（2013）宁商终字第645号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-01-17

案件名称

南京鑫宏物业管理有限责任公司与南京派乐装饰工程有限公司合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京派乐装饰工程有限公司,南京鑫宏物业管理有限责任公司

案由

合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年）》：第三十二条第一款，第三十三条，第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁商终字第645号上诉人（原审被告）南京派乐装饰工程有限公司，组织机构代码78710323-X，住所地在南京市栖霞区迈皋桥街道万寿中心村生活区C1-101室。法定代表人刘文荣，该公司总经理。委托代理人朱网祥、蔡云，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京鑫宏物业管理有限责任公司，住所地在南京市白下区丰富路163号。法定代表人米勇龙，该公司总经理。委托代理人曹葳、黄春，江苏华昕律师事务所律师。上诉人南京派乐装饰工程有限公司（以下简称派乐装饰公司）因与被上诉人南京鑫宏物业管理有限责任公司（以下简称鑫宏物业公司）承包合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2012）栖商初字第281号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫宏物业公司一审诉称：2010年6月，其通过招标投标进驻南京市栖霞区乐居雅花园（一期）小区从事前期物业管理服务。2011年12月19日，鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订《承包协议》一份，约定鑫宏物业公司将小区一期停车场的管理权承包给派乐装饰公司，承包期为三年（自2012年1月1日至2014年12月31日）；第一年85个车位承包费为112200元、第二年120个车位承包费为158400元、第三年165个车位承包费为234600元。协议签订后派乐装饰公司即派人进入小区对业主进行收费。由于派乐装饰公司没有物业管理资质，在实际承包过程中派乐装饰公司只收费不进行管理，未能尽到管理义务，且多次和业主发生纠纷，遭到业主强烈反对；且双方签订的承包协议因违反法律规定而无效。为维护小区正常管理秩序，保障业主权益，故诉至法院请求：确认鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的《承包协议》无效；判令派乐装饰公司返还乐居雅花园（一期）小区停车场的管理权；判令派乐装饰公司返还已收取的停车费60610元；判令派乐装饰公司承担诉讼费用。派乐装饰公司一审辩称：第一、关于服务资质问题，鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的是承包合同，合同特征为派乐装饰公司使用鑫宏物业公司的资质进行管理收取费用，派乐装饰公司不需要具备物业管理的相应资质，派乐装饰公司在实际管理中也是以鑫宏物业公司管理办公室名义进行管理。如果派乐装饰公司具有物业管理资质，则会出现一个小区存在二家物业管理单位的情形，这违反法律规定。第二、承包协议并未约定派乐装饰公司以自己名义管理，派乐装饰公司以自己名义贴出通知是无奈的救济手段，并不构成违约。第三、鑫宏物业公司主张合同无效的依据必须是法律、法规规定的效力性的强制性规定，而物业管理条例规定是不得将全部物业一并委托给他人管理，派乐装饰公司只是承包小区一期的停车场管理权，并不违反强制性规定。承包协议有效且应继续履行，派乐装饰公司曾要求支付给鑫宏物业公司承包金，但鑫宏物业公司拒绝收取。在履行合同中，派乐装饰公司井然有序地对小区停车场进行了管理，相反，恰恰是鑫宏物业公司的行为损害了业主的利益。当初签订协议之时，尚不能确定有多少车辆入住，派乐装饰公司冒着亏损的风险与鑫宏物业公司签订合同，现在，鑫宏物业公司看到车辆停驻率较高而想毁约，有违诚信。综上，派乐装饰公司承包鑫宏物业公司的停车场管理权并不违反法律规定，承包协议合法有效。鑫宏物业公司的诉请没有事实和法律依据，请求驳回鑫宏物业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，鑫宏物业公司的经营范围包括物业管理、停车场服务等；派乐装饰公司的经营范围包括室内外装饰装潢等，不包括物业管理和停车场服务。2010年6月，鑫宏物业公司通过招标投标进驻南京市栖霞区乐居雅花园（一期）小区从事前期物业管理服务。2011年12月19日，鑫宏物业公司的内设机构乐居雅花园物业管理处（甲方）与派乐装饰公司（乙方）就乙方承包管理乐居雅花园（一期）小区停车场达成一致并签订《承包协议》一份，协议第一条约定乙方承包期为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。协议第二条约定乙方第一年按85辆车支付承包费112200元、第二年按120辆车交付承包费158400元、第三年按165辆车支付承包费234600元。协议第三条约定乙方承包费以月费用形式在每月29日前交给甲方。协议第四条约定乙方停车管理人员应统一着装，挂牌上岗，接受小区物管处分管领导的指导、监督，自觉维护乐居雅物业管理的整体形象。协议第六条约定本协议签订生效后，小区停车场管理的支出费用由乙方自理。协议第八条约定一旦本小区成立业主委员会，本承包协议自动终止。协议第十条约定甲方从小区物管整体利益着想，及时帮乙方调停停车管理中出现的矛盾，支持乙方合理合法的收费与管理，并尽快完善小区车辆进出、行使的交通标识和标记。协议第十二条约定本协议双方盖章签字生效。协议另约定了双方的其他权利义务。承包协议签订后，鑫宏物业公司为派乐装饰公司提供了乐居雅花园小区01幢102室作为停车管理办公室便于派乐装饰公司对停车场进行管理，派乐装饰公司的管理人员包括其法定代表人刘文荣。2012年2月18日，向业主发出通知，要求办理停车位事宜的业主到01幢102室向刘文荣办理。派乐装饰公司在对停车场的管理中制作了车辆入园须知、进入小区须知等标识以及关于车辆管理的通知。2012年3月6日，派乐装饰公司按约向鑫宏物业公司支付了2012年1、2月期间的承包费18700元。之后，鑫宏物业公司未收到派乐装饰公司承包费，其主张派乐装饰公司拒缴，派乐装饰公司则认为鑫宏物业公司拒收。后鑫宏物业公司、派乐装饰公司为停车场收费事宜发生纠纷，鑫宏物业公司未将地下车库移交派乐装饰公司且其自行收取了部分业主的停车费，派乐装饰公司在得知鑫宏物业公司自行收费后于2012年6月7日在小区内张贴通知，表明其是唯一合法收费人，要求没有缴费的业主到01幢102室办理缴费手续，并提醒业主自2012年6月11日起凡本小区的车辆，以刘文荣签发的停车证为唯一合法有效证件。2012年6月15日，鑫宏物业公司在小区内张贴公告，声明从公告之日起，小区内停车场管理费由鑫宏物业公司物业管理人员统一着装、佩戴有照片上岗证、并持盖有鑫宏物业公司公章的正式收费票据收取；未按规定着装，佩戴上岗证或持其他收费凭据收取停车费的，车主有权拒缴；鑫宏物业公司乐居雅花园管理处与派乐装饰公司于2011年12月19日签订的停车场承包协议，因协议违法，损害业主利益，且承包人不具有物业管理条例规定的管理公司资质，公告即日起协议不再履行。之后，派乐装饰公司继续对停车场进行管理，鑫宏物业公司诉至法院要求处理。派乐装饰公司在进行乐居雅花园（一期）小区停车场管理中，鑫宏物业公司对外来临时停车进行了管理。现乐居雅花园（一期）小区的停车场管理权处于派乐装饰公司控制中。从鑫宏物业公司提供的照片可见存在车辆占用小区公共绿地停车、车辆损坏公共绿地、占用小区消防通道作为停车位、占用非停车地段作为停车位等现象。另乐居雅花园（一期）小区的业主委员会尚未成立。原审法院认为，当事人订立、履行合同应遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。鑫宏物业公司的内设机构与派乐装饰公司签订承包合同，应认定为鑫宏物业公司与派乐装饰公司签订合同。鑫宏物业公司主张其内设机构作为合同一方当事人与派乐装饰公司签订的承包合同因主体不适格而无效，依法不能成立，原审法院不予采信。物业管理条例规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；鑫宏物业公司具有物业管理资质，其通过法定程序进驻乐居雅花园（一期）小区进行物业管理，是该小区合法的物业管理者；派乐装饰公司作为装饰公司，其经营范围不包括物业管理和停车场服务，其不具备物业管理资质，依法不能进行物业管理工作。物业管理条例规定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，该行政法规明确了物业服务企业可以委托工作的范围和对象，即专项服务业务委托给专业性服务企业。鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的承包协议约定鑫宏物业公司将乐居雅花园（一期）小区的停车场管理权委托给派乐装饰公司，停车场管理工作如果为专项服务业务，则派乐装饰公司属于非专业性服务企业，其管理服务会损害社会公共利益，鑫宏物业公司提供的照片也证实了派乐装饰公司的管理损害了业主的共同利益，故鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的《承包协议》因违反法律、法规的效力强制性规定而无效；停车场管理工作如果为非专项服务业务，则派乐装饰公司承包该项业务因无物业管理资质，其服务同样会损害社会公共利益及违反法律、法规的效力强制性规定而无效。无论停车场管理工作是否为专项服务业务，鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的《承包协议》均无效。派乐装饰公司辩称鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的是承包协议，承包合同的特点是派乐装饰公司以鑫宏物业公司的名义进行管理，其不需要物业管理的资质；原审法院认为，虽然鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的是承包合同，派乐装饰公司在合同履行中也以鑫宏物业公司名义出现，但此仅是合同对外的表象，合同的本质是鑫宏物业公司委托派乐装饰公司工作，派乐装饰公司需要符合委托的资质，然派乐装饰公司不具备该资质，故合同无效。鉴于鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的《承包协议》无效，鑫宏物业公司主张派乐装饰公司返还乐居雅花园（一期）小区停车场管理权符合法律规定，原审法院依法予以支持。鑫宏物业公司在2012年7月20日起诉时主张派乐装饰公司将已收取的71辆车的停车费60610元返还鑫宏物业公司，其主张的依据不足，原审法院不予支持；参照《承包协议》的约定，扣除派乐装饰公司已支付的18700元，原审法院确定至2012年7月20日派乐装饰公司应支付鑫宏物业公司停车费损失43633元。派乐装饰公司辩称鑫宏物业公司、派乐装饰公司签订的《承包协议》合法有效，要求继续履行，并要求驳回鑫宏物业公司全部的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《物业管理条例》第一条、第三十二条、第三十三条、第四十条的规定，判决如下：一、南京鑫宏物业管理有限责任公司与南京派乐装饰工程有限公司于2011年12月19日签订的《承包协议》无效。二、南京派乐装饰工程有限公司于判决生效之日起三日内返还南京鑫宏物业管理有限责任公司乐居雅花园（一期）小区的停车场管理权。三、南京派乐装饰工程有限公司于判决生效之日起三日内支付南京鑫宏物业管理有限责任公司至2012年7月20日止的停车费损失43633元。如当事人未按照判决书指定的期间履行给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1315元，由鑫宏物业公司负担345元，由派乐装饰公司负担970元（此款鑫宏物业公司已预付，原审法院不再退还，派乐装饰公司于判决生效之日起十日内给付鑫宏物业公司）。判决后，派乐装饰公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判驳回鑫宏物业公司的诉讼请求或将本案发回重审，并由鑫宏物业公司承担一、二审诉讼费用，主要理由为：派乐装饰公司与鑫宏物业公司存在承包合同关系，派乐装饰公司以鑫宏物业公司的物业管理资质进行小区车位管理，不需要具备物业管理资质。鑫宏物业公司只是将其物业管理区域内的车位服务委托给派乐装饰公司进行管理，非全部物业服务转委托给派乐装饰公司，没有违反法律和行政法规的效力性规定。派乐装饰公司与鑫宏物业公司的承包合同依法有效。我国目前的法律法规没有明确停车场管理为专业性服务，派乐装饰公司承包该小区的停车场管理服务符合法律规定，不需要具备所谓的管理资质。鑫宏物业公司作为小区临时停车的管理人，应对小区临时停车秩序负责任。派乐装饰公司管理的是小区的固定车位，不需要占用绿地和消防通道。派乐装饰公司在提高停车服务质量的过程中，一直尽职尽责，根本不存在损害小区业务的公共利益问题。被上诉人鑫宏物业公司答辩称，派乐装饰公司是以自己名义进行管理，其称使用我司经营资质没有事实依据。双方签订的承包协议无效，理由为：我司乐居雅物业管理处作为内设机构在我司不知情情况下擅自与派乐装饰公司签订该协议，置全体业主利益不顾将小区停车场管理权承包给派乐装饰公司，而该公司没有任何物业管理资质，该公司的人员也无物业管理的职业资格证书。承包协议所约定的内容实际涉及全体业主利益、公共利益，侵犯了小区业主的权益。派乐装饰公司在停车管理过程中，侵占绿地、消防通道、在市政道路上增设停车位，导致小区停车秩序混乱，损害了小区的公共利益。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审中，经双方当事人确认，本案争议焦点为：涉案承包协议是否有效。本院认为，案涉承包协议无效，理由如下：一、《物业管理条例》第三十二条第二款、第三十三条分别规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”、“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。派乐装饰公司无物业管理的资质，其工作人员也无物业管理的职业资格证书，鑫宏物业公司将停车场管理工作承包给派乐装饰公司，违背了《物业管理条例》的上述强制性规定。二、《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业”，停车场管理工作如为专项服务业务，则派乐装饰公司属于非专业性服务企业，其管理服务会损害业主的共同利益；停车场管理工作如为非专项服务业务，则派乐装饰公司承包该项业务无物业管理资质。三、鑫宏物业公司未取得小区业主的同意，将停车场管理工作分包给无物业管理资质的派乐装饰公司，该分包行为无效，损害了小区业主的共同利益。派乐装饰公司主张其不需要具备物业管理资质，可以承包停车场管理业务，涉案承包协议有效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1315元，由上诉人派乐装饰公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　樊荣禧代理审判员　　张广永代理审判员　　毕宣红二〇一三年十一月二十日书　记　员　　王方方速　录　员　　高　雁关注公众号“”