（2013）锦江民初字第2745号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-12-08
案件名称
岳苗与成都市腾启房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岳苗,成都市滕启房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第2745号原告岳苗。被告成都市滕启房地产开发有限公司。住所地：成都市府青路三段**号。法定代表人李文俊，该公司总经理。委托代理人申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。原告岳苗与被告成都市滕启房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法由审判员蒋英姿适用简易程序独任审理，于2013年8月19日、10月8日两次公开开庭进行了审理。原告岳苗、被告成都市滕启房地产开发有限公司的委托代理人申杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳苗诉称，2011年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区静渝路“索尔龙舟”1815号房屋。交房时间为2012年11月30日。但时至今日，被告仍未通知和与原告本人办理该物业的交付手续。原告将涉案房屋出租给成都易程快捷酒店管理有限公司承租，但从未授权成都易程快捷酒店管理有限公司收房。根据双方关于逾期交房的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金。请求判令1、被告按双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定的交房标准向原告交房；2、被告按《商品房买卖合同》中逾期交房条款之约定赔偿原告违约金，暂计27500元整（违约金计算至房屋实际交付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告成都市滕启房地产开发有限公司辩称，因原告将涉案房屋租赁给成都易程快捷酒店管理有限公司，并在租赁合同中明确约定由承租人代收房屋和承担物管费，故被告依据原告与承租人的约定在《商品房买卖合同》约定的交房之日将涉案房屋交付给了原告的承租人，被告已履行交房义务，请求驳回原告的诉讼请求。审理查明：原、被告于2011年3月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告以按揭贷款方式向被告购买被告开发的位于成都市锦江区静渝路“索尔龙舟”18楼1815号房屋一套（以下简称涉案房屋），测绘建筑面积32.03平方米，其中套内建筑面积23.40平方米、公摊面积8.63平方米；按套内建筑面积计算，房屋总价款272428元，首付142428元，按揭贷款支付130000元。合同第十条交付条件：被告应在2012年11月30日向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。第十二条逾期交房责任：除不可抗力，被告未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照逾期时间分别处理。逾期在90日内，自第十条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。第十四条交接手续：该商品房达到第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其它条件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其它条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十二条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：在被告通知的交房之日（如原告未接到被告通知的则为约定的交房之日），视为房屋已经交付使用，同时被告不承担逾期交房责任。该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费、手续费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由原告承担。补充协议第六条第一款：若原告在合同约定的交房之日前未接到被告交房通知的，原告应当在合同约定的交房之日到房屋所在地办理交接手续。第十条：被告承诺有交房时按照建设部的规定，及时向原告出具《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。合同签订后，原告按约支付购房款。2011年3月30日，原告与成都易程快捷酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自己所购的涉案房屋出租给成都易程快捷酒店管理有限公司经营。租赁期限从起始日开始后15年（从2013年6月1日起至2028年5月31日止）。租金按季度交纳，租金计收起始日为2013年6月1日。签订该合同当日，成都易程快捷酒店管理有限公司向原告支付第一个季度的租金以及数额为一个月租金的保证金。自租赁物移交之日起，成都易程快捷酒店管理有限公司根据经营需要，在保证不影响房屋承重结构安全和消防安全的原则下对租赁物进行装修。第六条约定：原告自成都易程快捷酒店管理有限公司代收房之日起至本合同结束期间不承担物管费。成都易程快捷酒店管理有限公司于《房屋租赁合同》签订之时向原告预付涉案房屋2013年6月－8月的租金。2012年10月11日，成都度量诚测绘有限公司出具涉案房屋所在项目“SOAR龙舟商业办公楼”的《房产测绘成果报告》。2012年11月30日，被告在未通知原告收房、成都易程快捷酒店管理有限公司无原告授权的情况下按照《商品房买卖合同》约定的时间直接向成都易程快捷酒店管理有限公司交付房屋，成都易程快捷酒店管理有限公司于交房的同时向被告缴纳涉案房屋2012年11月30日－2013年5月31日的物业管理费769.44元。2012年12月10日，“SOAR龙舟商业办公楼”竣工验收合格。同月14日规划验收合格。2013年1月28日环保验收合格。2013年2月8日，建设工程消防验收合格。另查明，被告在工商部门登记的经营地址为：成都市府青路3段14号，但实际并未在此办公。被告留存于原、被告签订的《商品房买卖合同》中的被告的联系电话系空号。2013年3月14日，原告以特快专递致函被告催促其交付房屋，因被告办公地址改变未能送达。上述事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋租赁合同》、特快专递邮件及催告函、《／钥匙／物品签收记录表》、物管费发票、《房产测绘成果报告》、竣工验收备案表、《建设工程规划验收合格证》、《环保验收审批表》、《建设工程消防意见书》、房屋地址门牌号证明，以及原、被告在庭审中的陈述在案为证。本院认为，第一，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告交付房屋。被告基于原告与成都易程快捷酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，于2012年11月30日向成都易程快捷酒店管理有限公司交付房屋。交付对象有误。《房屋租赁合同》第六条约定：原告自成都易程快捷酒店管理有限公司代收房之日起至本合同结束期间不承担物管费。虽然该条款的指向是物管费，但也表明，原告有由成都易程快捷酒店管理有限公司代收涉案房屋之意向。考虑根据《房屋租赁合同》的约定，成都易程快捷酒店管理有限公司将是涉案房屋的实际使用人，而从2012年11月30日开始，成都易程快捷酒店管理有限公司也实际占有控制了涉案房屋，并缴纳了涉案房屋的物业管理费，故被告向成都易程快捷酒店管理有限公司交付房屋的行为应视为向原告交房。故原告要求被告按双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定的交房标准向原告交房的诉讼请求与事实不符，不予支持。第二，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第十条交付条件约定：商品房交付时应当符合已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。第十四条交接手续约定：双方进行验收交接时，被告应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其它条件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其它条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十二条处理。本案被告于2012年10月11日取得“SOAR龙舟商业办公楼”的《房产测绘成果报告》，同年12月14日取得规划验收合格证，此时被告才具备向原告交付房屋的条件，可以向买受人交付房屋。故被告的交房时间应认定为2012年12月14日，被告逾期交房14天。第三，关于逾期交房违约金。基于被告逾期交房的事实，被告应向原告支付逾期交房违约金。虽然双方在《商品房买卖合同》中有关于“逾期在90日内，自第十条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，但被告不同意支付违约金，应视为调整违约金的意思表示，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案综合考虑被告逾期交房时间较短、违约情形较轻、涉案房屋处于成都易程快捷酒店管理有限公司实际控制之下，以及原告因逾期交房可能存在的损失等相关因素，对原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，予以部份支持，酌情确定逾期交房违约金500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都市滕启房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告岳苗逾期交房违约金500元。二、驳回原告岳苗的其他诉讼请求。案件受理费减半收取244元，由被告成都市滕启房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 蒋英姿二〇一三年十一月二十日书记员 郑小红 关注微信公众号“”