（2013）调民一初字第00443号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2015-12-28

案件名称

原告（反诉被告）徐XX、高XX诉被告（反诉原告）王X、王XX、赵XX房屋房屋租赁合同纠纷的判决书

法院

调兵山市人民法院

所属地区

调兵山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐万春,高文清,ＸＸ,王铁龙,赵玉红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条

全文

辽宁省调兵山市人民法院民事判决书（2013）调民一初字第00443号原告（反诉被告）徐万春，男，1942年3月3日生，汉族，系调兵山市橡胶厂退休干部，住调兵山市中央大街调兵18区1排336号。原告（原告反诉被告）高文清，女，1953年7月23日生，汉族，系调兵山市退休干部，住调兵山市中央大街调兵18区1排336号。委托代理人刘昌杰，系辽宁正业律师事务所律师。被告（被告反诉原告）ＸＸ，男，1966年7月8日生，汉族，系铁煤集团小青矿后勤科员工，住调兵山市中央大街新兴小区2楼3单元312号。被告（被告反诉原告）王铁龙，男，1975年3月11日生，汉族，系铁煤集团晓明矿行政科员工，住调兵山市调兵山大街西山小区55楼471号。被告（被告反诉原告）赵玉红，男，1970年10月15日生，汉族，无业，住调兵山市蓝湾小区**楼*单元***号。委托代理人刘宏，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。原告（反诉被告）徐万春、高文清诉被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红房屋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐万春、高文清及其委托代理人刘昌杰，被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红及其委托代理人刘宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2010年8月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同，内容为：原告（反诉被告）将自建楼房租给被告（反诉原告），二层、三层、四层从2010年9月16日起至2018年9月15日止，一层五号、六号如能提前退出可从2010年10月1日起承担，否则，可于2011年6月至8月起承租，期限为8年。如发生楼房被动迁，按国家拆迁政策分别享受产权人的经济补偿和经营者的营业性损失的补偿。合同签订后被告（反诉原告）经营阳光时尚快捷宾馆。2013年4月11日原告（反诉被告）与调兵山市金洋房地产开发有限公司签订拆迁补偿协议，内容为：原告（反诉被告）拥有独立产权的营业用房，该房坐落于调兵山市岭案红堡小区一期东侧，该房总建筑面积853.40平方米，产权证号调兵山字第SGFB00015号。该块土地使用面积846平方米。因该楼在调兵山市金洋房地产开发有限公司拆迁规划范围内，调兵山市金洋房地产开发有限公司在该营业用房拆迁后进行开发建设，由原告（反诉被告）向房屋承租人给付营业性损失补偿。为此，原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告），要求解除房屋租赁合同，被告（反诉原告）立即腾迁，原告（反诉被告）按照国家法律政策规定，赔偿被告（反诉原告）的各项损失。要求被告（反诉原告）承担第一、拒不搬迁承担违约责任；第二、承担诉讼费、评估费等相关费用；第三、从2013年5月被告（反诉原告）承担用房费每月13500元。被告（反诉原告）辨称，反诉人和被反诉人于2010年8月1日签订房屋租赁合同，反诉人租赁被反诉人的楼房经营阳光时尚快捷宾馆，租期为2010年9月至2018年9月。该《合同》对双方的权利、义务进行了明确的约定，该合同真实、合法、有效，受法律保护。反诉人和被反诉人签订房屋租赁合同后，为经营需要进行了大量的投入，对租赁楼房进行装修、装饰，购买了彩电、冰箱、洗衣机、床、被褥、家具、洗浴用品等。反诉人为经营宾馆共投入150万元。阳光时尚快捷宾馆自经营以来，因设备完好、房屋质量好，吸引了大量的顾客，取得了非常好的经济效益，每月纯利润达3万元。正在阳光时尚快捷宾馆知名度越来越大、经济效益越来越好时，被反诉人于2013年4月突然以所谓的动迁为由，对阳光时尚快捷宾馆采取断电行为，断水，拆除防盗网，并变卖归其所有，设置种种障碍，严重影响反诉人的经营，造成反诉人每日买水经营，日支出450元-600元经济损失，反诉人经营成本越来越高。被反诉人没有法定的解除合同理由，以所谓的动迁为由，擅自要求解除生效的房屋租赁合同，对阳光时尚快捷宾馆采取断电行为，彻底断水，设置种种障碍，是违反合同法的违约行为。被反诉人的违约行为，造成反诉人极大的经营损失。希望��民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法裁判，维护法律的正确实施，维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）为支持自己的主张向本院提供如下证据，被告（反诉原告）进行了质证，本院对原告（反诉被告）提供的证据进行了认证：1、房屋租赁合同1份，拟证明双方房屋租赁关系及双方的约定，如遇拆迁给予对方补偿的事实。被告（反诉原告）对房屋租赁合同的真实性无异议，但不同意原告（反诉被告）证明目的，第一、该《合同》合法、有效。依法成立的《合同》受法律保护，违约方应承担违约责任；第二、原告主张诉争房屋被拆迁没有事实和法律依据，城镇房屋被征收必须有县级以上政府作出征收决定，反诉原告不清楚反诉被告的房屋被哪级政府和部门征收拆迁，其所为的拆迁是反诉被告主观臆想的。本院认为，原告（反诉被告）��本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。2、拆迁补偿协议书1份，拟证明原告（反诉被告）和调兵山市金洋房地产开发有限公司签订补偿协议。被告（反诉原告）认为，第一、该《协议》违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，属无效协议，该房屋开发公司不具备房屋拆迁主体资格；第二、该《协议》的甲方是ＸＸ汽车修理有限公司，不是反诉被告；第三、反诉被告和反诉原告签订的房屋租赁协议不是ＸＸ汽车修理有限公司，反诉原告和反诉被告签订的房屋租赁协议主体不同。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。3、解除合同通知3份，拟证明原告（反诉被告）于2013年4月19日通知被告（反诉原告），解除房屋租赁合同，房屋要拆迁并给予一定补偿，并告知在5��6号前搬出。被告（反诉原告）认为，第一、该通知无效，不能解除房屋租赁合同；第二、县级以上政府并没有作出征收决定，拆迁主体不合法，没有办理土转让手续，其行为非法的。为此，反诉被告主张的拆迁事实不成立。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供的证据能够证明原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）解除房屋租赁合同，房屋拆迁并给予一定补偿，并告知在5月6号前搬出的事实，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。4、调兵山市2012年第五期国有建设用地使用权网上挂牌出让公告及规划效果图3份，拟证明原告（反诉被告）房屋及土地在规划区内，该土地经公告挂牌出让。被告（反诉原告）认为，第一、该公告不是原件，效果图也不能证明在规划区内；第二、该公告不能证明房屋开发公司取得土地使用权，取得土地使用权必须缴纳土��出让金，取得国有土地使用权证，即使取得国有土地使用权证，房屋拆迁也应由县级以上政府拆迁。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供的证据能够证明调兵山市2012年第五期国有建设用地使用权网上挂牌出让公告的事实；规划效果图同时能够证明原告（反诉被告）的房屋在规划范围内，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。5、调兵山市征（使）用集体土地房屋拆迁补偿管理暂行办法通知1份，拟证明拆迁补偿依据。被告（反诉原告）认为，第一、这个通知不是证据，属于政府规章；第二、该通知使用范围是征用集体土地；第三、诉争的地块属于国有土地，该通知与本案没有关联性。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。6、证人王超、于雷、聂群的书证3份，拟证明双方与开发公司��谈动迁补偿相关事宜，并开发公司与原告达成动迁补偿协议。被告（反诉原告）认为，第一、证人必须出庭作证，不出庭的证言不具有法律效力；第二、双方没有达成解除房屋租赁协议；第三、开发公司与反诉被告达成的动迁补偿协议，没有法律效力。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供证人王超、于雷、聂群的证言，因其证人未到庭，无法核对证言的真实性，本院对证人证言不予采信。7、水、电费记录5本，拟证明被告（反诉原告）从承租开始至原告（反诉被告）与开发公司签订补偿协议时交纳水、电费情况。被告（反诉原告）认为，不同意对方证明目的，因对方违约我方雇用车和人力增加成本买水经营，和对方提供井水有成本差别巨大。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供的证据能够证明被告（反诉原告）从承租开始至原告（反诉被告）与��发公司签订补偿协议时交纳水、电费的事实，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。8、房产局房屋登记档案1组，拟证明调兵山市ＸＸ汽车修理有限公司系徐万春本人财产。被告（反诉原告）对该证据真实性没有异议，但认为，该证据证明诉争地块为国有土地，国有土地动迁必须由县级以上政府征收，反诉被告和开发公司签订动迁协议属于非法无效的。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。9、产权置换协议书1份，拟证明原告（反诉被告）在被动迁楼后面的个人住宅同时被动迁。被告（反诉原告）不同意对方的证明主张，因为开发商是买的是房子，不是土地，是以房换房。如取得土地使用权必须向土地管理部门交纳土地出让金，取得国有土地使用权证，该证据与本案没有关联性。本院认为，原告（反诉被告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。被告（反诉原告）诉称，第一、双方签订的《合同》有效，应作为法院审判依据；第二、反诉被告在诉状中和庭审中承认应给予赔偿，以行为断水、断电证明违约事实，为此，反诉被告违反合同约定，应承担违约赔偿责任；第三、因开发商不具备拆迁资格，因此，反诉被告和开发公司签订的动迁协议没有法律效力；第四、开发商和反诉被告的拆迁协议并没有发生不适原告所说的拆迁已经发生；第五、该案审判应依据《合同法》，不适调兵山政府的拆迁通知，《合同法》的效力大于国务院的拆迁条例，更大于调兵山政府的拆迁通知，而且调兵山政府的拆迁通知在国务院发布《国有土地上房屋征收和补偿条例》之前，国务院补偿条例已经废止了2001年《国务院城市房屋管理条��》，调兵山政府的拆迁通知是依据2001年《国务院城市房屋管理条例》制定的，因此没有法律效力；第六、反诉被告主张与开发商是产权置换，和庭审提供的与开发商签订的动迁协议互相矛盾，究竟是产权置换还是拆迁补偿，诉被告自己都说不清，无论是产权置换还是拆迁补偿都不能损害反诉原告的利益，如反诉原告不和反诉被告签订租赁协议，你愿意产权置换还是拆迁是反诉被告自己的事，签订租赁合同必须履行；第七、评估报告存在漏评、错评是客观事实；第八、双方签订的是8年合同，如解除合同，须依据合同法第113条给予补偿。原告（反诉被告）辨称，第一、阳光时尚快捷宾馆用水损失不实；第二、阳光时尚快捷宾馆购置水泵等属于扩大损失，我们不承担责任；第三、我们不构成违约，《合同》中有约定双方如遇拆迁出租方给予补偿，所以我们应��评估报告承担补偿。第四、双方签订房屋租赁合同合法有效，《合同》中明确约定如动迁给予对方补偿不是赔偿；第五、关于被告强调土地需要政府批准一事，该土地已经被政府挂牌拍卖，就说明政府已经批准该土地为建设用地，根据双方合同，现在发生拆迁，所以我方愿意补偿，不存在违约问题；第六、在楼后面的住宅原告（反诉被告）已经产权调换完毕，这个楼动迁后也是与开发商产权调换，不涉及土地问题；第七、原告（反诉被告）已经证明与开发商签订动迁补偿协议主体没有问题；第八、原告（反诉被告）对被告（反诉原告）申请评估的报告有异议，原告（反诉被告）认为法院不应当采纳；第九、原告（反诉被告）认为对方反诉没有事实和法律依据，法院不应支持。被告（反诉原告）为支持自己的主张向本院提供如下证据，原告（反诉被告）进行了质证，本院对被告（反诉原告）提供的证据进行了认证：1、阳光时尚快捷宾馆的营业执照、税务登记证各1份，拟证明阳光时尚快捷宾馆经工商登记注册，系合法经营。原告（反诉被告）对该证据无异议。本院认为，被告（反诉原告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。2、合伙协议书1份，拟证明ＸＸ、赵玉红、王铁龙为该宾馆的投资人，实际经营者。原告（反诉被告）对该证据无异议。本院认为，被告（反诉原告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。3、收条4份，拟证明反诉原告缴纳了租金期限，履行了合同约定缴纳租金的义务，没有任何违约。原告（反诉被告）对该证据无异议。本院认为，被告（反诉原告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。4、阳光时尚快捷宾馆租房合同及补充合同1份，拟证明双方依法签订房屋租赁合同，该合同合法有效。原告（反诉被告）对该证据无异议。本院认为，被告（反诉原告）向本院提供的证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。5、阳光时尚快捷宾馆所有未评估资产明细及漏评项目明细各1份，拟证明如解除合同反诉被告应承担赔偿损失。原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）向法院提供的材料不属于证据，法院不应采纳。本院认为，被告（反诉原告）向本院提供的材料是自己记录的，不能作为证据使用，该记录与本案不具有关联性，本院不予采信。依据原告（反诉被告）的申请，本院依法委托铁岭中实资产评估事务所对阳光时尚快捷宾馆装饰装修及3个月停业损失、搬迁费作出评估报告及补充调整说明。原告（反诉被告）对该证据无异议。被告（反诉原告）对补充调整说明没有意见；对评估报告有意见，认为该评估报告存在大量漏评、错评，与反诉原告的实际投入相差极大，经营利润损失与反诉原告的实际经营利润不符，实际经营利润为每月30000元到35000元。本院认为，铁岭中实资产评估事务所对阳光时尚快捷宾馆装饰装修及3个月停业损失、搬迁费作出评估报告及补充调整说明客观、公正，适用法律、法规正确，能够体现阳光时尚快捷宾馆的装饰、装修、停业损失及搬迁费用等情况，本院对该证据予以采信。依据被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红的申请，本院依法委托铁岭陆丰资产评估事务所对阳光宾馆经营用水成本增加、50米防盗网、200米扬程水泵、配件电缆价值作出评估报告。原告（反诉被告）对该证据提出异议，认为原告（反诉被告）已经通知被告（反诉原告）解除��同，是被告（反诉原告）自己买水，自己扩大其损失，原告（反诉被告）不予承担。被告（反诉原告）对该证据无异议。本院认为，铁岭陆丰资产评估事务所对阳光宾馆经营用水成本增加、50米防盗网、200米扬程水泵、配件电缆价值作出评估报告客观、公正，适用法律正确，能够体现阳光宾馆经营用水成本增加、50米防盗网、200米扬程水泵、配件电缆价值等情况，本院对该证据予以采信。依据上述证据，经双方当事人当庭质证及双方当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：2010年8月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》。原告（反诉被告）将其所有权的座落在调兵山市南岭铁秀路门市房（原ＸＸ汽车修理有限公司）的二层、三层、四层和一层的五号、六号出租给被告（反诉原告），承租时间从2010年9月16日起至2018年9月15日止，租期为8年。该《合同》第六条第6款规定：如发生甲方楼房被动迁，按国家拆迁补偿政策分别享受产权人的经济补偿，和经营者的营业性损失补偿。《房屋租赁合同》签订后被告（反诉原告）经营阳光时尚快捷宾馆。2013年4月11日原告（反诉被告）与调兵山市金洋房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议书》，内容为：原告（反诉被告）拥有独立产权的营业用房，该房坐落于调兵山市岭案红堡小区一期东侧，该房总建筑面积853.40平方米，产权证号调兵山字第SGFB00015号。该块土地使用面积846平方米。因该楼在调兵山市金洋房地产开发有限公司拆迁规划范围内，调兵山市金洋房地产开发有限公司在该营业用房拆迁后进行开发建设，由原告（反诉被告）向房屋承租人给付营业性损失补偿。铁岭中实资产评估事务所对阳光时尚快捷宾馆装饰、装修及3个月停业损失、搬迁费作出评估报告：装修、装饰合计246，640.73元；3个月停业损失44，469元；搬迁费6，500元；补充调整说明：根据被申请人接到评估报告后所提出的异议，并介绍装修及反映漏项等情况，经过复查作出补充调整，增加装修评估值为148，900元。铁岭陆丰资产评估事务所对阳光宾馆经营用水成本增加、50米防盗网、200米扬程水泵、配件电缆价值作出评估报告：经营用水成本增加、50米防盗网、200米扬程水泵、配件电缆价值作出评估报告客观、公正，适用法律正确，能够体现阳光宾馆经营用水成本增加、50米防盗网、200米扬程水泵、配件电缆价值等合计70770元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租房合同》及双方于2010年9月16日签订的补充协议均合��、有效。但因原告（反诉被告）的房屋坐落在城市房屋改造范围内，该《房屋租赁合同》应依法解除。为此，原告（反诉被告）的诉讼请求，本院应予支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付用房费一节，待具体数额确定后可另行告诉。铁岭中实资产评估事务所对阳光时尚快捷宾馆装饰、装修及3个月停业损失、搬迁费作出的评估报告及补充调整说明体现了阳光时尚快捷宾馆的装饰、装修及停业损失、搬迁费用等情况，但因原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）释明了房屋拆迁情况，并以书面形式通知了被告（反诉原告）解除《房屋租赁合同》，在此期间，被告（反诉原告）对解除《房屋租赁合同》有异议，可以通过法律途径加以解决，不能因双方就补偿事宜未达成协议，拒绝解除《合同》。同时，被告（反诉原告）应理智对待阳光时尚快捷宾馆经营��方面的问题，不能因补偿未达成协议而继续经营，扩大其损失；被告（反诉原告）因其自己的行为扩大经营损失，应自行负责，本院对其反诉请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐万春、高文清与被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红签订的《房屋租房合同》。二、原告（反诉被告）徐万春、高文清给付被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红装修、装饰款合计395，540.73元；3个月停业损失44，469元；搬迁费6，500元。四、驳回被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红反诉的诉讼请求。一审案件受理费300元、鉴定费6000元〈原告（反诉被告）已预交〉，由被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红承担；反诉费1550元，由被告（反诉原告）ＸＸ、王铁龙、赵玉红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判长　　刘永恒审判员　　李　燕审判员　　赵　威二〇一三年十一月二十日书记员　　钟　兴附：法律文书送达时间原告2014年月日被告2014年月日送达人刘永恒钟兴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。关注公众号“”