布置严格按照图纸进行，尤其是被告所说一楼门厅，从2008年至今并未有设计变更，不存在被告所述缩小被告使用面积，变更用途等，更不存在通知被告变更用途的义务；9、鄂尔多斯市康居测绘中心出具的商品房终测报告七页（复印件，已核对）（附图仅提供第六层的平面图），证明原被告签订的商品房买卖合同中的建筑面积、公共面积、公摊面积等都是根据该报告形成的，即合同中各面积与该报告是一致的。该测绘中心是鄂尔多斯市房管局指定的测绘单位，该报告也是办理房产证的依据。该报告同时证明本案所涉房屋至今未能办理房产证的原因在于被告至今没有交纳该房的相关税费，被告方抗辩理由不能成立。且能证明该房屋不存在建筑面积不够或公摊面积过大的情形；10、鄂尔多斯市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书一份（复印件，已核对），证明整栋大楼的最终消防验收已完成且合格，不存在被告所说大楼消防设施不完善。被告郭默然辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：第一，本案所涉房屋的实际面积与合同约定的建筑面积1256.10平方米不符，实际公摊面积大于购买当时所说的公摊面积。但总建筑面积、套内面积具体多少我不知道，原告至今没有提供相关产权证书。第二，因原告本应向被告提供现房，但后来双方约定由被告自己装修，房屋总价款中应核减被告自己装修所产生的费用51534元。我方是和原告同时于2011年6月份进行装修的，装修时原告还没有向我方交付房屋。第三，原告至今未能向我方提供正规发票也未能办理房产证，所以我方没有交房屋尾款。第四，本案所涉房屋存在质量问题、服务功能不健全。第五，截止2011年4月21日我方已交纳房款6237375元，被告不存在违约，原告违约在先，被告不应支付违约金。除房屋尾款外的其他税费在合同中没有约定，所以不应由我方承担。针对其辩称理由，被告郭默然向法庭提供以下证据：1、顺裕综合楼工程量签证单两页及缺项说明单一张（均为复印件，已核对），证明根据合同第十一、十二、十三条及附件3证明我方不存在违约，且下欠房屋尾款中应核减我方自己装修产生的费用（29524＋22010=51534元）；2、顺裕公司在销售房屋时向我方提供的第一层平面图纸两页（复印件），证明2011年3月准备购买房屋时，原告向我承诺的一楼大厅的面积与现在实际提供给我方的面积不符，合同第十条有关于变更的约定，原告应在十日内通知，但我没有接到通知；3、商品房买卖合同（复印件），证明在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十一条也说明原告没有向被告提供房屋交接单，如原告不出示相关证明文件或文件不全，被告有权拒绝交接房屋，此责任由原告承担。第十三条关于装修的相关标准。附件三同时也对装饰、设备标准进行约定，但实际关于高层供水设备等都没有，相关服务功能不完善。第五条证明合同约定面积和产权面积不一致，但实际面积是多少我不清楚；4、照片13张，证明本案所涉房屋的主体结构存在严重质量问题和使用功能不完善（合同附件三最后一行“设备”约定的高层供水设备等没有提供、第10项的消防设施不完善）；5、鄂尔多斯市农商行打款凭证两支、中国工商银行打款凭证两支、中国建设银行打款凭证两支及原告收款收据一支（以上均为复印件，已核对），证明原告方收我方首付款的方式违约，违反合同第六条第三项“签合同时付30%”的规定，应付30%而收取我方50%的首付款6237375元，被告应向我方承担违约责任。庭审质证中，被告郭默然对原告顺裕公司提供的证据1的真实性及证明问题均无异议。对证据2的真实性无异议，证明问题有异议，交房通知书不能证明房屋就实际交付，我方签字只是说明我方收到了通知书，并不代表我方一定办理了收房手续。关于相关税费的收费标准，通知书上也没有约定。对证据3真实性无异议，对证明问题中下欠尾款有异议，因我方现就房屋总价款不清楚，虽然可证明下欠尾款，但不能证明尾款具体数额是多少。对证据4中奥小莹各费用明细证明问题中除登记费外的其他费用有异议，因原告没有提供相应的税费的票据，因此对真实性也不清楚。对城镇房屋产权税费核算单的真实性及证明问题无异议。对原告顺裕公司提供的证据5的真实性无异议，但未经被告同意，对证明问题不认可。对原告提供的证据6中的发票真实性认可，但证明问题有异议，对明细表真实性及证明问题不认可，该发票是整个大楼的发票而非被告个人的水电费发票，另外房屋未交付的情况下不可能发生水电费，对水电费起算时间不认可。对证据7中前期物业管理服务协议的真实性有异议，协议上收费时间及收费标准我不认可，且房屋未交付也就不应承担物业费。对物业费收费票据的真实性不认可，收费票据的出具时间与原告提供的交费通知上的交房时间不一致。日期是2013年2月1日的票据上备注为劳务费，与本案无关。发票也不能证明该费用应由被告承担。对证据8的真实性不认可，不清楚图纸出具的出处及出具时间，要求原告出具原出图单位的证明。且在双方签订合同时，关于公共部分并没附有该图纸。对证据9真实性认可，但不足以证明被告购买的真正面积及公共面积是多少。被告应有200平方米的公用面积（我方提供的证据2现场销售图纸可以证明），而原告只给了我们176平方米。我方交首付款时间为2011年4月21日，而终测报告的时间为2011年5月10日，即在我方认购时间为2011年3月15日，销售时即签订买卖合同时没有提供终测报告，尤其是一楼的平面图，仅提供了六楼的平面图。对证据10的真实性无异议，但只能证明该工程消防现在是合格的，按原告所说交房时间为2012年1月9日，验收意见书出具时间为2012年9月4日，说明交房时2012年1月9日消防设施是不合格的。双方签订的买卖合同中也未附有消防验收合格证书，要求原告提供建设部门及房管部门出具的验收合格文书。原告顺裕公司对被告郭默然提供的证据1的真实性均有异议，证明问题也均有异议，该证据不能证明被告要证明的事实，签证单是与另外一家公司签订的，根据合同相对性，与本案原告无关。且签证单上只有建筑公司的公章，无业主签字确认，不具有法律效力。缺项单是个人手写的简单的罗列，不予认可。合同中并无关于甩项的约定。对证据2的真实性有异议，不清楚图纸的来源，原告也没有给被告提供过一楼大厅的这份图纸。我方仅有一份2008年由设计院设计的图纸，稍后向法庭提供。对被告提供的证据3因其为复印件，对真实性不认可，对证明问题不认可，房屋交付期限为2011年9月30日，原告在2012年1月9日向被告发出交房通知书，被告签字视为接收房屋，视为对交房期限的变更予以认可，且该房屋已由原告实际控制使用。原告在交房期限方面不存在违约。关于被告所说面积存在误差和设备不完善不能提供证据证明，且与本案无关。关于装修标准，合同第十三条约定的装饰设备标准，被告未能向法庭提供证据证明我方提供的设备不符合约定，且在2012年1月10日接收房屋时也没有提出异议。对证据4的真实性不认可，照片来源不清楚，照的是什么地方我方不清楚，即使是本案所涉大楼的照片也不能证明大楼主体结构存在质量问题。故不符合证据真实性、合法性、关联性，不能证明所要证明问题。对证据5中的收据真实性认可，对证明问题不认可，我方确实于2011年4月21日收到被告6237375元，被告实际交款总额超过了合同约定，系被告主动履行变更履行方式及时间，且恰好证明被告除按揭贷款外的剩余房款至今未付而违约，对银行回单的真实性不认可，且与本案无关。经本院审查，原告顺裕公司提供的证据1、2、3、10及被告郭默然提供的证据3、5均符合证据的真实性、合法性及与本案的关联性，为有效证据，本院予以确认。关于原告提供的证据4、5、6、7因其缺乏与本案的关联性要求，本院对其不予确认。关于原告提供的证据8，因其上没有相应的出具时间及具体地址，故本院对其不予确认。关于原告提供的证据9，被告郭默然对其真实性认可，且该报告上所载的关于本案所涉房屋的建筑面积的相关数据及分户图与原被告双方签订的商品房买卖合同所载的相关内容及所附的分户图一致，故本院对其予以确认。关于被告提供的证据1中的签证单上并无经顺裕公司同意的记载，且缺项记录单系被告方自己书写，原告顺裕公司对此均不予认可，故本院对其均不予确认。关于被告提供的证据2，原告对其不予认可，亦无相应的出具单位及时间，故本院对其不予确认。关于被告提供的证据4，因不清楚其来源等，被告亦未能提供其他证据佐证，故本院对其不予确认。经审理查明，2011年11月3日，被告郭默然与原告顺裕公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为：2010-0010630），双方约定：被告郭默然向原告顺裕公司购买其开发的位于东胜区顺裕综合楼A座第1座1单元601号房产一处，建筑面积共1256.10平方米，双方约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米价格为11000元，价款为13817100元。被告郭默然的付款方式为：签署认购书时交付首付款30%，计人民币4145130元；签署本合同时交付20%，计人民币2763420元，其余计6908550元，根据有关规定申请按揭贷款，贷款期限为十年。如被告郭默然未按本合同规定的时间付款，如逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之5的违约金（本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）。另查明，被告郭默然已经于2011年4月21日向原告顺裕公司交纳本案所涉房屋的购房首付款6237375元，于2012年3月6日被告郭默然从中国工商银行办理了本案所涉房屋按揭贷款690万元。本院认为，被告郭默然与原告顺裕公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力，原被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告顺裕公司及被告郭默然在合同中对房款的支付方式及时间进行了明确约定，现本案所涉房屋已经实际办理的按揭贷款数额为690万元，被告郭默然已经实际向原告顺裕公司支付首付款6237375元，而买卖合同中约定的该房屋总价款为13817100元，则下欠首付款为679725元。双方针对首付款约定的最晚付款时间为签订商品房买卖合同之时，而双方签订合同的时间为2011年11月3日，已过付款期限，虽被告郭默然以房屋公共部分和公摊面积与合同约定不符，自己装修花费的费用应从房屋总价款中核减以及该房屋存在质量问题且服务功能不全而拒付房款，但其未能提供有效证据予以佐证，且被告郭默然认可其在2011年6月即原告顺裕公司未向其交付房屋是就已经开始自己装修，被告郭默然本人在落款日期为2012年1月9日交房通知书签收人处签名，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告郭默然应承担相应的给付剩余房款的责任。关于原告主张违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，虽原、被告双方在买卖合同第七条中对买受人即本案被告郭默然逾期付款的违约责任有明确约定，而出卖人即本案原告顺裕公司在本案中并未要求解除合同，且被告郭默然在订立该合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失也仅限于欠款的利息，原告顺裕公司主张该违约金按每日万分之五计算，不超过以中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的数额，本院对其该项诉讼请求予以支持。关于原告顺裕公司主张的房屋登记费等，原告顺裕公司认可其属于税务部门及房管部门收取的税费，顺裕公司系代扣代缴单位，而原被告双方在买卖合同中对此亦无约定，且原告作为代扣代缴单位，在此基础上而言，其与本案被告郭默然之间本身即不属于平等主体之间的法律关系，不属于本案调整的范围，故本院对其相应的诉讼请求不予支持。关于原告顺裕公司诉称的其已经实际替被告郭默然垫付的保险费、物业费、取暖费、水电费的诉讼请求，因原告顺裕公司主张上述垫付行为属于无因管理，垫付费用属于无因管理之债，而本案为合同之债，故原告需另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告郭默然于本判决发生法律效力之日十日内一次性给付原告鄂尔多斯市顺裕房地产开发有限责任公司欠付购房款679725元；二、被告郭默然于本判决发生法律效力之日十日内一次性支付原告鄂尔多斯市顺裕房地产开发有限责任公司逾期付款违约金（逾期付款数额为679725元，从2011年11月3日起计算至付清欠款之日止，按每日万分之五的比例计算）。案件受理费9348元（原告已办理缓交手续），由被告郭默然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员 李慧超二〇一三年十一月二十一日书 记 员 翟芷源 关注微信公众号“”