（2013）静民一（民）初字第2186号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-02-13

案件名称

谈根妹与上海静安置业（集团）有限公司、上海康定物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谈根妹,上海静安置业（集团）有限公司,上海康定物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2013）静民一（民）初字第2186号原告谈根妹，女，汉族，住上海市静安区x路*室。委托代理人陈燕，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告上海静安置业（集团）有限公司，住所地上海市静安区x路x弄x号。法定代表人周明耀，董事长。委托代理人王斌，该公司工作人员。被告上海康定物业管理有限公司，住上海市静安区x路x弄x号。法定代表人陈建国，董事长。委托代理人吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。原告谈根妹与被告上海静安置业（集团）有限公司、上海康定物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈燕、柴小森，被告上海静安置业（集团）有限公司的委托代理人王斌，被告上海康定物业管理有限公司的委托代理人吴豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，坐落于上海市静安区x路x弄x号的公有房屋系原告谈根妹于1995年4月由上海市静安区康定路房产管理所调配取得，原告系该房屋的承租人。原告取得该房屋使用权后，一直由其母亲陈金凤独自居住使用。2013年2月19日，陈金凤去世。原告在料理陈金凤后事时发现两被告于1997年2月以原告退房为由收回了房屋，并将该房屋交由案外人严明航使用，严明航也于2003年6月4日出资购买了该套房屋。原告认为，原告从未向两被告提出退租，两被告在原告不知情的情况下终止与原告的公房租赁关系，侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、确认两被告终止与原告谈根妹关于上海市静安区康定路389号305室房屋租赁关系的行为无效；2、两被告继续履行与原告的公房租赁合同，或两被告提供同等面积、同等租金的房屋租赁给原告。被告上海静安置业（集团）有限公司（以下简称静安置业）辩称，静安置业与原告无租赁合同关系，不应作为被告参加诉讼。被告上海康定物业管理有限公司（以下简称康定物业）辩称，原告于1997年1月向康定物业申请退租。此后，案外人严明航通过康定物业介绍将14万元的转让款交付给原告母亲陈金凤，系争房屋的承租权已经转让给严明航；陈金凤转让房屋承租权的行为发生在1997年2月，至今已超过16年，原告的起诉已超过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。经审理查明，1995年4月，原告经上海市静安区康定路房管所调配，取得坐落于上海市静安区x路x弄x号房屋的承租权，使用面积为13.3平方米，原告系承租人。原告向法院提供的退房单记载，承租人谈根妹于1997年1月31日向康定路房管所申请退房，实际退房日期为1997年2月1日。1997年2月24日，原告及其儿子丁炜和母亲陈金凤三人户口从上海市x路x弄x号迁入系争房屋。1997年2月1日，系争房屋承租人变更为严明航。2003年5月，严明航与两被告签订了《上海市公有住房出售合同》，严明航以17，850元的价格购买了系争房屋。2003年6月，系争房屋的房地产权利人登记为严明航。2013年2月，陈金凤去世。以上事实，有原告提供的住宅建设债券认购单、租用公房凭证、户口簿、租赁情况表、退房单、《上海市公有住房出售合同》、上海市房地产登记簿以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。当事人的争议焦点：原告是否已将系争房屋的承租权转让他人？原告认为，原告从未向两被告提出退租，也未将系争房屋承租权转让给严明航，两被告在原告不知情的情况下终止与原告的租赁关系，侵害了原告的合法权益。两被告认为，原告已将系争房屋的承租权转让给案外人严明航，严明航已实际入住，至今已超过16年，原告不再是系争房屋的承租人。被告康定物业为证明其主张，向本院提供了以下证据予以证明：1、1997年1月22日的发票，以证明康定物业收到严明航交付的置换房屋房价款155，000元；2、1997年1月22日的置换房屋房价款单据，证明陈金凤收到严明航房屋转让款140，000元；3、严明航的调查笔录：与谈根妹、陈金凤均不相识；1997年1月，严明航从报纸上得知系争房屋转让信息后，找到康定物业，当时支付给康定物业15万余元；入住的同时，严明航将户口同时迁入；2008年，迁女儿户口时发现该房屋内另有谈根妹等三人的户口，为此，严明航向派出所提出，要求将谈根妹三人户口迁出，但一直悬而未决。4、王思东的调查笔录：王思东曾是上海市公安局静安分局江宁路派出所民警，担任武定坊管段民警。2007年人口普查时，王思东发现上海市静安区x路x弄x号内有两本户口本，谈根妹等三人的户口不应在该房屋内。经过了解后，王思东分别找到谈根妹和陈金凤，告知其户籍政策，要求两人将户口迁出，但谈根妹和陈金凤均表示房屋已出售，无处可迁入户口。为此，王思东向派出所提出谈根妹等三人的户口予以控制，只出不进。5、姚勇杰的调查笔录：姚勇杰因其母亲与陈金凤系小姐妹而相识。1997年1月22日，陈金凤找到其经营的康定路花店，要求姚勇杰陪她去康定路房管所领取房屋出售款140，000元，因款项数额较大，姚勇杰按照陈金凤要求在代领人处签名盖章。领款后，姚勇杰又陪同陈金凤至银行存款。6、钱国强于庭审中陈述：因其爱人曾护理陈金凤而与陈金凤相识。2010年陈金凤开刀后身体不好，钱国强按照陈金凤要求电话联系了原告，希望原告能去看看陈金凤，但原告表示陈金凤将房屋出售，房款也未留给原告，因此不愿去看望陈金凤。被告康定物业提供的上述证据真实合法，与本案存在关联，本院确认证据所证明的下列事实：一、1997年1月22日，严明航向被告康定物业支付置换上海市静安区x路x弄x号房屋房价款155，000元。二、1997年1月22日的置换房屋房价款单据载明，原房租赁人（卖方）谈根妹、陈金凤将上海市静安区x路x弄x号转让给现房租赁人（买方）严明航，房价款140，000元，领款人一栏加盖了陈金凤印章及填写了陈金凤身份证号码，姚勇杰在代领人一栏签名盖章并填写了姚勇杰身份证号码。当日，陈金凤收到了140，000元。三、2007年，管段民警王思东曾要求谈根妹、陈金凤将其户口迁出上海市静安区x路x弄x号。本院认为，原告有偿出让房屋承租权以及案外人严明航通过货币方式购买房屋承租权，其实质是原告通过房屋置换方式将系争房屋的承租权转让给案外人严明航，该行为并不违反现有的法律法规强制性规定，合法有效。虽然置换房屋房价款单据上领款人仅加盖了陈金凤的印章，严明航支付的房屋置换款实际也由陈金凤收取，但自1997年1月起严明航实际入住系争房屋至今，作为系争房屋承租人的原告谈根妹应当知道系争房屋已由严明航居住使用，且原告谈根妹与陈金凤系母女，存在特殊的亲情关系，被告有理由相信陈金凤有权代表原告转让系争房屋的承租权。原告诉称其不清楚系争房屋的承租权已经转让，与事实不符，本院不予采信。系争房屋的承租权已经转让给严明航，原告要求法院确认两被告终止与原告关于上海市静安区x路x弄x号房屋租赁关系的行为无效、两被告继续履行与原告的公房租赁合同或两被告提供同等面积、同等租金的房屋租赁给原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七的规定，判决如下：原告谈根妹请求法院判令被告上海静安置业（集团）有限公司、上海康定物业管理有限公司终止与原告谈根妹关于上海市静安区x路x弄x号房屋租赁关系行为无效以及要求被告上海静安置业（集团）有限公司、上海康定物业管理有限公司继续履行与原告谈根妹公房租赁合同或提供同等面积、同等租金的房屋的诉讼请求，本院不予支持。案件受理费80元，减半后为40元，由原告谈根妹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　刘志宏二〇一三年十一月二十日书记员　　王　梓附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百一十七条【用益物权人享有的基本权利】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。微信公众号“”