（2013）舒民二初字第00718号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2015-12-31

案件名称

李玉德、韦继青与鲍必宝、刘亚娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

舒城县人民法院

所属地区

舒城县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李玉德,韦继青,鲍必宝,刘亚娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十九条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条

全文

安徽省舒城县人民法院民事判决书（2013）舒民二初字第00718号原告：李玉德，男，1970年12月17日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县。原告：韦继青，女，1971年1月3日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县，系第一原告妻子。二原告委托代理人：李大仕，安徽继宏律师事务所法律工作者。被告：鲍必宝（曾用名鲍祥），男��1974年8月26日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县。被告：刘亚娟，女，1974年1月24日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县，系第一被告妻子。二被告委托代理人：胡双庆，安徽龙鼎律师事务所律师。原告李玉德、韦继青诉被告鲍必宝、刘亚娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理。依法由审判员熊中生适用简易程序，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。原告李玉德及二原告委托代理人李大仕，被告鲍必宝、刘亚娟及其委托代理人胡双庆到庭参加诉讼。原告韦继青未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉德、韦继青诉称：2010年8月22日，被告鲍必宝以鲍祥的名字与唐世兵签订房屋租赁合同一份，租赁其位于舒城县城关镇春秋路67-68号门面房用于经营鲍家私房菜馆。租赁期限至2011年8月22日，双��后又补充内容，延长至2013年8月22日。2011年2月10日，两原告自唐世兵处购得该房产，并于2011年3月14日办理了房产证变更登记手续。此后房租均由两被告交给两原告。2013年6月29日，原告邮寄书面通知给被告，要求被告于2013年8月22日合同到期后返还房屋，恢复原状。但经原告多次催要，被告以种种理由拒不腾让房屋。租赁合同中明确约定“如一方违约，需双倍承担守约方的经济损失”，原告房屋计132平方米，按市场价40元／平方计算，每日租金176元，双倍为352元。因此被告拒不返还房屋，应承担原告双倍租金的经济损失。现依法诉请判令两被告返还房屋，恢复原状；支付原告自2013年8月22日始至返还租赁物止的租金。原告为证明其主张，举证有：1，两原告身份证复印件各一份，证明原告身份情况；2、《房屋租赁合同》一份，被告承诺书一份，证明房屋租期至2013年8月22日；如有一方违约，需要双倍赔偿守约方经济损失；3、《房屋买卖协议》及房产证各一份，证明两原告购买并拥有舒城县城关镇春秋苑4#商铺1-2层67号、1-2层68号房产所有权和使用权，两原告诉讼主体适格；4、两原告寄发给被告《通知》一份，舒城县邮政局快递凭证及收件回执各一份，证明2013年6月29日，两原告发出书面通知给被告，要求被告于租赁期满后返还租赁物的事实；5、鲍必宝结婚登记档案一份，证明第一、二被告系夫妻关系；6、李玉德租房合同一份，证明原告计算现在租金理由。被告鲍必宝、刘亚娟辩称：原告所诉不实。被告与原房主唐世兵签订的房屋租赁合同（从吴自稳处转租）约定租赁期限为2010年8月22日至2011年8月22日；考虑装修投资巨大，双方在合同第九条补充约定3年内每年房租上涨1500元。由此可见，当��双方约定在2011年8月22日后的3年内房屋继续租赁给被告租金在原基础上每年增加1500元。因此，被告与原房主间签订的合同为4年并口头约定了5年时间，合同尚未到期，原告无权要求被告返还租赁物。如原告坚决要求返还房屋，应承担被告的损失。即两次装修费用和从吴自稳处转租时支出的转租费，以及被告垫付的房产税920元，合同押金2000元。被告刘亚娟并非合同当事人和适格诉讼主体。被告为证明其主张，举证有：1、身份证复印件两份，证明被告身份；2、唐世兵和鲍必宝房屋租赁合同一份，证明房屋租赁期限为4年（2010年8月22日到2014年8月22日），按照每年上涨1500元计算，今年租金是22500元。3、唐世兵和吴自稳的房屋租赁合同一份、收条一份、税收通用完税证一份，证明被告租赁房产从吴自稳处转租来的，被告垫付了房产税920元，被告已经交押金2000元。吴自稳2007年开始租房，收条是吴自稳转租时候写的，收条一直转到被告手上，条子是2007年打的。庭审中，双方分别发表以下质证意见：对原告所举证据，被告表示对证据1真实性无异议，结合证据2合同没有原告签名；对证据2真实性无异议，但是不能达至租赁到期日是2013年8月22日的证明目的，承诺书明确说明2011年1月29日还有3年合同，所以租赁到期之日为2014年8月22日。原告证明的双倍经济损失过高，不符法律规定，租期未到原告要求解除合同应当赔偿被告损失；对证据3没有异议；对证据4的通知被告未收到，且通知为原告单方证据，到期日符合双方约定，2013年8月22日合同期未满；对证据5真实性无异议，合同有相对性，刘亚娟不是本案被告；对证据6三性均有异议，与本案无关，即使真实也不能证明40元一平方，门面房应按照地段，不能拿花桥路的租金决定��秋路的租金。对被告所举证据，原告表示对证据1三性没有异议；对证据2真实性无异议，对证明目的中第二项事实没有异议，押金2000元已转到了原告手中，但对证明目的有异议，租期截止至2013年8月22日，合同签订日期是2010年8月22日；对证据3真实性原告无法确认，且与本案无关。本院认证意见为：原告所举证据1、2、3、4、5内容真实客观，具备证据属性，其证明力应予确认；证据6虽具有真实性，但与本案无关联性，不予确认。被告所举证据1符合证据要件，证明力应予确认；证据2中除押金和房租给付方式原告认可应予认定外，其他租赁期限证明目的不能成立，不应作定案依据；证据3虽具有真实性，但与本案缺乏关联性不予认定。根据当事人陈述，结合举证、认证，查明本案事实为：2010年8月22日，唐世兵与被告鲍必宝（曾用名鲍祥）签订《房屋租赁合同》一份，将其位于舒城县城关镇春秋路67-68号门面房出租给被告鲍必宝、刘亚娟夫妇用于经营鲍家私房菜馆。约定租赁期限1年即至2011年8月22日止，租金支付方式为2010年房租18000元一次付清；租赁期间，被告给付押金2000元，如续租，同等条件下被告有优先权承租权，且租赁期间自愿放弃购买权；租赁期满，是否续租双方应提前2个月通知对方；如一方违约须双倍承担守约方经济损失等。双方后又补充合同条款约定3年之内每年房租上涨1500元。2011年1月29日，因唐世兵决定将其出租房对外出售，在征询被告不购买的意见后，双方另行签订协议，约定唐世兵将3年合同继续履行完毕，到期后被告有优先承租权。2011年2月10日，原告李玉德、韦继青自唐世兵处购得该房产，并于2011年3月14日办理了房屋产权变更登记手续。此后房租及2000元押金均由两被告支付给了两原告。2013年6月29日，原告邮寄书面通知给被告，要求被告于2013年8月22日合同到期后返还房屋，恢复原状。但经原告多次催要，被告以合同期为4年尚未到期等为由拒绝腾让房屋。双方由此形成讼争。另查明，两被告已交纳2010年8月22日至2011年8月22日租金18000元给唐世兵，并垫付房产税920元；交纳给两原告2011年8月22日至2012年8月22日租金19500元，2012年8月22日至2013年8月22日租金21000元。本院认为：被告与唐世兵之间的房屋租赁合同关系事实存在，受法律保护。合同的约定对双方均具有约束力，权利义务关系明确，由《房屋租赁合同》等在卷佐证，足以认定。该房屋租赁期间，原房屋所有权人唐世兵在征得被告意见后，于2011年2月10日将该房屋产权转让给两原告且办理了过户登记手续，属合法有效行为。原唐世兵与被告之间的房屋租赁合同继续有效，对两原告产生约束力��被告义务应向原告履行。本案争议焦点在于租赁合同期限是否届满和原告应否承担被告装修费用等损失问题？根据原合同及补充条款约定，合同期限应为3年，自合同订立之日起算，而非在1年期合同之上另增加3年，2011年1月29日唐世兵与被告的协议实为对原合同期限履行的承诺与确认。故被告主张合同期为4年目前租赁尚未到期的抗辩理由不能成立；被告关于装修费损失补偿问题，因租赁双方在合同中并未明确约定，原告亦未认可，其请求不应支持；但被告方所交押金及垫付的房产税应予返还，可在支付原告占用费损失中折抵；被告主张的房屋转租加价转让费用24000元返还请求，因于法无据不予支持。综合前述，原告主张租赁合同已到期，且在合理期间通知了被告方理由成立，其终止合同和返还房屋的请求应予支持；双方发生争议后，被告逾期仍占用房屋，原告请求��告支付占用期间的租金损失应予支持，可参照合同约定标准执行。原告要求按每日租金176元双倍标准因缺乏依据不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、原告李玉德、韦继青与被告鲍必宝、刘亚娟间的房屋租赁合同终止；二、被告鲍必宝、刘亚娟立即返还原告李玉德、韦继青所有的位于舒城县城关镇春秋路67-68号门面房，并于判决生效后二十日内腾让完毕，恢复原状；三、被告鲍必宝、刘亚娟自2013年8月23日始至实际腾让房屋完成日止，按1750元／月（21000元／年÷12个月）标准负担原告李玉德、韦继青逾期房屋占用费损失。于判决生效之日一次付清（被告��必宝、刘亚娟押金2000元和垫付房产税920元可在应付房屋占用费损失中折抵）；四、驳回原告李玉德、韦继青的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告鲍必宝、刘亚娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员　　熊中生二〇一三年十一月二十日书记员　　郑　青来自