（2013）绍新民初字第959号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-01-21
案件名称
新昌县金和物业管理有限公司与陈军相、王春梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
新昌县人民法院
所属地区
新昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新昌县金和物业管理有限公司,陈军相,王春梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十三条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍新民初字第959号原告新昌县金和物业管理有限公司。法定代表人王春。委托代理人（特别授权代理）潘春雷、边献勇。被告陈军相。被告王春梅。委托代理人（特别授权代理）俞伟伟。原告新昌县金和物业管理有限公司（以下简称金和物业公司）诉被告陈军相、王春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理，依法由审判员舒建平适用简易程序公开开庭进行审理。原告金和物业公司的委托代理人潘春雷、边献勇、被告陈军相、王春梅及其委托代理人俞伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金和物业公司诉称：两被告与绍兴人和园房地产开发有限公司于2010年5月5日、2012年4月27日分别签订了商品房买卖合同，两被告购买了新昌县南岩路人和景园一期2幢1单元152号住宅用房和人和景园一期521号及523号营业用房，建筑面积分别为113.4平方米、39.4平方米、85.51平方米。三份合同都约定由金和物业公司作为前期物业管理公司。同时买受人同意该合同约定的附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》内容，并于2012年6月25日经被告确认缴房。根据《前期物业服务合同》，两被告购买的住宅用房物业费为每月每平方米1元，营业房每月每平方米2元。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，每逾期一天增加千分之三的滞纳金，现两被告一共拖欠物业费共计人民币6994元，其中营业房2998元（124.91平方米×2元／每月每平方米×12个月）、住宅房物业费2722元（113.4平方米×1元／每月每平方米×24个月）、车棚120元（60元／年×2年）、电梯费600元（300元／年×2年）、公共能耗费100元（50元／年×2年）、装修垃圾清运费454（113.4平方米×4元／每月每平方米），经原告多次催讨未果。现诉请两被告共同支付所欠物业费，并互负连带责任。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交了下列证据：1、企业法人、营业执照、组织机构代码复印件，证明原告的主体资格。被告无异议。2、商品房买卖合同三份，证明双方的买卖法律关系和所涉标的面积，证明双方之间签订商品房买卖合同按有关规定，双方同意该合同约定的附件七的《业主临时管理规约》《前期物业服务合同》内容。被告对真实性没有异议，对其证明目的有异议，合同只约定金和物业为前期管理物业，就附件七的内容并未具体约定。3、前期物业管理服务协议两份，证明被告应缴纳的物业管理费和其他公共能耗费用的标准，证明同期其他业主缴纳的相关费用标准为住宅房1元、营业房2元。被告异议认为标准是在商品房买卖补充合同中约定的，未在临时规约和前期物业服务合同中约定。原告补充说明被告方对服务协议确实没有签字，但在买卖协议中已经明确约定买受方应遵守临时规约和前期合同，所以即使没有签字，还是有效的。被告补充说明在买卖合同中就物业费管理问题没有约定，所以才有了这份补充合同，但是房产公司未与被告就该内容进行补充约定，他人的补充合同不能作为本案的定案依据，也没有出示前期物业服务合同。4、人和景园交房应收款凭据两份，证明两被告于2012年6月25日已经履行了交房义务并确认了相关房屋面积的事实。被告异议认为原告应提供原件，签字属实，但只能证明被告缴付了该款项，不能证明原告已经交付房屋。5、交房应收款收款收据两份，证明被告在同意的基础上自愿在2012年6月25日缴纳了相关房款。被告异议认为其在答辩中只是讲到6月25日办理交房手续，两被告缴纳了相应款项，并没有讲房产公司将住宅房钥匙全部交付给被告。6、营业房521号、523号物业费收款收据一份，证明被告在2012年7月6日缴纳了相关营业房1年内物业费3394元的事实，证明被告也认可了每平方1.8元的标准。被告认为缴费事实，但并不认可1.8元的标准。7、新昌县物业服务收费实施办法及资质证书，证明原告所收的物业费用符合相关规定。被告对资质没有异议。但根据文件规定，原告应按0.92元收取物业费，而不是1元。8、物业费缴费通知、公告，证明原告对物业费标准进行了公示。被告对物业费标准公示过没有异议，但对其证明目的有异议，在公示中讲到别墅1.3元，而在协议中别墅与营业房是一样的标准。被告陈军相、王春梅辩称：两被告与绍兴人和景园房地产开发有限公司分别于2010年5月5日、2012年4月27日签订了三份商品房买卖合同，购买了南岩路人和景园一期2幢1单元152号住宅房和一期521、523号营业用房事实。2012年6月25日，房产公司办理交房手续，两被告缴纳了相应款项，房产公司委托原告将房屋钥匙交付两被告，但原告要求两被告先行支付物业费而拒绝交付钥匙。2012年7月6日，两被告迫于原告的种种刁难缴纳了营业房的物业费，同时，领到了营业房的钥匙。在签订商品房买卖合同时，双方未就商品房合同附件七的主要内容进行约定，两被告购买的2幢1单元152室住宅房，房产公司委托原告交付该房屋钥匙，原告未交付，两被告在2013年2月26日自行将门锁换掉，才实际占有、使用该住宅房，根据相关物业服务费管理实施办法的规定，物业服务费自房屋交付使用、购买者（业主）领取钥匙次月起计算，因此，两被告的住宅房物业费应从2013年3月开始计算，收费标准按规定最高为0.92元／每平方米。两被告购买的521、523营业房非住宅房的物业费，不属政府定价，由双方自行协商确定，即市场价，而原告将2元／每平方的价格强加给两被告，对照所处地段相关小区（如金泰、丽都四季花园、和成花苑等）服务收费标准过高，存在不合理。原告按4元／每平方米收取的装修装饰垃圾清运费不符合规定。住宅房的前期物业费与非住宅房的前期物业费性质不同，适用的法律规则也是不同，两者不能作为一个诉讼进行，应驳回其中一个诉讼。要求驳回原告的诉请。被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交了下列证据：9、车辆管理通告，证明原告引导车辆停到被告营业房门口严重影响被告的经营，停放在消防栓边也影响了小区安全。原告对真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告让车辆停到被告的营业房门口，影响被告的经营。10、照片，证明原告在履行物业管理中没有尽到相应义务。原告对真实性和关联性都有异议，无法证实拍摄于小区边或小区内，也无法确认照片所拍的内容发生在小区里面。无法达到被告的证明目的。11、证人证言，证明在装修时，营业房的建筑垃圾都是两被告自行清理的，原告多收了两被告的垃圾清理费。原告对真实性、关联性都有异议，有没有产生装修垃圾，装修垃圾是不是证明人去倒的无法证明。原、被告所举证据，经庭审质证，结合双方的陈述、答辩，本院认证如下：原告所举证据1，被告无异议，且符合证据三性，本院予以认定；原告所举2、4、5、6、7、8等六组证据的真实性被告无异议，本院予以认定，但被告对原告的证明目的均提出异议，证据2，商品房买卖合同第二十一条前期物业管理的约定选聘原告为物业管理，两被告同意《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容，本院予以认定。证据3，该证据原、被告双方未达成一致，被告未签字认可，但根据该服务协议，按照证据2中第二十一条的约定、物业管理服务费收取的相关规定及其他业主实际履行的事实，原告举证证明其要求被告购买的住宅房屋按1元／每月每平方米、营业房按1.8元／每月每平方米收取物业管理服务费的举证目的成立，本院予以认定；证据4、5，该证据内容中载明为人和景园交房应收款凭据及收款收据，能够证明被告向绍兴人和园房地产开发有限公司缴纳相应房款及维修基金的事实，本院予认定；但原告在2013年5月3日通过律师函送达被告时明确其与被告未办理住宅房的收房手续，被告擅自换锁装修，并出租使用的事实，因此，原告主张的按上述缴款时间为房屋交付时间的证明目的与其委托发送的律师函内容相悖，本院不予认定；按照被告所辩称的其在2013年2月26日实际接收，并占有使用更符合客观事实，本院予以认定；证据6，原、被告在房屋买卖时虽未约定营业房缴纳物业管理服务费标准，但双方已在2012年7月6日已达成一致，按照1.8元／每月每平方米标准计算并实际履行，本院予以认定；证据7，根据该证据中的规定，结合物业服务等级及其他考核评分等综合因素确定物业服务费的收费标准，参照其他物业企业收费标准，原告对住宅房的收费基本符合规定，本院予以认定；证据8，原告对其物业费的收取标准对其住宅小区内业主进行通知、公告，能够证明原告已尽告知义务，本院予以认定。被告所举证据9，原告对真实性无异议，本院予以认定，但对被告的证明目的缺乏相关证据证实，本院不予认定；证据10，对原告在小区管理中不够完善的事实存在，需要进一步加强，但不能作为被告拒缴物业服务费合法理由。证据11，该证据无其他相关证据证明，且该费用的收取是针对整个物业管理小区内业主所作出的规章，不能以个人自行处理的理由而影响整个小区规章的履行，因此，被告的举证目的，本院不予认定。综上，本院认定：被告陈军相、王春梅系夫妻。2010年5月5日、2012年4月27日，被告陈军相、王春梅与绍兴人和园房地产开发有限公司分别签订了商品房买卖合同，两被告购买了新昌县南岩路人和景园一期2幢1单元152号住宅用房（包括车棚一间）和人和景园一期521号及523号营业用房，建筑面积分别为112.43平方米、40.42平方米、87.72平方米。买卖合同约定由原告金和物业公司作为前期物业管理公司。同时买受人同意该合同约定的附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。签订合同时，附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容未明确，房屋买卖合同签订时，原、被告亦未签订前期物业管理服务协议。2012年6月25日被告与人和景园房地产开发有限公司办理交房应收款手续，确认被告购买的住宅房面积为113.40平方米、营业房面积分别为39.40平方米、85.51平方米，营业房面积合计124.91平方米，被告按约缴纳相关的购房款及维修基金。2012年7月6日被告向原告缴纳了2012年6月26日至2013年6月25日止一年的营业房124.91平方米按每月每平方米1.80元计算的物业费2698元及其他物业费共计3394元。住宅用房物业费被告至今未缴纳。2013年5月，原告以通告形式张贴通知各业主和物业使用人缴纳物业管理费，被告至今未向原告缴纳2013年6月26日起至2014年6月25日止人和景园一期521号、523号营业用房的物业费2698.06元（按124.91平方米×每月每平方米1.8元×12个月），2013年2月26日起至2014年6月25日止人和景园一期2幢1单元152号住宅用房的物业费1814.40元（按113.4平方米×每月每平方米1元×16个月）、车棚物业费80元（每月5元×16个月）、电梯费400元（每月25元×16个月）、公共能耗费66.66元（50元／年÷12×16个月）、装修垃圾清运费453.60元（113.4平方米×4元），合计2814.67元，营业房、住宅用房合计5512.73元，经原告多次催讨未果。2013年10月10日原告诉请两被告共同支付物业费6994元，并互负连带责任来院。案经本院调解未果。本院认为，物业服务人是指物业服务企业和其他物业管理人。业主是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理维护的义务。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业缴纳物业管理费的义务。对经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业与业主对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但该物业管理小区内的部分业主在商品房买卖时与建设单位签订前期物业管理服务协议，作为《商品房买卖合同》的补充合同予以确认，并按约定履行义务，被告虽未与原告签订书面的前期物业管理服务协议，但被告作为在原告提供的物业小区内的其中一员，同样享受原告所提供的物业服务，因此，原告依法享有向被告收取与小区内其他业主相同的物业服务费的权利，故原告诉请被告缴纳物业费及相关费用合理、合法，本院予以支持。但原告请求被告购买的营业房按每月每平方米2元计算，缺乏相关的事实证据和法律依据，本院难以支持；请求住宅房自2012年6月26日起计算物业费，因与其委托发送的律师函内容相悖，且缺乏充分的证据证明，本院不予支持。被告辩称对其住宅房的物业费的交纳自2013年2月26日开始计算的意见，与法律及事实相符，本院予以采纳；关于物业费标准过高的意见，参照其他相邻小区及同类地段的服务等级，原告的收费标准亦不存在明显过高情形，被告亦未能提供充分的证据予以证明其主张成立，故本院不予采信；关于垃圾清运费的意见，垃圾清运涉及整个物业管理小区的环境卫生，涉及到各家各户，如果没有一个统一规范，各行其事，小区清洁、卫生的环境就很难得到保障。因此，需要统一的管理清运，以保持小区环境的清洁、卫生，故被告的主张，本院不予采纳。其他辩称意见，与事实及法律规定精神不符，本院不予采纳。物业管理就当地而言，是一个新名字，现在的管理者应该说尚缺乏一套较完整管理的经验，业主对物业管理概念缺乏一些认识，因此，两者之间难免出现一问题，但管理者与业主之间关系不可分割，小区是一个大家，需要各业主的共同关心、大家配合，共同遵守、大家监督，物业管理企业加强管理，多倾听业主的意见，及时改进管理、服务中存在的问题和不足，尽好服务之职，通过合法渠道解决存在问题，只有这样才能解决一些存在的问题，只有双方的共同努力，相互配合，才能共同为小区创造出一个清洁、卫生、安静的环境。依照《物业管理条例》第二十三条第二款、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、浙江省高级人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条之规定，判决如下：一、被告陈军相、王春梅于本判决生效后十日内支付原告新昌县金和物业管理有限公司2014年6月25日止的物业费及其他管理费用5512.73元；二、驳回原告新昌县金和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈军相、王春梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告陈军相、王春梅负担，限于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提缴上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在提缴上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市非税收入结算分户，开户行：绍兴银行营业部，账号：09000001033263004139008）。审判员 舒建平二〇一三年十一月二十日书记员 蔡 笑 来自：