（2013）西民一初字第1374号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-05-06

案件名称

盘小妮与林雪、唐芳、第三人广西南房换房宝地产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

南宁市西乡塘区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

盘小妮,韩科真,林雪,唐芳,广西南房换房宝地产交易有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第六十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2013）西民一初字第1374号原告盘小妮。原告韩科真。两原告的共同委托代理人韦克，广西金益律师事务所律师。两原告的共同委托代理人陈兴用，广西金益律师事务所律师。被告林雪。委托代理人张金俐，系被告林雪的母亲。被告唐芳。第三人广西南房换房宝地产交易有限公司。法定代表人向宛莹，总经理。委托代理人黄日芳，广西南房换房宝地产交易有限公司职员。原告盘小妮与被告林雪、唐芳、第三人广西南房换房宝地产交易有限公司（以下简称“南房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭进行审理，原告盘小妮、韩科真的共同委托代理人韦克，被告林雪、唐芳及被告林雪的委托代理人张金俐，第三人南房公司的委托代理人黄日芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘小妮、韩科真共同诉称：2013年3月25日，原、被告及第三人共同签订了《房地产买卖及经纪合同》一份，约定由两被告将其共同所有的南宁市大学路xx号xx号楼x单元xx-x-xxx号房（以下简称“xxx号房”）出售给两原告，第三人接受买卖双方委托作为经纪方提供相关服务。合同签订后，原告向被告支付了定金2万元，同时向第三人支付了佣金4000元。合同签订后，原、被告共同向南宁市西乡塘区地方税务局申报契税和个人所得税，原告缴纳了契税7470元，并代被告支付了房屋转让个人所得税4980元。另外，根据合同约定，原告向银行申请按揭贷款，为此支付了房屋评估费2642元。2013年5月29日，原告向银行申请的贷款审批通过并与银行签订了《个人二手住房贷款合同》。之后，原告多次与被告交涉，要求被告按照合同约定办理过户手续，但两被告拒不履行合同。为此，原告向第三人请求协助，第三人多次劝说被告并以书面形式发函催告被告履行合同，被告亦置之不理。原告认为，根据《房地产买卖及经纪合同》第二条第（四）项之约定，被告需于接到第三人通知后三日内办理产权过户手续，而被告在原告多次交涉以及接到第三人通知后拒不履行合同义务，无故反悔单方解除合同，已严重违约。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、被告向原告赔偿双倍定金4万元、佣金损失4000元、个人所得税损失4980元、契税损失7470元、房屋评估费损失2642元；三、本案诉讼费由被告承担。被告林雪、唐芳共同辩称：一、《房地产买卖及经纪合同》应有三方签字并盖章才生效，第三人的法定代表人并未在该合同上签字，因此，合同归于无效。二、《房地产买卖及经纪合同》在付款方式以及过户手续上严重损害了出卖人的利益，合同显失公平。按照合同约定，原告只需向被告支付2万元定金即可要求被告将房产过户至原告名下，有违公平原则，因此，被告要求原告出示相应资产证明以证明其履约能力，但对于该合理要求，原告予以拒绝。三、如果法院认定《房地产买卖及经纪合同》有效且不存在显示公平的情形，被告亦认为房产交易无法进行的原因在于原告未能向被告出示相关资产证明，缺乏继续履行合同的意愿和能力，被告并不存在任何违约行为。因此，被告不同意解除合同，要求继续履行合同。第三人南房公司述称：一、第三人已在《房地产买卖及经纪合同》加盖公章，合同合法有效，第三人的法定代表人是否在合同上签字并不影响合同的效力。二、被告不履行过户手续，存在违约行为，同意原告解除合同的诉讼请求。经审理查明：两被告系夫妻关系，xxx号房为两被告共有（房产证号：邕房权证字第xxxxxx**号；共有权证号：邕房共证字第xxxxxxxx-x号）。2013年3月25日，原告盘小妮（“买方”）、被告（“卖方”）、第三人（“经纪方”）签订《房地产买卖及经纪合同》一份，约定由被告向原告出售xxx号房，第三人提供中介服务，房屋成交价为49.8万元。合同第二条约定买方在签订合同时须向卖方支付定金2万元。该条还约定了房款支付方式为分期付款。对于首付款13万元（不含定金），买方须于“双方到房产局过户见受理单当日……直接支付给卖方。在该条款部分，“双方到房产局过户见受理单当日”系当事人书写，覆盖住了已经打印好的“之前”二字。对于剩余房款34.8万元，买方从贷款银行获取后直接支付给卖方。在该条款部分，已经打印好的“之前”二字被用斜线删除。此外，该条还约定买卖双方应在经纪方通知双方三日内办理物业的产权过户手续；在该部分，已经打印好的“之前”二字亦被用斜线删除。合同第三条约定了交易所产生的税费均由买方承担。合同第七条约定，基于经纪方已经提供了服务，买方应在签署合同时支付给经纪方佣金4000元。合同第十条补充条款约定如买方不能办理按揭贷款手续，须以现金形式补足房款。合同第十四条约定合同“自三方签字、盖章之日起生效”。原告盘小妮与被告林雪、唐芳在该合同签字确认，第三人在合同上加盖单位合同专用章。2013年3月26日，原告盘小妮向税务部门缴纳契税7470元；2013年3月28日，原告盘小妮代两被告向税务部门缴纳个人所得税（房屋转让所得）4980元。2013年5月29日，原告盘小妮与中国银行股份有限公司南宁市建政支行签订《个人二手住房贷款合同》，向银行申请贷款28万元，抵押物为xxx号房。原告韩科真作为抵押物共有人在合同上签字确认。2013年6月13日，第三人向两被告发出催告函。该函主要内容为要求两被告在2013年6月18日前与第三人联系并办理xxx号房的产权过户手续，否则将视为违约。2013年6月16日，被告林雪收到该催告函；2013年6月17日，被告唐芳收到该催告函。另外，两被告在与第三人联系过程中，通过短信方式表示同意继续进行房产交易，但要求买方出具购房款的足额资金证明才去办理相关过户手续。2013年6月，两被告将其已交第三人收执的房产证挂失并重新申领、获取房产证。本院认为：首先，关于《房地产买卖及经纪合同》是否有效的问题。被告主张第三人法定代表人未在《房地产买卖及经纪合同》上签字，因此合同无效，因第三人为公司，其已在《房地产买卖及经纪合同》上加盖合同专用章，亦按合同约定提供相关中介服务，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，第三人以加盖印章的方式作出了订立合同的意思表示。因此，原告盘小妮、被告林雪、唐芳、第三人南房公司签订的《房地产买卖及经纪合同》系出自各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对各方当事人均具有约束力。因韩科真并非《房地产买卖及经纪合同》缔约人，根据合同的相对性原理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，合同的解除权应由合同当事人行使，因此，韩科真在本案中作为原告不适格，对其起诉，应予驳回。对于原告盘小妮要求解除合同及赔偿损失的诉讼请求。在本案中，双方当事人根本争议在于首付款的支付时间问题。原告盘小妮主张两被告应前往房产部门办理房产过户手续，在房产部门出具相关业务受理单后，原告盘小妮再将首付款支付给两被告；两被告则认为首付款应于办理房产过户手续前给付完毕。在本案中，首付款的具体给付时间需要联系“双方到房产局过户见受理单当日”后已经打印的“之前”二字是保留还是删除才能确定。如“之前”二字已经删除，则原告盘小妮的主张成立，否则两被告的抗辩理由成立。在“之前”二字保留的情况下，买方须在买卖“双方到房产局过户见受理单当日之前”直接将首付款支付给卖方，这虽与惯常表述有所差异，但仍不影响其首付款交付在前，过户手续办理在后的表意。但如果删除了“之前”二字，首先该条款的表述方式将与合同其他类似条款的表述方式存在差异，因为合同其他条款中出现“之前”二字时，当事人均以斜线删除，唯独首付款时间中的“之前”二字没有删除；并且，如果买方在支付首付款前即有权要求被告办理房产过户手续，那么，被告作为买受人，此时收到的款项仅为2万元定金，在具体交易时，买、卖双方承担的风险将明显失衡，有违正常交易表现。因此，本院认为，首付款付款时间中的“之前”二字系当事人有意保留，被告有权要求原告在给付合同约定的13万元首付款后再前往办理相关房产的过户手续。在本案中，原告盘小妮认为两被告未办理相关房产过户手续，构成根本违约，故而诉请解除合同，要求两被告承担违约责任。但原告盘小妮现仅向两被告支付了2万元定金，并没有履行首付款的给付义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，两被告有权拒绝为原告盘小妮办理房产过户手续。因此，两被告在本案中并无根本违约之情形，原告盘小妮主张解除合同，要求被告承担双倍返还定金、赔偿损失的违约责任于法无据，本院依法不予支持。双方当事人可在首付款支付完毕后再行办理相关房产过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告盘小妮解除《房地产买卖及经纪合同》的诉讼请求；二、驳回原告盘小妮要求被告林雪、唐芳双倍返还定金4万元并赔偿佣金损失4000元、个人所得税（房屋转让所得）损失4980元、契税损失7470元、评估费损失2642元的诉讼请求。案件受理费1277元（原告盘小妮、韩科真已预交），由原告盘小妮、韩科真负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郭　轶人民陪审员　　李秉鸿人民陪审员　　何开科二〇一三年十一月二十日书　记　员　　韦月玲附：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关注公众号“”