（2013）秦民初字第1322号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-11-18
案件名称
李志军与顾桂华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李志军,顾桂花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第十条第一款，第十二条第一款，第三十六条，第六十二条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第1322号原告李志军，男，1952年3月14日生，汉族。委托代理人韩斌，江苏宁盾律师事务所律师。委托代理人纪芳，江苏宁盾律师事务所律师。被告顾桂花，女，1959年3月25日生，汉族。原告李志军与被告顾桂花房屋买卖合同纠纷一案，原告李志军于2013年4月28日向本院起诉，于2013年5月21日补齐诉讼材料，本院于原告补齐诉讼材料之日立案受理。依法组成合议庭于2013年7月2日公开开庭进行了审理。原告李志军的委托代理人韩斌，被告顾桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志军诉称，2011年5月23日，原、被告双方达成协议，被告将南京市白下区富丽山庄12幢XXX室（以下简称XXX室）作价200万元卖给原告。原告遂于2011年5月23日支付给被告首付款50万元，于2011年10月21日支付被告5万元，并按约定自2012年1月份起至2012年11月，为被告支付每月贷款17000元，共计支付被告购房款737000元。此间，原告多次要求被告将上述房产交付，但被告拒不交付，并且将XXX室出租获利。为维护原告的合法权益，向法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方南京市白下区富丽山庄12幢XXX室房屋买卖合同；2、被告归还原告购房款737000元；3、被告承担全部诉讼费用。被告顾桂花辩称，原、被告原系夫妻关系，后离婚。XXX室为双方离婚后被告分得的财产。XXX室本来是准备以240万的价格卖给别人的，但是李志军提出对XXX室有感情，要买下来给儿子，被告认为240万卖给别人不如200万卖给原告。XXX室上有银行的贷款，原告说贷款他来付，并承诺剩余房款150万元等原告所有的养老院拆迁后支付给被告。原告支付50万之后XXX室最终是交付给儿子使用，原告无权要求被告交付房屋。本案是原告终止了合同，原告没有能力支付全款给被告带来了损失，被告也同意终止合同，但原告承诺在付清150万元余款前，XXX室贷款由原告偿还，故原告替被告偿还了11个月每个月1.7万元的贷款及汇入被告还贷账户的5万元必须扣除，再扣除被告后面自己还的14个月银行贷款，被告只愿意返还原告313000元。经审理查明，被告顾桂花为XXX室产权人。2010年7月26日，XXX室上设立了担保债权数额1400000元的抵押权。2011年5月23日，被告顾桂花向原告李志军出具的《收条》记载：“今收到李志军购买富丽山庄12幢XXX室房屋首付款伍拾万元整（总价款贰佰万元）”。同日，李志军向顾桂花汇款500000元。2011年10月21日，李志军向顾桂花招商银行6XXXXXX7的银行卡内存入50000元，用于偿还XXX室的银行贷款。2011年10月26日，顾桂花向李志军出具的《收条》记载：“今收到李志军人民币伍万元整。”2012年1月至11月，李志军每月向顾桂花招商银行6XXXXXX7的银行卡内存入17000元，11个月合计存入187000元。2013年7月2日，案件开庭审理过程中，审判员询问被告顾桂花：“被告对原告解除合同的请求什么意见？”。被告顾桂花回答：“他（原告）要毁约就毁约，但是我（被告）不可能掏那么多（钱）还他（原告），我（被告）这里也有损失。”审判员接着向被告顾桂花释明，若被告要求原告赔偿损失，可以另案起诉或是在本案中提出反诉。被告顾桂花回答：“知道了”。法庭调查结束前，审判员再次询问被告顾桂花：“被告对于原告终止房屋买卖的诉请有什么意见？”。被告顾桂花回答：“同意”。另查明，本案审理过程中，被告顾桂花已将XXX室出售并过户给他人。以上事实由《房屋登记簿》、两份《收条》、交通银行（个人）转账回单、招商银行客户回单、工商银行网上银行电子回单及当事人陈述等予以证实。本院认为，合同解除的前提是双方之间成立了合同。本案中，虽然原、被告之间并没有书面的房屋买卖合同，双方对于此次房屋买卖的许多重要条款，如剩余购房款如何支付、XXX室何时过户并交付等亦没有明确的书面约定。但是，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告以房屋买受人的身份已经支付给被告500000元的购房首付款，被告也实际收受了该款项，原告又在一年多的时间里向被告的贷款账户汇款陆续汇入237000元，原告也没有对此提出过异议，应认定被告接受了原告履行的房屋买卖合同部分付款义务。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）争议解决的方法。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同条款约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告均认可双方之间存在以2000000元的价格买卖XXX室的口头协议，且原告以房屋买受人的身份已经支付给被告500000元的购房首付款，被告也实际收受了该款项。虽然双方对于剩余的1500000元购房款以及XXX室过户、交付的履行期限等内容没有明确的书面约定，但对合同当事人、买卖标的、价款等主要合同条款双方已经达成意思表示一致，合同法对于履行期限等合同主要条款约定不明又有明确规定予以补充，再综合双方当事人就合同义务已经部分履行的实际情况，宜认定双方之间的房屋买卖合同成立。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方之间存在房屋买卖合同关系。在原告向法院提出解除该买卖合同的诉讼请求后，被告没有要求原告继续履行此次房屋买卖，当庭同意了原告解除合同的请求，故对于原告要求解除原、被告间关于XXX室房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张其汇入被告贷款账户的合计237000元系支付给被告的后续购房款，被告否认该237000元属于2000000元购房款，在原、被告之间存在房屋买卖合同关系的情况下，证明该237000元不属于购房款的责任在被告，现被告对于其反驳未能提供证据予以佐证，故本院对于原告李志军共支付顾桂花购房款737000元的事实，予以认定。对于被告顾桂花抗辩称合同解除系因原告未按约定支付全部购房款，原告应赔偿擅自解除合同给被告造成的损失，并从原告支付的购房款中予以扣除，本院已当庭向被告顾桂花释明，上述抗辩应通过反诉或另行起诉处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告为购买XXX室先后支付给被告合计737000元，被告对此亦表示认可，在双方之间的买卖合同已经解除后，被告顾桂花应返还收到的购房款。故对于原告要求被告返还购房款737000元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十六条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李志军与被告顾桂花关于本市秦淮区富丽山庄12幢XXX室的房屋买卖合同。二、被告顾桂花自本判决生效之日起十日内返还原告李志军购房款737000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11420元，由原告李志军负担5710元，被告顾桂花负担5710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审 判 长 濮瑞宝人民陪审员 鲁莉萍人民陪审员 戴同秀二〇一三年十一月二十日见习书记员 许梦姣