（2013）海民初字第288号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-12-31
案件名称
厦门海光花园开发有限公司与黄清同商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门海光花园开发有限公司,黄清同
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第五十七条，第八十五条第一款，第八十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第288号原告厦门海光花园开发有限公司。代表人宋德金，清算组组长。委托代理人陈昱、宗华，福建联合信实律师事务所律师。被告黄清同，男，1953年12月20日出生，台湾地区居民。委托代理人林清旺、林芳芳，福建欧菲亚律师事务所律师。厦门海光花园开发有限公司清算组与被告黄清同商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法组成合议庭于2013年3月13日公开开庭进行了审理。审理中，厦门海光花园开发有限公司清算组要求依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条的规定将主体变更为厦门海光花园开发有限公司（以下简称海光公司），被告对此表示同意，本院准予变更，并于2013年10月24日公开开庭进行了审理，原告海光公司之委托代理人陈昱、被告黄清同及其委托代理人林清旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海光公司诉称，原告与被告黄清同曾在1994年3月1日签订一份《海光花园售楼合同书》［海光售字（1994）第008号］。合同中约定，海光公司将坐落在集美区盛光路358号海光花园G1幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元房屋，建筑面积共计1183.46M2，以人民币（下同）2899477元预售给被告，被告分三期付款并应在1994年5月30日前付清。之后双方办理了预售登记。1998年12月22日，原、被告签订《协议书》约定，双方协商将原黄清同购买的海光花园G1幢楼一、二两层的房产做如下处理：黄清同以实付房款购买G1幢楼的101、104、201、205共四个单元，原海光售字（1994）第008号合同作废。海光公司系该地块“海光花园”商品房项目开发商，于1994年8月24日取得编号为“厦房准外售字（1994）051号商品房预售许可证”。海光公司因经营困难未年检等事由在2001年1月被吊销营业执照，后海光公司成立了清算组，清算组于2012年4月18日在工商登记部门备案，依法对海光公司的债权债务等进行清算。现原告起诉请求法院判令：1、确认原告海光公司与被告黄清同签订的关于厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋的《海光花园售楼合同书》内容已解除，被告协助办理注销在厦门市国土资源与房产管理局有关上述预售商品房的预购登记；2、被告立即将坐落在厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋归还原告。审理中，原告撤回了对被告的第1项诉讼请求中要求被告协助办理注销在厦门市国土资源与房产管理局有关厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋的预购登记及第2项诉讼请求。被告黄清同辩称：一、海光公司不具有原告主体资格。1、根据1994年3月1日被告与集美房地产综合开发公司海光花园筹建处签订的《海光花园售楼合同书》，该份合同的相对人系集美房地产综合开发公司海光花园筹建处，并非海光公司。2、1994年6月2日，集美房地产综合开发公司向被告出具一份金额为1159790.80收款收据（根据收据所载，项目为“海光花园G1第一、二层购房款”），该份收据进一步证明被告系与集美房地产综合开发公司发生民事法律关系，而不是原告。黄清同与海光公司不具有直接的利害关系，故原告的起诉不符合法律规定，应予驳回。二、退一步而言，即便海光公司具有原告主体资格，被告没有义务协助原告办理注销在厦门市土地房产管理部门有关G1幢预售商品房单元的预购登记。1、集美房地产综合开发公司海光花园筹建处在与被告签订《海光花园售楼合同书》时不具有商品房预售资格。《海光花园售楼合同书》签订的时间为1994年3月1日，而海光公司于1994年8月24日才取得商品房预售许可证。海光公司于1994年6月16日经厦门市工商行政管理局核准登记，所以集美房地产综合开发公司海光花园筹建处不是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。集美房地产综合开发公司海光花园筹建处在签订《海光花园售楼合同书》时并未取得讼争房产所在地块的土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号。集美房地产综合开发公司海光花园筹建处在与被告签订商品房预售合同时不具备符合法律规定的预售房资质，进而导致后续履约存在诸多问题。2、根据《海光花园售楼合同书》的约定，原告没有履行交房义务，应承担违约责任。由于集美房地产综合开发公司海光花园筹建处不具备前期的预售资格，其在《海光花园售楼合同书》签订之后无法履行合同义务。被告未能依照合同约定支付全部购房款，系原告的过错。根据合同第2条第2款的约定，第三期付款须“由卖方协助买方办理五年期银行按揭支付”。但实际付款过程中，被告已经按照合同约定全部完成第一期、第二期付款义务，而集美房地产综合开发公司海光花园筹建处未能遵照合同约定协助被告办理银行按揭事宜，这导致被告无法按照约定完成第三期付款义务。原告仅将海光花园G1幢101、104、201、205四个单元的房屋钥匙交予被告，而包括其余五幢在内的九单元的房屋（即海光花园G1幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元），均未能向被告提供足以证明讼争房屋达到交付条件的相关证明。原告未能履行交房义务，理应承担违约责任。3、双方于1998年12月22日签订的《协议书》因原告未能履行导致合同目的无法实现，被告已经向原告做出解除协议的意思表示。首先，原告未明确告知被告其与集美房地产综合开发公司之间的关系，致使被告对合同相对人存在错误认识，签订该份协议并非被告真实意思表示。其次，退一步而言，即使该份协议具有法律效力，但是原告未能依照约定履行《协议书》约定的所有卖方义务，即原告没有在1999年3月30日之前一次性退还被告8万元，也没有向被告履行合法的交房手续，并在1999年6月30日前完善G1幢周围环境。因此，该份《协议书》因原告的违约行为而使合同目的无法实现，在被告向原告做出解除协议的意思表示之后，该份《协议书》对双方不再具有拘束力。三、若原告协助办理海光花园G1幢楼101、104、201、205四个单元的房产证，原告也应退还被告38万元购房款。被告实际使用的海光花园G1幢楼101、104、201、205四个单元的购房价格为1079790.8元，被告已实际交付的购房款共计1459790.8元，多交的38万元购房款应当予以退还。经审理查明，1994年3月1日，集美房地产综合开发公司海光花园筹建处（卖方）与被告黄清同（买方）签订一份编号为［海光售字（1994）第008号］《海光花园售楼合同书》，约定：一、买方向卖方购买海光花园第G1幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元房屋，建筑面积共计1183.46平方米。二、买方向卖方所购上述房产，总售价2899477元；房产总价款按以下分期付，首期款项300000元于1994年3月10日前付清，第二期款项859790.8元于1994年5月10日前付清，第三期款项739686.2元于1994年5月30日前付清（由卖方协助买方办理五年期银行按揭支付），买方应按上述规定将购房款交付卖方指定的收款银行。三、……买方应协助卖方办理所购房产的产权和土地使用登记等手续，有关税费按规定由双方各自承担。……四、卖方应于1994年3月30日前与买方办理房产交付手续，但如遇有恶劣天气、人力不可抗拒因素，施工期间遇特殊困难或重大技术性问题，经有关单位出具证明后，房产交付允许有合理的延期，但延展期最长不能超过90天。卖方如在正当合同期内无法交付房产，买方有权要求卖方偿还延期交付期限内买方所付款项之利息，计至该房产实际交付使用之日，结算时按中国银行活期存款利息计算。……六、买方如未按本合同规定交付购房款，超过规定的期限十天，卖方有权选择下列方法处理，并书面通知买方：1、继续保留该产业三个月，但延期付款部分应按银行逾期付款办法处理，起讫时间从该款项应付未付之日起至实际补缴之日止。2、终止合同，买方已交的购房款不予退还，卖方可将该房产业转售他人。七、卖方如需要申请楼宇按揭贷款，必须和卖方及银行共同签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，三方的权益、义务在合同中详细订明，并办理抵押登记，合同公证，物业保险等手续。八、本合同适用于中华人民共和国法律，买卖双方如在本合同履约中遇有纠纷发生，应先经协商解决，如协商不成，可提请海光花园所在地人民法院裁决。厦门集美海光花园筹建处在卖方落款处加盖公章，黄清同在买方落款处签字。同日，原、被告双方办理了上述九套商品房合同登记备案手续。1994年6月2日，厦门市集美区房地产综合开发公司向黄清同开具了一份《厦门市统一收款收据》，该收款收据记载：海光花园G1第一、二层购房款，金额1159590.8元。1994年6月16日原告海光公司注册成立。1994年8月24日，海光公司取得“海光花园”项目的《商品房预售许可证》，编号：厦房准外售字（1994）058号。1998年12月22日，海光公司（甲方）与黄清同（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，将原乙方购买的海光花园G1幢楼一、二两层的房产做如下处理：1、乙方以实付房款购买G1幢楼的101（165.52）、104（107.99）、201（146.03）、205（107.99）共四个单元，合计建筑面积527.53平方米，甲方并退还乙方人民币8万元。原海光售字（1994）第008号合同作废。2、上述房产签订本协议后，甲方即可交房，并在1999年6月30日前完善G1幢周围环境。3、签订本协议后，G1幢的101、104两单元可办理商品房预售合同的登记和公证手续，201、205两单元由九州海光花园有限公司出具解除对该批房产银行抵押的承诺书。4、甲方退还乙方的人民币8万元，在1999年3月30日前一次付清。5、甲方同意乙方保留180天考虑该房产的权属单位或个人的名称。6、同意乙方委托厦门明珠物业管理公司总经理张明辉先生全权办理相关手续，受托人身份证号码350204570914003。1999年元月4日，厦门市明珠物业管理有限公司出具一份证明，内容为：“今收到海光花园开发有限公司交来的海光花园G1幢肆套钥匙：101、104、201、205各叁把。……并收取壹份海光花园开发有限公司与黄清同的协议书壹份、承诺书壹份。”但原告至今未向被告退还《协议书》约定的8万元。另查明，海光公司于2001年5月12日被吊销营业执照，于2012年2月10日成立清算组，并于2013年4月18日向厦门市工商行政管理局备案。同时查明，厦门市集美建筑工程公司因与海光公司的其他纠纷案件作为申请执行人，向福建省厦门市中级人民法院申请执行海光公司的财产，该院拍卖了包括预售备案登记在黄清同名下的海光花园G1栋102、103、202、203、204室房产，厦门建睿置业有限公司以最高总价竞得，2012年6月5日，福建省厦门市中级人民法院作出（2006）厦执行字第34号执行裁定：……三、对于登记在黄清同名下的厦门市集美区海光花园G1栋102、103、202、203、204室予以撤销合同登记备案。四、厦门市集美区海光花园G1栋102、103、202、203、204室房屋所有权归买受人厦门建睿置业有限公司所有。经本院向厦门市国土资源与房产管理局调查，厦门市国土资源与房产管理局于2013年10月18日出具一份协助查询通知书回执，内容为：厦门市集美区海光花园G1栋l0l、102、103、104、201、202、203、204、205单元房屋均已办理合同备案登记，合同买受人为黄清同，未办理产权登记或其他权属登记。审理中，被告黄清同提交一份《海光花园售楼合同书》，提出厦门市国土资源与房产管理局登记备案的《海光花园售楼合同书》约定的房屋总价款与其持有的《海光花园售楼合同书》约定的房屋总价款不一致，房屋实际总售价应以其提供的合同版本为准，即2366920元。原告质证认为被告提供的该份合同书只有最后一页盖章，前两页没有盖骑缝章，而关于房屋价款的约定在前两页，故应以原告提供的房管局备案的合同为准。被告在庭审中确认1998年12月22日海光公司将海光花园G1幢楼的101、104、201、205四套房屋钥匙交付给了被告，但认为当时房屋并不具备交房条件。同时，被告提出其总共支付原告1459790.8元，于1994年3月10日支付100000元，于3月21日支付85000元，于3月25日支付115000元，于5月25日支付1083000元，于1995年4月26日支付76790.8元，并提供落款为江未鸣的收条五份加以证明。原告对江未鸣个人书写的收条真实性有异议，认为应以房管局备案的收款收据体现的金额1159590.8元为准，且双方于1998年12月22日签订了《协议书》约定黄清同以实付房款购买G1幢楼的四套房屋，争议此前实际支付的购房款已无实际意义。为查清讼争房产目前的使用状况，本院向厦门海光花园物业管理有限公司进行调查，该物业公司工作人员称：海光公司清算组已委托厦门市集美建筑工程公司、陈联生代管海光花园一期空置房屋（含海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋），黄清同购买了海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋，为方便使用，陈联生与黄清同签订协议，陈联生用202、203、204单元房屋与黄清同的101、104单元房屋进行互换，陈联生将202、203、204单元房屋交黄清同使用，黄清同将101、104单元房屋交陈联生给厦门海光花园物业管理有限公司使用，现海光花园G1幢201、202、203、204、205单元房屋由黄清同本人使用及租给他人使用。以上事实，有原告提供的《海光花园售楼合同书》、《协议书》、《海光花园合同登记一览表》、《商品房预售许可证》、《外商投资企业吊销基本信息资料》、《外商投资企业材料已备案通知书》、《厦门海光花园开发有限公司关于成立清算组的董事会决议》、厦门海光花园物业管理有限公司出具的情况说明，被告提供的《厦门市统一收款收据》，本院在厦门海光花园物业管理有限公司进行调查的同步录像、厦门市国土资源与房产管理局协助查询回执以及庭审笔录为佐证。本院认为，被告黄清同系台湾地区居民，本案系涉台商品房预售合同纠纷，应比照涉外案件处理。案涉房屋在厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此，本院对本案享有管辖权。根据双方当事人在《海光花园售楼合同书》中的约定，本合同适用中华人民共和国法律，因此，本案应当适用中华人民共和国法律。本案双方争议的焦点问题如下：1、海光公司是否具有原告主体资格？2、原、被告双方于1998年12月22日签订的《协议书》是否有效？3、原、被告双方于1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》是否已变更？本院现对上述焦点问题分析论证如下：1、海光公司是否具有原告主体资格？原告认为其具有原告主体资格。被告认为合同的相对人系集美房地产综合开发公司海光花园筹建处，并非海光公司，被告与原告不具有直接的实体利害关系，海光公司不具原告主体资格。本院认为，集美房地产综合开发公司海光花园筹建处与被告黄清同签订《海光花园售楼合同书》时，海光公司尚未成立，海光公司成立后，依法办理了“海光花园”项目的《商品房预售许可证》，对集美房地产综合开发公司海光花园筹建处签订的合同予以确认，并且已经实际享有合同权利，履行合同义务，基于该合同产生的债权债务应由海光公司承担。故海光公司与本案有直接利害关系，具有原告主体资格。2、原、被告双方于1998年12月22日签订的《协议书》是否有效？原告认为该《协议书》真实合法有效。被告在答辩状中称其已解除了该《协议书》，但在庭审中被告又提出该《协议书》是其在欺诈、重大误解的情况下签订的，是无效合同。本院认为，本案双方当事人系于1998年12月22日签订《协议书》，在《中华人民共和国合同法》实施之前，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。被告称《协议书》因欺诈、重大误解而无效，但被告并没有提交证据证明其系因欺诈、重大误解而签订《协议书》。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。而《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。两部法律在关于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的效力认定上存在差别，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。故欺诈、重大误解并不能产生合同无效的法律后果。本案中，《协议书》的签约主体均具有完全民事行为能力，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。被告还提出退一步而言，即使《协议书》有效，原告未能依照约定履行《协议书》约定的所有卖方义务，因此，该份《协议书》因原告的违约行为而使合同目的无法实现，在被告向原告做出解除协议的意思表示之后，该份《协议书》对双方不再具有拘束力。但被告并未提供其具有单方解除权并且在法定的期限内已经向原告提出解除该份《协议书》的相关证据，被告该辩解意见，本院不予采信。3、原、被告双方于1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》是否已变更？原告认为1998年12月22日双方签订的《协议书》系对《海光花园售楼合同书》的变更，应当按变更后的合同履行。被告认为《协议书》无效，《海光花园售楼合同书》自然恢复效力，故应当继续履行《海光花园售楼合同书》。本院认为，被告与集美房地产综合开发公司海光花园筹建处签订的《海光花园售楼合同书》系双方当事人的真实意思表示，虽然集美房地产综合开发公司海光花园筹建处在与黄清同订立合同时未取得商品房预售许可证明，但海光公司注册成立后，海光公司于1994年8月24日取得“海光花园”项目的《商品房预售许可证》，故该份《海光花园售楼合同书》应认定为有效合同。根据双方于1998年12月22日签订的《协议书》明确约定，黄清同以实付房款购买G1幢楼的101、104、201、205共四个单元，海光公司退还黄清同8万元。原海光售字（1994）第008号合同作废。可以看出，双方已经通过签订《协议书》对原《海光花园售楼合同书》内容进行了变更，而双方当事人约定海光公司退还黄清同8万元，这仅是合同的一项内容，并非《协议书》生效的条件，当事人若未履行该项合同义务，应承担相应的违约责任，不能直接导致《协议书》无效。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后，变更前的合同权利义务即对双方当事人不具有约束力，双方应当按变更后的合同条款来履行。综上，本院认定，原、被告双方已于1998年12月22日通过签订《协议书》的形式变更了《海光花园售楼合同书》的内容，解除了其中关于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋销售合同的内容，故原告要求确认双方签订的《海光花园售楼合同书》中关于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋销售合同的内容已解除的诉讼请求，依法应予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：确认原告厦门海光花园开发有限公司与被告黄清同签订的《海光花园售楼合同书》中关于址在福建省厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋销售合同的内容已解除。本案案件受理费100元，由被告黄清同负担。如不服本判决，原告厦门海光花园开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄清同可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 陈志强审 判 员 罗小茜人民陪审员 罗崇毅二〇一三年十一月二十日书 记 员 雷镜煌附件：本案所适用法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 关注公众号“”