（2013）海民初字第2640号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-12-31

案件名称

曾春花与李群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市海沧区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾春花,李群

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

福建省厦门市海沧区人民法院民事判决书（2013）海民初字第2640号原告曾春花，女，1982年2月24日出生，汉族。委托代理人林敏辉、叶世荡，福建信海律师事务所律师。被告李群，女，1952年6月9日出生，汉族。委托代理人胡晓勇、施耀华，福建倍铭律师事务所律师。原告曾春花与被告李群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾春华的委托代理人林敏辉，被告李群的委托代理人胡晓勇、施耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾春华诉称，原告于2011年7月8日向案外人厦门海投房地产有限公司购买了位于厦门市海沧区绿苑新城三组团16号楼13层××单元的房产，该房产的交付时间为2014年10月31日前，目前该房产尚未交付，也未办理权属登记。2012年8月6日，原、被告签订一份《房产预约买卖协议书》，约定原告将位于厦门市海沧区绿苑新城三组团16号楼13层××单元的房产转让给被告，房产总价为1005780元（人民币，下同），根据合同约定，被告应于办理该房产办理全权委托公证之日向原告支付首付款（金额为房价总金额减去银行贷款余额），且从办理全权委托公证之日起，由被告偿还原告的银行按揭余额，在产权过户到被告名下之前，被告须每月按时足额��付银行按揭余额，若未按时足额还款，逾期一次，将视为悔约，则应按协议第十三条承担违约责任。协议第十三条则约定，若被告中途悔约，原告应退还被告已支付的购房款，但被告须向原告支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。协议签订后，被告支付了定金100000元及首付款254650元（不含定金），原告于2012年8月17日将四张购房发票（发票编号分别为：00060028、00011778、00089874、0027889）、一份贷款合同原件、一张中国银行卡（卡号为：×××3793）、原告的身份证、户口本复印件、余额清单以及七份全权委托公证书交付给被告，并开始由被告偿还中国银行的按揭贷款，但被告却未依照协议约定按时足额支付银行按揭贷款，截止至起诉之日，被告已逾期两次。原告认为，被告未依照协议约定按时足额偿还按揭贷款，已构成违约，原告可依双方协议约定解除《房产预��买卖协议书》，同时要求被告支付违约金，故请求判令：一、解除原、被告签订的《房产预约买卖协议书》；二、被告向原告支付违约金201148元（因被告已支付首付款254650元，定金100000元及2012年9月份至2013年7月份的按揭款56721.79元，合计411371.79元，相抵后，原告实际应退还被告210223.79元）；三、被告向原告返还四张购房发票原件（发票编号分别为：00060028、00011778、00089874、0027889）、一份贷款合同原件、一张中国银行卡（卡号为：×××3793）及七份全权委托公证书。被告李群辩称，一、原告依照协议第十三条主张解除合同、承担违约责任，没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、《房产预约买卖协议书》第十三条是针对一方悔约所约定的违约责任，该条款得以适用的前提应为被告主观上表示，并以明示或其他形式表示不继续履行合同。本案中，被告在双方签订协议��，一直积极的履行合同义务，原告所称的两次逾期支付按揭款系由于操作失误而造成的轻微迟延，并不存在主观上的故意，且事后均立即进行了全额补缴，由被告上述行为可知，被告事实上并无反悔、不愿意继续履行的意思表示，而是希望继续履行合同；2、被告迟延偿还按揭款的行为属于轻微违约，从稳定房屋买卖关系、保护交易的民事原则来看，亦不应当解除双方所签订的《房产预约买卖协议书》；3、即使原告得以主张解除权，亦应当在合理期限内提出，否则将丧失解除权，原告在被告轻微的一两次未按时偿还按揭款的情况下，不但没有通知被告，反而继续接受被告的按揭款，原告因此亦丧失了解除权；二、即使被告应当向原告支付违约金，原告主张的违约金亦过高，应当予以调低。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2011年7月8日，原告向案��人厦门海投房地产有限公司购买绿苑新城三组团16号楼13层××单元的房产一处。2012年8月6日，原告（出售方、甲方）与被告（购买方、乙方）签订《房产预约买卖协议书》一份（编号0011119），约定原告将上述房产出售给被告，购房款总价为1005740元，签订协议当日，被告向原告支付定金50000元。双方就购房款项支付具体约定如下：1、被告于办理该房产全权委托公证当日向原告支付首付款（该房款总价减去银行贷款余额，以银行清单为准）；2、自办理该房产全权委托公证之日起，原告名下讼争房产于中国银行的银行按揭余额，由被告向银行支付。协议第五条约定：“……在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期壹次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任”。协议第十三条约定：“甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金……若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”。协议中还就买卖双方的各项权利义务进行了明确约定，案外人厦门市海沧区丹厦鑫海房产中介服务部作为居间方在合同中盖章确认。合同签订后，被告依约向原告支付了首期购房款264650元（含定金100000元）。2012年9月起，被告按月将按揭款项汇入原告的中国银行按揭还款账户中至今。另查明，一、被告在其按月支付按揭款期间，于2013年5月、7月存在两次逾期偿还按揭款的情形，具体如下：1、2013年5月的应还款日为5月10日，实际还款日为5月31日；2013年7月的应还款日为7月10日，实际还款日为7月12日；二、2013年5月9日，被告向原告的中国建设银行账户存入5261元；2013年7月3日，被告通过转账的方式向原告的中国银行账户存入5270元，因收款人账号书写错误，该款项未能支付成功，后被告于2013年7月12日再次通过现金存款的方式向原告中国银行账户存入5300元。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《房产预约买卖合同》、《还款明细》，被告提交的《银行流水明细》、《业务凭证》、《中国银行客户回单》以及当事人的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《房产预约买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原、被告双方争议的焦点为原告能否依《房产预约买卖协议书》第五条、第十三条的约定主张解除合同。对此，本院认为，首先应对双方所约定的合同条款进行解读，根据《房产预约买卖协议书》第五条的约定，被告若存在一次未按时足额偿还按揭款的情况，即被视为悔约，原告得以单方解除合同并按照总房价的20%向被告主张违约金，悔约，亦即根本违约，是对合同目的所进行的根本性违背，是最为严重的违约情形，结合悔约的含义，本院认为，双方在协议第五条所约定的一次未按时足额偿还按揭款的情形应为存在一次恶意逾期偿还按揭款的情形；其次，从本案的实际情况来看，被告虽存在两次逾期偿还按揭款的情况，但其两次均在按揭款应偿还当月向原告的中国银行卡中存入了按揭款项，且��被告提交的证据亦可以证明，被告在向原告的中国银行卡中存入按揭款项时，客观上亦存在操作失误的情形，由此可以认定，被告两次逾期支付按揭款的行为并非恶意为之；第三，讼争房产的抵押借款合同的相对方仍为原告而非被告，这在客观上也为被告及时了解账户余额变化情况设置的一定的障碍，原告未尽到及时提醒、告知的义务，亦存在一定程度的疏失；第四，原告未能提交证据证明被告的违约行为给其带来了实际的损失，在此情形下，原告主张单方解除权亦有违民事诉讼中的诚信原则。综上，本院认为，被告虽存在两次逾期支付按揭款的情形，但并非恶意逾期，且未对原告造成实际损失，故原告提出要求解除合同，并要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。现原、被告所签订的《房产预约买卖协议书》未得以解除，故原告主张被告返还��张发票原件、一份贷款合同原件、一张中国银行银行卡及七份全权委托公证书的主张无前提和基础，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曾春花的全部诉讼请求。本案案件受理费4317元，减半收取2158.5元，由原告曾春花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员　林　丹二〇一三年十一月二十日代书　记员　陈丹雯附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法��第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注微信公众号“”