（2013）珠中法民三申字第8号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-02-26
案件名称
陈良贤与张发权、汪金好、严华焯房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
陈良贤,张发权,汪金好,严华焯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）珠中法民三申字第8号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：陈良贤。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张发权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：汪金好。被申请人（一审原告、二审上诉人）：严华焯。再审申请人陈良贤因与被申请人张发权、汪金好、严华焯房屋买卖合同纠纷一案，不服本院2012年5月18日作出的（2012）珠中法民三终字第110号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈良贤申请再审称：（一）二审判决认定事实错误，证据不足。1、现有证据充分表明，两次与旧村改造发展商签订拆迁补偿合同的被拆迁人都是张发权一人，且拆迁补偿合同中共有人一栏是空白，既无汪金好也无其他人。在拆迁补偿合同上签字的，也仅仅是张发权一人。旧村改造发展商是与被拆迁人张发权形成拆迁补偿的合同关系。如果说被拆迁的夫妻共有财产或家庭共有财产，旧村改造发展商理应与张发权、汪金好或其他共有人共同签订拆迁补偿合同，而实际情况是，与旧村改造发展商签订拆迁补偿合同的仅仅是张发权个人。按照拆迁补偿合同，发展商是向张发权交付三套回迁房。陈良贤与张发权一人签订房屋买卖合同购买三套回迁房中的一套，合情合理合法。且在向张发权购买房屋时，陈良贤对张发权的家庭婚姻情况一无所知，不知道汪金好是张发权的妻子。房屋买卖合同已经签订，陈良贤已缴纳全部购房款，且已占有使用房屋，没有义务向买卖合同以外的人告知房屋的产权情况。2、张发权与汪金好是夫妻关系，在关于汪金好是否知道张发权将一套75平方米的回迁房转让给陈良贤一事上，二人的陈述明显不利于第三人，基于张发权与汪金好是共同被告和利害关系人，该二人的陈述明显与事实不符且有违客观伦理，在没有其他证据佐证时，该二人的陈述不应予以采信。二审判决认为汪金好对房产转让一事毫不知情是缺乏证据证明的。3、张发权是拆迁补偿合同的被拆迁人，案涉房屋是回迁房。在珠海的旧村改造中已多次出现多人共有回迁房的情况，不仅仅涉及夫妻还涉及其他家庭成员甚至是非家庭成员，在产权不明确的情况下，二审判决认定涉案房屋属于张发权、汪金好共同共有是缺乏证据证明的。（二）陈良贤与张发权的房屋转让行为有效。2002年8月，陈良贤向张发权购买诉争房产时，同区域的商品房现房价格是2200元∕平方米，陈良贤以2000元∕平方米的价格向张发权购买尚未竣工的期房，购买价格与市场持平，并没有明显低于市场价格。张发权作为拆迁补偿合同中的唯一被拆迁人，依据拆迁补偿合同获得三套回迁房，并将其中一套75平方米的回迁房以市场价格转让给陈良贤，该回迁房已于2006年底竣工入住且现已可以办理产权证。陈良贤已向张发权缴纳了全部购房款并实际占有使用了诉争房屋，陈良贤与张发权签订的买卖合同应认定有效。汪金好提交意见称：陈良贤的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。（一）陈良贤已另案起诉汪金好和张发权，认可购房合同为无效合同，要求返还其所支付的购房款15万元，该案早已审结并获得了人民法院的支持，故其无权再主张涉案房屋的所有权。（二）陈良贤明知汪金好是张发权的妻子，涉案房屋是汪金好夫妻共同财产，且陈良贤经常见到汪金好夫妇，却与张发权一道故意蒙蔽汪金好。陈良贤一直向汪金好称其是租赁该房屋，从来没有向汪金好表明自己购买该房屋。陈良贤与张发权达成协议时，也没有告知汪金好。这些都严重违背了诚实信用原则。加之陈良贤与张发权的合同显失公平，以偏低的价格达成了交易。陈良贤的行为，侵害了汪金好的合法权益，故合同自始无效。经审查查明：本案二审判决作出后，陈良贤于2012年7月3日另行起诉张发权、汪金好，要求二人返还购房款及赔偿装修费、因购房合同无效失去同期购房机会的经济损失等。珠海市香洲区人民法院经一审审理，于2012年9月28日作出（2012）珠香法民一初字第2718号民事判决，判令张发权、汪金好于判决发生法律效力之日起十日内向陈良贤返还购房款人民币15万元及相应的利息损失。张发权、汪金好不服，提起上诉。本院经二审审理，于2013年2月28日作出（2012）珠中法民三终字第535号民事判决，驳回上诉，维持原审判决。该终审判决已于2013年3月8日发生法律效力。本院认为：涉案争议房屋位于珠海市香洲区前山梅花路101号（梅花豪庭）1栋1单元1002房，属于拆迁补偿安置房屋，张发权出售给陈良贤时并未办理房屋所有权证，只是对尚在开发商名下的房屋享有相应的权益。即使陈良贤是信赖张发权与开发商签订的拆迁补偿合同而购房，但拆迁补偿合同不是房屋权属证书，不具有物权登记的公信力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定房地产“未依法登记权属证书的，不得转让”，为社会公众提供了明确的法律指引。作为买方的陈良贤理应知悉涉案房屋所有权是存在瑕疵的，更应尽审慎注意义务，否则应承担相应的法律风险。涉案房屋的权益系在张发权、汪金好夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同共有财产。没有证据表明出卖房屋为张发权、汪金好夫妻双方的共同意思，也即是说张发权是没有经过其妻子汪金好的同意而处分夫妻共同共有财产，事后也未取得汪金好的追认，因张发权无处分权，房屋买卖合同不能履行，故陈良贤请求判决房屋所有权归其所有并办理房屋过户登记，不予支持。二审判决驳回陈良贤的上诉，是恰当的。且在本案二审判决之后，陈良贤另行起诉要求张发权、汪金好返还购房款及赔偿损失，人民法院经审理后作出的判决已发生法律效力，陈良贤已获得相应的法律救济。综上，陈良贤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回陈良贤的再审申请。审 判 长 陈海凤代理审判员 陈永成代理审判员 周 勋二〇一三年十一月二十日书 记 员 黄山海 关注公众号“”