（2013）顺民初字第12776号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-12-22

案件名称

北京市顺义区大孙各庄中心小学校与杨在琴租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市顺义区大孙各庄中心小学校,杨在琴

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第二百三十六条

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书（2013）顺民初字第12776号原告北京市顺义区大孙各庄中心小学校，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村。组织结构代码：40094284-9。法定代表人姚庆民，北京市顺义区大孙各庄中心小学校校长。委托代理人刘晓波，北京市青天律师事务所律师。委托代理人孙建彬，男，1969年7月11日出生，北京市顺义区大孙各庄中心小学主任。被告杨在琴，女，1966年12月4日出生。原告北京市顺义区大孙各庄中心小学校（以下简称大孙各庄小学）与被告杨在琴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋万忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告大孙各庄小学的委托代理人刘晓波、孙建彬，被告杨在琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大孙各庄小学诉称：被告自2003年7月1日始承租原告所有的房产，每年签订房屋租赁合同。双方一直严格履行租赁合同。2011年12月21日，双方再次签订租赁合同，租赁期至2012年6月30日。依据双方签订的合同，合同期已在2012年6月30日结束。2013年5月28日，原告以粘贴通知的方式告知被告解除租赁关系，腾退房屋，被告拒不腾退。原被告双方在租赁结束后不签订新的租赁合同，双方均有权随时解除租赁关系。原告已经以通知的方式告知被告解除租赁关系，双方租赁关系已解除。被告除应支付2012-2013年度应付的租金以外，还应当支付至实际腾退之日占用期间的占用费，占用费比照租金计算。为维护原告合法权益，现诉至法院，要求：1.判决被告腾退承租原告的房屋；2.判决被告将其增建的后背房、厕所、厨房等全部增建建筑自行拆除；3.判决被告支付2012-2013年度租赁费1800元；4.判决被告以每月每间75元的标准支付占用费，自2013年7月1日起至实际腾退之日止；5.诉讼费由被告承担。被告杨在琴辩称：2003年，被告与镇政府签订租房协议。经营几年后，镇政府表示，为支持本镇教育事业，让被告将房租交给原告，被告表示同意。原告称，为方便管理，又重新与被告签订租房协议，被告亦表示同意。但原告对房屋损坏、养护、修缮不闻不问。2012年6月30日，我们向原告反映情况提出意见，决定不再与原告签订新的协议，继续履行和镇政府的协议。原告未反对，未表示不同意。此后一年，原告收取了水电费，但未收取房租。被告认为：1.此房产不属于原告。原告不能提供房产证，不能证明属于学校所有，故无权提出诉讼请求。2.原告称于2013年5月28日以张贴广告方式告知被告解除租赁合同，不符合常理。被告与原告签订的协议已于2012年6月30日到期，不应再解除协议。2013年6月30日之后的一切事宜（除水电费外）与原告无关，原告无权收取租金。3.被告与镇政府签订合同时，为方便经营，经镇政府口头同意，被告增设了附属设施（库房、大棚），此事与学校无关。4.镇政府与被告的合同尚在合同期内。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。同时，希望原告为被告安排一个合理的去处。经审理查明：2003年7月1日，北京市顺义区大孙各庄镇资产运营中心（以下简称资产运营中心）与被告之夫梁孝生签订《房屋租赁协议书》，约定：一、大孙各庄镇资产运营中心愿意把×镇×小学北侧临街房屋2间租赁给梁孝生使用。二、租赁期为十年，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、前三年的租费一次性交纳。第四年以后的房屋租赁费在每年的7月1日前一次性交齐。租赁标准为每间每年壹仟贰佰元，共7200元。四、对于梁孝生承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向大孙各庄镇资产运营中心申请，经大孙各庄镇资产运营中心同意后施工。五、梁孝生要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。六、租赁期满，梁孝生要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。七、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给梁孝生。八、梁孝生在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。九、梁孝生要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。十、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，梁孝生无条件搬迁。十一、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由被告个人承担，资产运营中心概不负责。针对涉诉房屋，原告与被告于2011年12月21日重新签订《房屋租赁协议书》，约定：一、原告愿意把×镇×小学北侧临街房屋2间租赁给被告使用。二、乙方租赁期为十年的租户，时间从2003年7月1日起至2013年6月30日止。三、对于被告承租的房屋，由于营业的需要，改建房屋结构要提前向原告申请，经原告同意后施工。四、被告要对所承租的房屋进行必要的维修，要保证房屋的安全使用。五、租赁期满，被告要保证房屋的完好性，如出现损坏，要作价赔偿。六、下一轮承租期满前一个月内协商，在同等条件情况下，优先承租给被告。七、被告在承租期内，对房屋没有出租、转让的权利。八、被告要合法经营、依法纳税，接受上级各主管部门的监督和管理。九、由于国家征地，镇政府同意规划和安排等原因需解除合同，被告无条件搬迁。十、出现不可抗力，如风、雨、雷、地震、火灾等所造成的经济损失，由被告个人承担，原告概不负责。十一、房屋租赁费用收取时间：每年的一月一日和每年的七月一日。本租赁协议合同有效期限：2011年7月1日起至2012年6月30日止。原被告双方共同确认原告以每间每月75元向被告收取租金。被告认可，2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费1800元未给付。被告认为，依据被告与原告《房屋租赁协议书》第十一条，合同已于2012年6月30日到期，此后，被告系履行资产运营中心与被告签订的《房屋租赁协议书》。原告表示，依据被告与原告《房屋租赁协议书》第二条，合同于2013年6月30日到期。经查，2013年7月1日至今，被告一直在使用涉诉房屋。2013年5月，大孙各庄小学以粘贴通知的方式告知双方之间的租赁合同于2013年6月30日到期，大孙各庄小学不再续签，租户应于2013年7月1日前将店铺退回给大孙各庄小学。被告认可通知过，但表示2012年6月30日之后系履行与资产运营中心所签的合同。针对房屋的权属问题，原告提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》以证明涉诉房屋归原告所有。被告认可证据的真实性，但不认可其证明目的。经勘验，原告大门北侧南数第十、第十一间为被告所租用原告的房屋，房屋东侧为被告加盖的后背房（小百货店、卧室、厨房），该后背房东侧为被告加盖的厕所、洗澡间、小石棉瓦棚。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁协议书》、（2013）顺民初字第9498号民事卷宗、照片、勘验笔录在案佐证。本院认为：对于被告所述房屋不属于原告，原告无权提出诉讼请求的辩解理由，因原告提供了《集体土地建设用地使用证》以及北京市顺义区大孙各庄镇人民政府《证明》，《房屋申请拆除报告》等证据，足以证明涉诉房屋归原告所有，且原告系依据双方签订的《房屋租赁协议书》主张权利，故本院对被告该辩解理由难以采纳。2003年，被告与资产运营中心签订了涉诉房屋租赁合同。后在三方协商一致情况下，针对涉诉房屋，原告与被告重新签订了《房屋租赁协议书》，故双方应按照原告与被告所签协议履行。被告表示，其自2012年6月30日起系履行与资产运营中心所签合同，但因原告与被告重新签订合同，变更了合同主体，故原合同已经终止履行。双方应按原告与被告所签合同履行。故被告与镇政府签订的合同尚在合同期的辩解理由，本院难以采信。被告系租期为十年的租户，故根据原告与被告签订《房屋租赁协议书》第二条，双方的合同应于2013年6月30日到期。依被告主张，双方应按原告与被告所签合同第十一条规定，双方合同应于2012年6月30日到期。按照法律规定，被告继续使用涉诉房屋，双方之间为不定期租赁，出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知出租人。本案中，原告在合同期限前通知被告合同于2013年6月30日解除。故无论是依据双方合同第二条还是第十一条，双方合同均于2013年6月30日到期并解除。2013年6月30日，双方合同到期，双方未续签合同，故被告应腾退承租原告的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。对于原告要求被告拆除所增建的房屋的诉讼请求，因被告所增建的房屋系占用原告享有使用权的土地，双方合同已解除，被告未提供证据证明其所增建的建筑经过出租人同意，故被告应拆除其所增建的房屋。对于原告要求被告给付2012年7月1日至2013年6月30日期间租赁费1800元的诉讼请求，因该租赁费尚未给付，故被告依法应给付租赁费。对于原告要求被告以每月每间75元的标准支付自2013年7月1日始至实际腾退之日止期间占用费的诉讼请求，因被告至今仍占有使用涉诉房屋，故应参照合同标准支付占有使用费，故本院对原告的上述请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告杨在琴自行拆除其在租赁房屋东侧所建的后背房、厕所、洗澡间、煤棚等建筑，并将涉诉租赁物腾退给原告北京市顺义区大孙各庄中心小学校，于本判决生效之日起十五日内履行；二、被告杨在琴给付原告北京市顺义区大孙各庄中心小学校二○一二年七月一日至二○一三年六月三十日期间的租赁费一千八百元，于本判决生效之日起七日内给付；三、被告杨在琴以每日每间二元五角的标准向原告北京市顺义区大孙各庄中心小学校支付自二○一三年七月一日起至实际腾退之日止的占用费，于本判决生效之日起七日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告杨在琴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　宋万忠二〇一三年十一月二十日书　记　员　　李香玲来自