（2013）浙台民终字第673号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-03-02
案件名称
浙江丰扬钢结构有限公司与台州市五洲木业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江丰扬钢结构有限公司,台州市五洲木业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙台民终字第673号上诉人（原审原告）：浙江丰扬钢结构有限公司。法定代表人：钟良富。委托代理人：金千军。被上诉人（原审被告）：台州市五洲木业有限公司。法定代表人：杨军。委托代理人：江君华。上诉人浙江丰扬钢结构有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2013）台温民初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人浙江丰扬钢结构有限公司的委托代理人金千军、被上诉人台州市五洲木业有限公司的委托代理人江君华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2010年6月23日，原告浙江丰扬钢结构有限公司与被告台州市五洲木业有限公司签订一份租赁合同，约定：原告将坐落在城南镇冷水塘与叠岭村交界处的部分标准厂房共3470平方米出租给被告使用。租赁期限为五年，即2010年7月1日至2015年6月30日；前三年每年租金为345000元，后两年根据实际市场价进行调整；自2011年起，每年的5月1日前付清全年租金，若被告未按时支付租金，则按0.05%（含滞纳金）结算；原告同意向被告提供自来水源（被告自费安装水表、接通管道）；被告自费申请安装变压器、配电箱等设备；任何一方违约，赔偿对方损失200000元。合同签订后，原告实际出租给被告钢结构标准厂房及五层楼底层南端面积约3170平方米。2010年6月至2012年1月间，被告共支付房屋租金810000元；截止2012年1月12日，被告共支付水电费269632元。2012年5月23日，原告发函通知被告于当年12月1日起终止租赁合同关系，被告收函后，着手对涉租厂房内的机器设备进行拆卸搬迁。同年10月10日，原告再次发函通知被告要求解除双方签订的租赁合同，被告于同年10月13日签收。现涉租房屋已腾空。截止2012年10月13日，被告实际租用房屋时间为834天，被告应支付租金720125.64元（按合同约定每年每平方米租金为99.42元，被告实际租用3170平方米，应支付年租金（3170×99.42）315161.40元，即每天租金为863.46元）。原审法院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，依法应认定有效，双方应按约履行各自义务。被告在占有使用租赁物后，应当按照约定的期限支付租金。本案争议的焦点是：一、租赁合同的解除日期是2012年的10月13日还是2012年的8月10日。原告发函通知被告要求解除合同，被告于同年10月13日签收，签收后被告未提出异议。况且被告提供的证据也不足以证明涉租房屋已于2012年8月10日腾空并实施移交。根据《合同法》第九十六条的规定：“合同自通知到达对方时解除”，即合同解除日期应确定为2012年10月13日。二、被告提供2012年1月10日、1月12日的二张收款收据能否证明原告已收取252881元。原告财务部门在收款收据上盖章认可，且原告提供的证据也不足以证明开具收据后未实际收款。该收款收据系有效证据，具有证明效力，应当作为认定原告已收取被告租金190000元及水电费62881元的依据。故被告已实际支付租金810000元，扣除应付的720125.64元，被告多付租金89874.36元，原告要求被告再支付租金的诉讼请求与事实不符，该院不予支持。至于水电费，由于被告未按约安装水、电表，租赁期间的水、电原、被告合用，导致用量无法按实计费。2010年7月1日至2012年1月12日，被告共支付水电费269632元，双方对该水电费的金额和支付方式均无异议，应视为双方对水电费支付方式的默认。现原告按月平均计算要求被告支付租赁期间尚未付清的水电费，理由正当，该院予以支持。被告尚应支付的水电费为131760元，与多付的租金89874.36元相抵后，被告应支付给原告41885.64元。原告主张被告支付违约金200000元，但未举证证明被告存在应适用违约金条款的违约行为，依法应承担其不利后果，故对该主张该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：一、被告台州市五洲木业有限公司支付给原告浙江丰扬钢结构有限公司水电费41885.64元。二、驳回原告浙江丰扬钢结构有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9469元，由原告浙江丰扬钢结构有限公司负担8622元，被告台州市五洲木业有限公司负担847元。宣判后，浙江丰扬钢结构有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人以现金方式收取租金190000元及水电费62881元错误。双方之间形成固定的交易习惯，即上诉人先开具收款收据再由被上诉人付款，被上诉人支付租金及水电费均通过银行转账方式完成。（一）被上诉人分别于2010年6月26日转账100000元、2010年12月13日转账200000元、2012年1月20日转账120000元用于支付房租，分别于2011年1月22日转账85586元、2011年5月20日转账65815元、2011年9月21日转账55350元用于支付水电费。以上款项均通过银行汇款或转账方式付款，从未以现金交付相关款项，且付款均发生在上诉人开具收款收据后，故双方形成了固定的交易习惯。（二）上诉人于2012年1月10日开具收款收据要求付款190000元，被上诉人于2012年1月20日（农历十二月二十七）仅支付120000元。原审错误认定190000元以现金方式支付，违背事实，不符社会生活实践。农历年关催讨、收付交易款项是社会交易习惯，如果被上诉人在农历十二月十七日付讫2011年度（该年度租期为2011年7月1日至2012年6月30日）尚欠的租金190000元后，仅隔10日即农历十二月二十七日又支付下一年度租金120000元，不符合交易习惯。合同约定每年5月1日前付清每年租金，2010年、2011年被上诉人均存在拖延支付租金的情况，而在年关农历十二月日二十七日提前4个月支付2012年度租金不合常理和交易习惯。（三）2012年1月12日开具的水电费收款收据62881元未支付，理由如前所述。二、被上诉人迟延支付租金，已构成违约，应承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误以至作出错误判决，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。台州市五洲木业有限公司辩称：一、一审认定被上诉人以现金方式支付租金190000元及水电费62881元正确。上诉人应提供证据证明存在先开发票后付款的交易习惯，但其未提供任何证据。（一）2010年至2012年两年的租金，共计690000元，被上诉人通过银行转账分别在6月26日付100000元、10月13日付200000元、2011年7月6日付200000元，共计500000元。2010年度租金尚欠45000元，2011年度租金尚欠145000元，共计190000元，因此，2012年1月10日被上诉人用现金支付190000元，并由上诉人出具盖有财务章的收款收据。收款收据载明，45000元是2010年度租金，145000元是2011年度租金。（二）合同只约定租金数额和支付时间，未约定用何种方式支付，故用现金方式支付不违反常理。（三）根据一般交易习惯，都是先付款后开具收据，市场上不存在先开盖财务公章的收据后再付款的交易习惯。收款收据由上诉人出具，加盖公司财务章，证明其已收到款项。（四）上诉人陈述的两点理由都是推测。时至年关，催讨收付交易款项是社会习惯，被上诉人也不否认。但是，因近年关，上诉人无力支付货款和工资，多次催讨。被上诉人认为，反正明年要支付租金，且以前拖欠过租金，故提前支付2012年度租金120000元。关于水电费62881元以现金支付的理由，同上。二、被上诉人没有违约。租赁合同第四条第二款规定了违约金的支付方式，其中c项约定，被上诉人未按时支付租金，按0.05%（含滞纳金）结算。被上诉人2010年度和2011年度拖欠过租金，但上诉人一审时未按该约定要求支付滞纳金。租金延期支付如何处理已在第四条里有了约定，租赁合同第五条约定排除租金延期支付的适用。被上诉人不存在其他违约行为，故一审判决并无不当。综上，上诉人浙江丰扬钢结构有限公司的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，一、上诉人认为，双方之间形成了先开收款收据再转账付款的交易习惯，而被上诉人对此不认可。在此情况下，上诉人应当对双方之间存在这一交易习惯承担相应的举证责任，但其不能提供充分有效的证据加以证明，应承担举证不利的后果。一审时，被上诉人提供上诉人2012年1月10日出具的加盖财务专用章的收款收据一张，用以证明已向上诉人支付租金190000元，提供上诉人2012年1月12日出具的加盖财务专用章的收款收据一张，用以证明水电费62881元。被上诉人对此不能提供充分有效的证据加以反驳。因此，一审判决据此认定上诉人以现金方式收取租金190000元和水电费62881元，与法相符。二、被上诉人已按合同约定付清所有房屋租金。由于租赁期间双方共用水、电，以致水、电用量无法按实计量。在此情况下，本案无法认定被上诉人在支付水电费方面存在违约行为。因此，一审法院对上诉人主张违约金的要求不予支持，并无不妥。综上，上诉人浙江丰扬钢结构有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9469元，由上诉人浙江丰扬钢结构有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭晓明审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一三年十一月二十日代书 记员 郭巧燕 关注公众号“”