（2013）二中民终字第16716号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-06-17
案件名称
徐京新与北京红威振业房地产开发有限公司、北京市房山区大石窝镇下庄村村民委员会商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐京新,北京红威振业房地产开发有限公司,北京市房山区大石窝镇下庄村村民委员会
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第16716号上诉人（原审原告）徐京新，男，1963年1月1日出生，汉族。委托代理人马毅，北京尚威润智律师事务所律师。委托代理人徐熙春（徐京新之父），男，1938年5月13日出生。被上诉人（原审被告）北京红威振业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇大礼路1号。法定代表人王召军，经理。委托代理人李瞻哲，北京市冠腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市房山区大石窝镇下庄村村民委员会，住所地北京市房山区大石窝镇下庄村。法定代表人任化云，主任。委托代理人刘德诸，北京市太行律师事务所律师。上诉人徐京新因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第03503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年3月，徐京新诉至原审法院称：2009年3月9日，北京红威振业房地产开发有限公司（以下简称红威振业公司）、北京市房山区大石窝镇下庄村村民委员会（以下简称下庄村委会）达成合作协议，开发下庄村土地共计30亩，下庄村以有偿转让方式交给红威振业公司投资建设《下庄村民俗别墅旅游度假村》，后改名。其土地使用权为70年。我于2009年4月通过红威振业公司向下庄村委会购买住宅一套，建筑面积217.25平米，是期房，产权人是下庄村委会，我只有使用权。2009年4月28日，我和红威振业公司签订《房屋合同》，双方约定2009年7月30日前交付房屋，合同标的价格为966763元，因我和弟弟各买一套，红威振业公司总经理按75万元一套卖给我，且包括花园400平方米，我和弟弟购买两套房屋共计150万元。我的房屋编号为26号，弟弟房屋为25号（现编号为C-02；C-01）。两套房屋相连，打通后可以形成独栋别墅。红威振业公司承诺出资装修这两栋房屋作为样板间展示6-12个月。由村委会出具购房发票。当时因我和弟弟现金不够，红威振业公司总经理王耀红同意以个人名义借给我和弟弟共计80万元购房，约定自2009年6月1日起我和弟弟每月通过银行向王耀红个人还款1万元，此款定于2016年1月31日前还清。双方签订了《欠条》。我于2009年4月28日、2009年4月29日向红威振业公司交款70万元。次月，按照约定向王耀红个人账户打款1万元。至2009年12月红威振业公司没有交房。2009年12月13日，红威振业公司称与下庄村委会发生争议，让我和弟弟停止打款，承诺合同继续有效，等待其向我交房时再继续打款，期限不变。红威振业公司总经理王耀红与我签了《协议书》，发给我一份由下庄村委会签发的《房屋使用权证》和《荣誉村民证》，承诺另一份《房屋使用权证》和《荣誉村民证》交房时再发。至当时两套房屋总计交纳房款150万元，每套75万元。后，红威振业公司一直以各种理由拒不交房。我找下庄村委会交涉，要求下庄村委会交房，下庄村委会答复为因与红威振业公司发生争议，与业主无关，需要与红威振业公司商量解决。2011年4月中旬，我看到所购房屋已经建成，便去装修房屋，被下庄村委会拒绝，承诺与红威振业公司商量给予答复，但一直无回复。直至2012年10月5日，我去看房，发现我购买的房屋大门被换，2011年我装修时购买的装修材料、物件和生活用品全部没有了，房屋已经被他人占据，房主已经正常使用。物业人员告知，我的房屋已经被下庄村委会卖给他人。红威振业公司、下庄村委会的行为严重侵犯了我的合法权益，为维护自身权益，故诉至法院，要求：1、判令红威振业公司、下庄村委会返还我承诺的10万元和已交房款75万元及到归还时的利息；2、判令红威振业公司、下庄村委会赔偿我花园面积、土地升值、物价上升、房款贬值、房屋差价损失45万元；3、判令红威振业公司、下庄村委会一房二卖，赔偿一倍已付购房款38.5万元；4、判令红威振业公司、下庄村委会赔偿我房屋差价（信赖利益）损失45万元；5、判令红威振业公司、下庄村委会赔偿我装修贷款损失30万元、贷款利息及手续费损失32798.83元；6、判令红威振业公司、下庄村委会赔偿我交通及其他损失费用共计57500元；7、判令红威振业公司、下庄村委会承担连带责任；8、诉讼费由红威振业公司、下庄村委会承担。红威振业公司辩称：不同意徐京新的诉讼请求。徐京新要求的返还承诺十万元不是事实，徐京新陈述的已交纳房款数额不是事实，两套房子一共才交纳了77万元，徐京新在起诉书中明确进行了说明。利息损失的算法没有法律依据，不同意赔偿。徐京新要求的其他损失没有法律依据，不同意赔偿。综上，我公司不同意徐京新的全部诉讼请求。下庄村委会辩称：我方没有与徐京新签订房屋买卖合同，也没有其他约定，徐京新起诉的主体不适格。徐京新与红威振业公司签订的房屋买卖合同是个无效合同，不应受到法律保护。我方与红威振业公司也不存在连带关系，不应当承担连带责任。综上，徐京新的全部诉讼请求没有法律依据，不同意徐京新的全部诉讼请求。原审法院经审理认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。红威振业公司在未取得房地产开发相关合法手续的情况下与徐京新签订房屋买卖合同，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，该合同应属无效。合同无效后，因该合同而取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。现红威振业公司在未取得房地产开发相关合法手续的情况下与徐京新签订房屋买卖合同存在过错，对合同无效负有主要责任；徐京新明知所购房屋在双方签订房屋买卖合同时开发手续不全，存在不能办理房屋所有权证的隐患，仍然签订购房合同购买房屋，亦存在过错，对合同无效负有次要责任。现徐京新要求红威振业公司、下庄村委会返还已付购房款及支付利息，于法有据，法院予以支持。因红威振业公司自愿给徐京新开具房款收据，法院对房款收据上的数额不持异议。房款收据上显示：25号、26号别墅购房款共计170万元，而每栋别墅房款数额相同，故每栋别墅应退还房款均为85万元。利息支付的基础在于实际支付的房款本金，故徐京新要求的房款利息法院以75万元为基数计算确认，支付利息的开始时间为房款本金的支付日期。徐京新要求红威振业公司、下庄村委会承担已付购房款一倍的赔偿责任，理由正当，但数额过高，法院酌情予以支持。徐京新要求红威振业公司、下庄村委会赔偿花园面积、土地升值、物价上升、房款贬值、房屋差价、信赖利益损失，没有依据，法院不予支持。徐京新要求红威振业公司、下庄村委会赔偿装修贷款、贷款利息和手续费损失，以及交通和其他损失，依据不足，法院不予支持。徐京新要求下庄村委会与红威振业公司承担连带责任，因合同具有相对性，而本案中下庄村委会不是该房屋买卖合同的当事人，故对于徐京新的该项诉讼请求，法院不予支持。红威振业公司辩称本案房屋已收房款应为38.5万元，而非徐京新要求的数额，因徐京新已经给王耀红个人打下欠条，且红威振业公司已给徐京新出具房款收据，故法院对红威振业公司上述抗辩意见不予采纳，徐京新欠款问题可依据借贷法律关系另行解决。综上，原审法院于2013年8月判决：一、徐京新与北京红威振业房地产开发有限公司于二〇〇九年四月二十八日签订的《房屋合同》无效；二、北京红威振业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还徐京新购房款八十五万元；三、北京红威振业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内以七十五万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向徐京新支付利息损失（自二○○九年四月二十九日起至判决生效之日止）；四、北京红威振业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿徐京新三十万元；五、驳回徐京新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，徐京新不服，以下庄村委会应承担连带责任为由上诉至本院，请求依法改判。下庄村委会同意原判。红威振业公司对原审判决亦有意见，但未上诉。本院经审理查明：2009年4月28日，徐京新与红威振业公司签订了《房屋合同》。合同约定：徐京新购买红威振业公司开发建设的第26幢房屋一套。该房屋使用年限自2008年11月18日至2077年11月18日，用途为住宅，属砖混结构，层高为3.3米，建筑层数地上共两层，建筑面积共217.25平方米，总价款为966763元。出卖人应于2009年7月30日前将房屋交付给徐京新。出卖人应当在房屋交付使用后3日内，办理房屋产权证和荣誉村民证。买受人于该房屋使用年限到期后，如果未遇拆迁，此合同自动延期70年，需补交公共维修基金。如果遇拆迁，凭房屋合同、房屋产权证和荣誉村民证，可以享受本村村民拆迁补偿同等待遇。合同还对双方其他权利义务进行了约定。徐京新之弟徐文新于2009年4月28日亦与红威振业公司签订房屋买卖合同，购买红威振业公司开发建设的第25幢房屋一套，房屋建筑面积、总价款与徐京新的购房合同一致。徐文新之父徐熙春作为徐文新的委托代理人与红威振业公司签订了购房合同。合同签订当日，徐京新取得房屋使用权证，该证上发证单位处盖有下庄村委会的印章，填发单位处盖有红威振业公司的印章。同一天，红威振业公司出具证明，说明该公司出卖的25号、26号别墅以每栋75万元的价格出卖给徐京新、徐文新。当日，徐京新和其弟徐文新给王耀红个人打下欠条，约定：徐京新和徐文新二人欠王耀红购房款80万元，自2009年6月1日起每月还款1万元整。此款项定于2016年1月31日前还清。如欠款方连续或累计3个月未能如期还款，则王耀红有权要求以徐京新、徐文新名下别墅25号、26号收回抵账。自2009年5月28日开始，徐京新、徐文新连续6个月给王耀红共打款7万元。2009年12月13日徐京新、徐文新与红威振业公司签订协议书，约定：关于欠红威振业公司总经理王耀红先生购房款事宜，因该公司与下庄村发生争议，故每月还款暂停至交房，从交房之日起开始正常每月还款，并将之前未交款一并补齐。总还清欠款日期2016年1月31日前不变。另，红威振业公司给徐文新出具收据，收据显示：徐文新交来25号、26号别墅购房款170万元。红威振业公司未能按期交付房屋，2011年徐京新自行进入该房屋，并准备装修事宜，后被清除。徐京新至今未能入住该房屋。诉讼中，徐京新陈述：第一，其兄弟两人所购两套房屋共计150万元，每栋75万元，红威振业公司承诺：若红威振业公司不能向徐京新及其弟徐文新交付所购房屋，则每栋房屋多退还两人每人10万元，故红威振业公司在购房款收据上载明“25号、26号别墅购房款170万元”。第二，签订房屋买卖合同时，红威振业公司告知：徐京新所购房屋缺少办理房产证所需手续中的“一证”，该证正在办理中。未来如果该房屋办下来大产权证，则就给徐京新办理房屋所有权证；如果未来没能办下来大产权证，则就按照徐京新已取得的房屋使用权证享受下庄村的村民待遇。另查明，该房屋系建设在集体土地上，至今没有取得房地产开发相关合法手续。上述事实，有《房屋合同》、房屋使用权证、欠条、中国工商银行个人业务凭证、协议书、收据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：红威振业公司在未取得房地产开发相关合法手续的情况下与徐京新签订房屋买卖合同，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，该合同为无效合同。原审法院判决红威振业公司与徐京新签订的《房屋合同》无效，判令红威振业公司返还徐京新购房款并支付相应利息，并结合本案实际情况判决红威振业公司赔偿徐京新损失并无不当。徐京新上诉要求下庄村委会对于红威振业公司的上述责任承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14480元，由徐京新负担7190元（已交纳），由北京红威振业房地产开发有限公司负担7290元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费26298元，由徐京新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 珊审 判 员 史 伟代理审判员 赵银豪二〇一三年十一月二十日书 记 员 林晓天