（2013）淮中民终字第1343号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-11-23

案件名称

潘春伟与淮安恒厦置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

淮安恒厦置业有限公司,潘春伟

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书（2013）淮中民终字第1343号上诉人（原审被告、反诉原告）淮安恒厦置业有限公司。法定代表人张海清，该公司董事长。委托代理人刘宁，该公司员工。委托代理人魏松明，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）潘春伟，男，汉族，1984年3月26日生，南京轻机集团工程师。上诉人淮安恒厦置业有限公司（下称恒厦置业公司）与被上诉人潘春伟商品房销售合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2013年8月29日作出（2013）浦民初字第2551号民事判决。上诉人恒厦置业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人恒厦置业公司的委托代理人刘宁、魏松明，被上诉人潘春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年2月15日，原告潘春伟（买受人）与被告恒夏置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告开发的位于本市清浦区淮海南路288号天润和府小区4号楼御景座402号房屋1套，总价款为37.6574万元；买受人于签订合同当日以现金方式支付首付款11.3574万元，余款26.3万元由买受人于签订合同之日起30日内以按揭贷款的方式向出卖人付清。如果买受人不能办理按揭贷款，则由买受人以现金方式支付。如买受人未按本合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。关于房屋交接问题，双方在合同第八条、第十一条约定，出卖人应于2011年12月30日前，应当以书面通知买受人办理交付手续，向买受人出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人逾期交房超过30日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。关于逾期办理产权登记，双方在合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告依约向被告支付了首付款11.3574万元。2011年3月14日，原告至中国人民建设银行淮安分行（以下简称建设银行）申请办理按揭贷款手续，并签订贷款合同1份，合同约定贷款金额为26.3万元，期限为2011年3月14日至2031年3月14日。但在发放贷款过程中，建设银行向原告提出需要缴纳其他费用计人民币10520元，因原告认为该笔费用应由开发商即被告缴纳，原、被告因此产生争议。后双方经协商，原告于同年11月12日、15日分两次将4000元人民币汇至被告工作人员刘宁名下，加之被告缴纳了6520元，共计10520元，由被告交至建设银行。同年11月16日，建设银行将原告申请的贷款即房屋款余额26.3万元汇入被告帐户。2012年7月份、9月份、10月份，被告曾电话通知原告办理房屋交接手续，因原告认为房屋不符合交付条件，故未予以接受。同年11月12日，被告向原告发出书面通知，通知原告于2012年11月30日之前办理房屋交接手续。2013年1月25日，原、被告正式办理了房屋交接手续。因原告至今未能取得房屋所有权证书，遂诉至法院，要求被告承担逾期交房违约金14724.04元、逾期办理房屋所有权证违约金3765.74元、返还原告向银行缴纳的费用4000元，并承担本案的诉讼费用。被告作为反诉原告，以其向建设银行支付的6520元应由原告缴纳为由，要求反诉被告承担逾期办理银行贷款违约金7127元，并返还反诉原告向银行缴纳的费用6520元。上述事实，有当事人庭审陈述及原告提供商品房买卖合同1份、贷款合同1份、中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表1份、中国建设银行存款凭条2份、业务收费凭证2份、个人贷款支付凭证1份，被告提供的交房通知书及特快专递邮件详情单各1份、商品房预售款专用帐户监督协议书1份在卷印证。原、被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案具有关联性，对上述证据效力均予以采信。庭审中，被告向原审提供了于2012年7月23日出具的住宅工程质量分户验收汇兑表1份，住宅质量保证书和住宅使用说明书各1份，据此认为涉案房屋应于2012年7月23日符合合同约定的交付条件。原告对上述证据的真实性、合法性不表异议，但认为其系于2013年1月25日与被告办理了房屋交接手续，即应认定2013年1月25日为双方交付房屋的时间。针对双方争议的涉案房屋是否符合合同约定的交付条件问题，原审法院依职权前往淮安市建设工程质量监督站，调取了被告方作为开发商于2013年3月6日组织工程设计（勘察）、施工、监理和建设单位对涉案房屋进行工程质量验收的报告1份，经质证，被告对调取的该份证据的真实性、合法性不表异议，原告在庭审中申请由法庭对庭后补充证据效力予以认证。原审法院经审查后认为，因该证据与本案具有关联性，故对被告提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书以及调取的房屋质量验收报告证明的证据效力予以采信。对于被告提供的住宅工程质量分户验收汇兑表系工程竣工验收前进行的分户验收表，因上述证据并非商品房验收合格的证明，故对被告提供的该份证据效力不予采信。原审另查明：原、被告均系在原告办理房屋贷款手续未果的情况下，才知道在中国人民建设银行淮安分行办理房屋按揭贷款时尚需缴纳额外费用10520元。对此原、被告陈述一致，对该事实予以确认。原审审理中，原告对其要求被告赔偿外墙一、二两层不符合合同约定的大理石墙面的赔偿请求，因暂无损失依据，故撤回该项诉讼请求。因其请求不违反法律规定，依法予以准许。原审原告潘春伟诉称：我于2011年2月15日购买了被告恒夏置业公司开发的天润和府小区4号楼御景座402号房屋1套，根据合同第八条约定，出卖人应当于2011年12月30日前交付符合条件的商品房，被告虽于2012年11月17日-25日期间向原告发出交房通知书，但当时房屋并不符合交付条件。2013年1月25日，我办理了房屋交接手续，被告共逾期交房391天，但被告只同意赔偿我8个月的逾期交房违约金，还要求我承担贷款延期发放的违约金。而导致我贷款不能按期发放的原因，系因被告一直拖延缴纳银行要求支付的4%的银行贷款理财费用所致。另被告交付的房屋不符合合同约定的房屋一、二两层应为大理石墙面的要求。综上，我要求被告赔偿如下损失：1、逾期交房违约金14724.04元（376574元×391天）；2、延期办理房屋所有权证的违约金3765.74元（376574元×1%）；3、原告为被告垫付的本应由被告承担的银行贷款理财费用4000元；4、装饰未达合同约定要求赔偿损失500元，并承担本案诉讼费用。原审被告恒夏置业公司辩称：关于原告要求被告承担逾期交房违约金，原告虽于2013年1月25日正式办理了房屋交接手续，但被告于2012年7月份就已经电话通知原告来办理房屋交接手续，后在多次催告未果的情况下，才于2012年11月17日向原告发出书面通知，要求其在2012年11月30日前来办理房屋交接手续，故原告称延期交房391天不是事实；关于原告要求被告承担银行理财费用，因贷款协议系原告与银行之间签订的，银行收取相关费用的相对方理应是原告，现原告要求被告承担无事实和法律依据；对原告在诉称中陈述至今未办理房屋所有权证是事实。综上，请求法院依法作出判决。原审反诉原告恒夏置业公司反诉称：2011年2月15日，反诉原告和反诉被告签订了《商品房买卖合同》1份，约定反诉被告购买反诉原告开发的天润和府小区4号楼御景座402号房屋1套，反诉被告向反诉原告支付了首付款11.3574万元，余款26.3万元以反诉被告在签订合同30天内以按揭贷款的方式向反诉原告付清。合同还对交房期限和违约等问题作了约定。合同生效后，反诉被告未在约定的期限内办理按揭贷款，反诉原告为防止损失进一步扩大，为反诉被告向银行支付了部分费用后，反诉被告的贷款才得以办理，但已超过合同约定9个月的时间。据此，要求反诉被告承担逾期贷款违约金7127元，并返还反诉原告垫付的银行费用6520元。原审反诉被告潘春伟辩称：反诉原告所诉不是事实。我与反诉原告签订合同后，于2011年3月份即向银行递交了所有办理贷款的手续。而导致贷款未能按期发放，系因反诉原告不愿意缴纳银行要求缴纳的4%的理财费用所致。后我们双方经协调，由反诉原告向银行缴纳了6520元，我代反诉原告垫付了4000元。综上，导致贷款延迟发放的原因在反诉原告，我不应该承担违约责任，更不应该返还反诉原告缴纳的6520元，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告潘春伟与被告恒夏置业公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，并应受法律保护。一、关于原告主张被告延期交付房屋问题。原、被告在合同中明确约定房屋交付时间应为2011年12月30日前，并应当以书面形式通知买受人办理交付手续，同时还应向买受人出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中，被告于2012年11月12日向原告出具书面通知，2013年1月25日，原告在未审查商品房是否符合合同约定的条件下而接收了房屋，并实际占有了该房屋。同年3月6日被告组织工程勘察（设计）、施工、监理和建设对工程质量进行验收并出具验收报告。依据相关法律、法规规定，合同约定商品房交付条件是“商品房经验收合格的”，当房屋竣工后，由开发商组织工程勘察、设计、施工、监理和建设五大主体依据国家、地方标准对工程质量进行验收，出具验收报告，即视为符合合同约定的交付条件。故本案被告交付给原告的房屋符合合同约定的交付条件的时间应确定为2013年3月6日。被告于2013年1月25日将房屋交付给原告时虽不符合合同约定，但原告有权拒收，因原告未提出异议，并实际接受并占有了房屋，原、被告的交付行为，事实上对合同约定交付条件进行了变更，即2013年1月25日被告已履行了房屋交付义务。故对于原告主张的逾期交房的期间，应从2011年12月31日起至2013年1月25日，共计391天。同时，原、被告在合同中明确约定逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之1的违约金，即被告应付逾期交房违约金为14724元（376574元×1／万×391天）。二、关于原告要求被告承担逾期办理产权登记违约金3765.74元。本案中，原、被告在合同中约定被告应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现因被告原因，原告至今未能办理房屋权属登记，原、被告对该事实陈述一致，予以确认。故被告理应依约承担不能如期办理房屋权属登记的违约金3765.74元（376574元×1%）。三、关于原告逾期办理银行贷款问题。原告逾期办理银行按揭贷款手续是否系原告原因造成，原告应否承担逾期付款的违约责任。本案中，原告于合同签订当日依约向被告支付了房屋首付款11.3574万元后，已在合同约定的期限内至建设银行申请办理按揭贷款手续，并签订贷款合同1份。但在发放贷款过程中，建设银行向原告提出需要缴纳其他费用计人民币10520元，因原、被告双方对该该笔费用的分担产生争议导致银行贷款迟延发放。后原、被告经协商一致，由原告缴纳4000元、被告缴纳6520元。即本案中导致原告贷款迟延发放应属不可归责于双方当事人的原因，双方均不存在过错，对此双方均不承担违约责任，故对反诉原告要求反诉被告承担逾期贷款违约金7127元的请求不予支持。对原告要求被告承担其向银行所缴纳的4000元，以及反诉原告要求反诉被告承担其向银行缴纳的6520元，因原、被告对此已经协商一致并已实际分担了该笔费用，故双方均无权再向对方主张要求返还。且该费用系双方向建设银行缴纳，如认为各自所承担的费用不合理，日后双方均可另案向建设银行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安恒厦置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告潘春伟逾期交房违约金14724元、逾期办理房屋所有权证违约金3765.74元，合计人民币18489.74元。二、驳回原告潘春伟其他诉讼请求。三、驳回反诉原告淮安恒厦置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费375元（原告预交），反诉受理费141元（被告预交），合计516元，本院减半收取258元，由原告负担57元，被告负担201元。上诉人恒厦置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，双方在商品房买卖合同中约定商品房交付的条件为“该商品房经验收合格”，即指商品房取得《住宅工程质量分户验收汇总表》，上诉人提交的该表可以证明在2012年7月23日该房屋即经验收合格，符合了双方约定的交付条件。商品房买卖合同第六条第三项已经约定，买受人在商品房买卖合同签订之日起三十日内以按揭贷款方式付清余款，如不能办理按揭贷款，则由买受人以现金方式支付。后被上诉人未能在三十日内办好按揭贷款，也未以现金方式支付，理应承担违约责任。对于银行收取的10520元费用，双方此前并未协商一致如何缴纳，由上诉人垫付的其中6520元，应由被上诉人返还。请求二审依法改判。被上诉人潘春伟辩称，《住宅工程质量分户验收汇总表》系工程竣工验收前进行的分户验收表，是工程竣工验收项目的一个重要分支，并非商品房验收合格的证明，因此上诉人以取得《住宅工程质量分户验收汇总表》的时间来作为商品房符合交付条件的时间是错误的。上诉人于2013年3月6日组织工程勘察（设计）、施工、监理和建设部门对工程质量进行验收并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，因此可以确定符合合同约定交付条件的时间应为2013年3月6日。导致贷款不能按期发放的原因，系上诉人恒厦置业公司拖延缴纳银行要求其支付的4%的银行贷款理财费用所致，上诉人恒厦置业公司违约在先。被上诉人潘春伟在合同约定期限内完成个人全部按揭贷款手续并于2011年3月14日与建设银行签订贷款合同，在2011年3月14日至2012年11月17日期间内，恒厦置业公司未对被上诉人潘春伟的付款方式提出异议，在2011年12月16日无任何异议的接受了贷款。建设银行收取开发商4%的理财费针对主体不是我们按揭客户，而是开发商，并向开发商出具了正规发票，从发票的交款方可以确认4%理财费用（10520元）应由恒厦置业公司负担，2011年度淮安市所有建设银行办理按揭贷款均由开发商缴纳4%的理财费。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案争议焦点为：如何确定双方商品房买卖合同约定的“商品房经验收合格”；对于被上诉人潘春伟的支付购房余款行为，被上诉人潘春伟是否应当承担违约责任；上诉人恒厦置业公司要求返还为对方垫付的、由银行收取的“理财费用”是否有事实和法律依据。本院认为：关于争议焦点一。本院认为，对于房屋交付的验收合格这一标志性文件应如何界定，应首先参照当事人的合同约定，而双方当事人在商品房买卖合同中仅约定“商品房经验收合格”，对具体内容未予明确，则对于合格的条件应理解为已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案登记手续，上诉人淮安恒厦置业公司作为房地产开发企业，应熟悉商品房验收程序，其主张商品房取得2012年7月23日《住宅工程质量分户验收汇总表》即为合同约定的“该商品房经验收合格”，理应提供相应规范依据，但截至二审终结，始终未提供相应证据证明。为核实本案商品房经验收合格期日，原审法院依法调查淮安市建设工程质量监督站，该监督站提供涉案房屋所在4号楼2013年3月6日《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》证明该《验收记录》即为涉案商品房验收合格的证明，而《住宅工程质量分户验收汇总表》是整个工程竣工之前进行的分户验收，为建设工程阶段性验收材料，并非商品房验收合格证明。故原审认定涉案房屋符合商品房买卖合同约定的交付条件的时间为2013年3月6日并无不当。关于争议焦点二。本案中，双方在2011年2月15日签订的商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定“3.其他方式买受人签订合同当日向出卖人以现金方式支付首付款人民币壹拾壹万叁仟伍佰柒拾肆元整，余款人民币贰拾陆万叁仟元整由买受人于签订本合同之日起三十日内以按揭贷款的方式向出卖人付清。如果买受人不能办理按揭贷款，则由买受人以现金方式支付。”该条款为双方关于商品房余款付讫期限的约定，本案被上诉人潘春伟于2011年3月14日和中国建设银行股份有限公司签订贷款合同，及时履行了签订商品房贷款合同的义务，考虑到对于商品房销售贷款何时发放（亦即买受人以按揭贷款的方式何时向出卖人付清余款）非被上诉人潘春伟主观原因所能控制，在本案被上诉人潘春伟不能及时以按揭贷款方式付清余款后，上诉人恒厦置业公司也未要求被上诉人潘春伟以现金方式付清余款，相反上诉人恒厦置业公司与被上诉人潘春伟相互协商，积极促成以按揭贷款方式付清余款，本案中上诉人恒厦置业公司也并未能积极举证证实所谓银行“理财费用”应当完全由被上诉人潘春伟负担，故本院认为，原审法院认定贷款迟延发放，被上诉人潘春伟无过错，不应当承担违约责任，并无不当。关于争议焦点三。本案中，上诉人恒厦置业公司直至二审终结，并未举证证实银行收取的所谓“理财费用”应由被上诉人潘春伟负担。在商品房按揭贷款迟延发放后，上诉人恒厦置业公司与被上诉人潘春伟协商一致，由上诉人支付6520元、被上诉人潘春伟支付4000元，由上诉人恒厦置业公司统一支付给中国建设银行股份有限公司，并最终由银行出具了以上诉人恒厦置业公司名义缴纳的缴款票据，现上诉人恒厦置业公司也未举出证据证实就银行“理财费用”分担进行协商的结果存在欺诈、胁迫、乘人之危可变更、可撤销的情形。故上诉人恒厦置业公司要求被上诉人潘春伟返还垫付的6520元的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费262元，由上诉人淮安恒厦置业有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　江东新审　判　员　　蒋同宝代理审判员　　庞海涛二〇一三年十一月二十日书　记　员　　靖芳芳更多数据：搜索“”来源：