（2013）济民四终字第390号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-01-02
案件名称
杨新页与济南沃德汽车零部件有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨新页,济南沃德汽车零部件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民四终字第390号上诉人（原审被告）杨新页。委托代理人王明远。被上诉人（原审原告）济南沃德汽车零部件有限公司，住所地济南市。法定代表人曾庆东，董事长。委托代理人刘合，该公司法律顾问。委托代理人朱江，该公司职员。上诉人杨新页因与被上诉人济南沃德汽车零部件有限公司（以下简称沃德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2012年3月31日，沃德公司同杨新页签订房屋租赁协议一份，该协议约定，沃德公司将其所有的济南市槐荫区新沙小区30号楼3-102室房屋出租给杨新页，租赁期至2013年3月31日止。沃德公司、杨新页双方约定该房屋租金为每月840元；承租期满杨新页应及时将房产交回沃德公司，如需续租，应提前一个月与沃德公司协商，双方另行签约。该合同签订后，杨新页依约向沃德公司交清了租期内的房屋租金。2013年4月1日，沃德公司向杨新页发出通知，该通知载明：“你的房屋租赁合同已于2013年3月31日到期，但至今未收到续租申请，我方视为你放弃续租。按我公司要求就市场租赁价格，该房屋租赁价格每月每套3300元出租。如你继续续租，请准备身份证复印件（反正面），并于4月17日签订续租协议；如不再续租，请在4月30日前移交房屋。”杨新页称其收到了该通知，但认为沃德公司单方大幅提高租金行为不合理，系带有强制性的霸王条款。杨新页收到该通知后，至今未与沃德公司继续签订房屋租赁合同，沃德公司明示不再将该房屋向杨新页出租。杨新页主张向沃德公司交付了一定数额的租房押金，但未能提交证据予以证明。沃德公司认可收取了杨新页的押金，但具体数额未向原审法院明确。沃德公司承诺在房屋交付时根据房屋的具体情况予以退还。另查明，沃德公司系由济南汽车配件厂于2005年5月30日变更名称而来。杨新页在该租赁合同签订前，曾长期租用该房屋。以上事实有沃德公司提交的房屋租赁协议、房产证、告知通知、工商档案查询材料等证据及沃德公司、杨新页双方陈述为证，原审法院予以确认。原审法院认为，沃德公司、杨新页于2012年3月31日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，沃德公司、杨新页应予遵守。根据该协议的约定，双方的租赁期限已于2013年3月31日到期。合同到期后，沃德公司、杨新页未就房屋续租事宜达成一致意见，未再签订房屋租赁合同，杨新页逾期继续占有房屋的行为构成无权占有。沃德公司作为涉案房屋的所有人，其有权收回本案涉案房屋，杨新页对此应予配合。沃德公司应为杨新页预留合理腾房时间。杨新页逾期腾房，没有合法原因继续使用沃德公司所有房屋的行为，违反了双方合同的约定，对沃德公司造成了一定的经济损失。沃德公司要求杨新页按照双方租赁合同中的租金标准支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，对此原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定判决：一、杨新页于判决生效之日起三十日内向济南沃德汽车零部件有限公司腾交济南市槐荫区新沙小区30号楼3-102室房屋。二、杨新页于判决生效之日起三十日内向济南沃德汽车零部件有限公司支付房屋占有使用费（以每月840元为标准，自2013年4月1日计算至本判决生效之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由杨新页负担。上诉人杨新页不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人并非涉案房屋的产权人，无权要求上诉人返还涉案房屋。上诉人承租的济南市槐荫区新沙小区30号楼3-102室登记的房屋产权人是济南汽车配件厂。虽然被上诉人承接了济南汽车配件厂的权利义务，但根据物权法相关规定，在涉案房屋产权变更登记之前，被上诉人无权就涉案房屋主张权利。2、一审判决认定“原、被告双方未就房屋续租事宜达成一致意见”错误。上诉人于2013年4月1日发出的通知属不可撤销的要约，上诉人基于对被上诉人发出要约的信任，积极筹备与被上诉人签订合同，并对所租房屋修缮、装修、经营投入的实际行动进行承诺，正常经营。但在上诉人按通知时间提出签订合同时，被上诉人拒绝与上诉人续订合同，因此，双方未能续订合同的原因是被上诉人在承诺期届满前违法撤销法定的“不可撤销要约”所致，属于缔约过失。3、一审判决剥夺了上诉人“优先承租”的法定权利。与上诉人同样情况的承租户有18家，被上诉人之所以只起诉上诉人等4家，真实目的是收回上诉人承租房屋后再出租给他人，一审判决没有查明案件事实就判令上诉人交付房屋，无疑会导致上诉人丧失优先承租涉案房屋的权利。二、一审判决适用法律错误。一审判决援引《物权法》第三十九条明显不当；一审判决引用《合同法》判决上诉人承担被上诉人的损失，但是对于被上诉人违法撤回“有承诺期限的要约”的缔约过失责任，给上诉人造成的损失却不予保护，有失公平。三、一审判决明显不公。一审判决判令上诉人返还房屋，对于上诉人因为相信被上诉人2013年4月1日作出的不可撤销要约而进行的装修、经营投入损失没有作出处理，上诉人的权利没有得到充分维护。请求撤销一审判决，将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人沃德公司答辩称，一、被上诉人是于2005年5月30日由济南汽车配件厂更名为现名称，根据法律规定，我方诉讼主体适格。二、一审已经查明上诉人收到了被上诉人于2013年4月1日发出的通知，但上诉人放弃了续租的权利。三、因为上诉人违约在先，丧失了优先租赁权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋登记的所有权人虽为济南汽车配件厂，但该厂已于2005年5月30日变更名称为被上诉人沃德公司，故涉案房屋的所有权人实为被上诉人沃德公司，沃德公司作为涉案房屋的实际权利人提起本案诉讼，其主体适格。上诉人杨新页虽然主张其按通知时间向被上诉人沃德公司提出续订合同被拒绝，但被上诉人沃德公司对此不予认可，上诉人杨新页亦未能提供证据证明其该主张。因上诉人杨新页不能证明其在通知指定的时间内向被上诉人沃德公司作出续订合同的意思表示，故其关于因相信被上诉人沃德公司作出的2013年4月1日通知为不可撤销要约而受到的损失没有得到充分保护的主张不能成立，本院不予支持。双方当事人签订的涉案房屋租赁协议中并未约定上诉人杨新页享有优先承租权，上诉人杨新页亦不能证明其享有法定优先权的其他情形，故上诉人杨新页关于一审判决剥夺了其优先承租权的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨新页负担。本判决为终审判决。审判长 王周江审判员 刘寿德审判员 孟繁荣二〇一三年十一月二十日书记员 吴秀婷 搜索“”