（2013）庆中民终字第514号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-12-28
案件名称
庆阳市俱隆房地产有限责任公司与甘肃天辰房地产开发有限公司、张焕喜确认合同有效纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庆阳市俱隆房地产开发有限公司,甘肃天辰房地产开发有限公司,张焕喜,庆阳市泰和城市建设投资有限公司
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）庆中民终字第514号上诉人（原审原告）庆阳市俱隆房地产开发有限公司。住所地：庆阳市西峰区凤凰路***号。法定代表人张庆生，该公司总经理。委托代理人张广成，男，汉族，1948年3月4日出生，俱隆公司经理。委托代理人赫天才，甘肃良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）甘肃天辰房地产开发有限公司。住所地：庆阳市西峰区世纪大道西侧。法定代表人张焕喜，该公司董事长。委托代理人刘长厚，甘肃拓原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张焕喜，男，汉族，1960年12月8日出生，系天辰公司董事长。被上诉人（原审第三人）庆阳市泰和城市建设投资有限公司。住所地：庆阳市建设局办公楼。法定代表人范世元，该公司经理。上诉人庆阳市俱隆房地产有限责任公司（以下简称俱隆公司）与因被上诉人甘肃天辰房地产开发有限公司（以下简称天辰公司）、张焕喜、庆阳市城市投资建设开发有限公司（以下简称城投公司）确认合同有效纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2013）庆西民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人俱隆公司的法定代表人张庆生及委托代理人张广成、郝天才，被上诉人天辰公司的法定代表人张焕喜及委托代理人刘长厚、张焕喜、城投公司的法定代表人范世元均到庭参加��讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，城投公司原名为庆阳市恒基城市资源综合开发建设有限公司，后更名为庆阳市城市建设投资建设有限责任公司。2003年7月18日，俱隆公司与城投公司达成《土地转让协议》，约定将登记在城投公司名下位于西峰区广场南路旁167.9亩的土地使用权转让与俱隆公司。2004年12月28日，俱隆公司与城投公司重新达成协议，约定俱隆公司只受让前协议约定的30.76亩土地，其余退回城投公司。2007年3月20日城投公司与张焕喜签订《土地出让协议》，约定：“将市直机关住宅楼用地10亩，出让给张焕喜用于开发用地。土地四址：东至道路中心线，西至市人大2号楼东山墙向东1.5米，南至建设大厦附楼北缝5米，北至市人大2号楼北山墙向北6.5米。”张焕喜于2007年按协议记载面积办理了土地登记，同年5月17日庆阳市人民政府为张焕喜核��了庆市国用（2007）第3195号《国有土地使用权证》。2009年，天辰公司向市规划局申请拟开发该宗土地修建大厦，当时俱隆公司也向政府申请开发相邻地界的土地，双方在办理规划手续过程中，市政府办公室会议作出了两企业项目联建的规划意见，双方经过商谈于2007年7月14日就如何整体工程修建、相邻公用消防通道、地下车库等事宜达成了《协议书》（俱隆公司为甲方，天辰为乙方），载明：“以互惠互利，解决问题为目的，能够使广成大厦与世纪大厦早日开工，顺利建设，双方达成如下协议：一、协议背景1、广成大厦四邻：东临广场路，南临世纪大厦，西临人大住宅楼，北临南1-2路。2、世纪大厦四邻：东临广场路，南临建设大厦，西临人大住宅楼，北临广成大厦。二、协议解决的主要问题：1、因为乙方的世纪大厦设计方案审批通过再不能变更，甲方要保证乙方��设计审批方案尺寸实施，并以乙方的世纪大厦北山墙向北留消防通道（通道宽度以规划局核定为准），通道以上空间由甲方建设，甲、乙双方只留收缩缝。4、甲方办理手续时，在不影响乙方世纪大厦设计审批尺寸及预留消防通道下，乙方积极配合甲方广成大厦建设项目的实施。5、甲乙双方共建地下车库，双方各预留一个出口。世纪大厦建成后，乙方向甲方无偿赠送紧靠广成大厦位置的五个地下停车位。6、甲乙双方抱着互谅互让的友好合作原则，甲方协助乙方能顺利的施工。双方协作共同办理世纪大厦、广成大厦项目的后续手续。”双方并就工程建设规划制做了一份图纸，图纸显示：2009年8月5日俱隆公司、天辰公司及城投公司均在世纪大厦、广成大厦建设规划图上签名盖章。但事后因俱隆公司未将该宗土地的土地使用权证办理到公司名下，政府部门规划手续也未审批下来，导致双方合作的工程项目至今未能开工建设，签订的合作开发协议至今未履行。后俱隆公司认为城投公司与天辰公司签协议时，将已属于俱隆公司的962.1929㎡的土地转让给了天辰公司。遂提起诉讼，请求：1、依法确认原告与被告达成的土地约定合法有效，且对被告张焕喜有法律拘束力；2、判令被告张焕喜依图纸约定，将其名下登记的原告的土地权属转移与原告；3、被告承担本案的诉讼费用。原审法院审理认为：一、《中华人民共和国土地管理法》第十一条二款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。该法第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。由此可见，我国对土地使用权实行登记生效的法定物权原则，俱隆公司与城投公司所签订的《土地转让协议》仅仅是合同有效，俱隆公司从法律意义上还尚未取得该宗土地使用权即物权。城投公司将自己所有的国有土地使用权转让给天辰公司，天辰公司又将该宗土地在行政主管部门进行了登记，并取得了《国有土地使用权证》，张焕喜与城投公司签订的《土地出让协议》有效，同时张焕喜还取得了该宗土地使用权即物权。《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。故城投公司与张焕喜土地使用权转让符合法律规定，应受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第九条一款���定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。俱隆公司与城投公司签订的土地出让协议早于张焕喜与城投公司签订的《土地出让协议》属实，但俱隆公司至今未在主管部门进行登记，未取得《土地使用证》。故张焕喜的土地使用权因依法登记而发生效力。俱隆公司土地使用权因未依法登记，而不发生效力。三、俱隆公司、天辰公司于2009年7月14日达成的《协议书》，系双方真实意思表示，现有证据不能证明其违反法律、行政法规的规定，系有效合同，双方签订该《协议书》的目的是在相邻的土地上合理、充分运用土地资源，开发建设。从《协议书》内容来看，双方约定的是共同开发，工程建设等内容，没有就土地使用权转让问题达成书面协议。俱隆公司提交的图纸，仅是双方在规划共同建设时的一份规划草图，绘制的内容是双方建设广成大厦与世纪大厦建成后的四址范围，该图纸反映的俱隆公司预建的广成大厦占用被告900多平方米土地，仅为广成大厦建成后的用地情形，重要的是双方并未约定将900多平方米土地使用权让与俱隆公司。另一方面《协议书》至今尚未履行，俱隆公司没有其它相关证据证明双方就土地使用权转让问题达成过书面协议，仅以一页三方地界相邻人的规划草图来申请确认土地使用权界址，证据不足。故俱隆公司的诉讼请求不能成立，不予支持；此外，城投公司将土地使用权先行出让给俱隆公司后，又将与俱隆公司相邻的土地使用权出让给张焕喜，即使确实存在俱隆公司土地使用权面积短缺或不足之情形，���任也在城投公司，而非无过错的被告。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条二款、第十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百三十九条之规定判决：驳回庆阳市俱隆房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4200元，由庆阳市俱隆房地产开发有限公司负担。俱隆公司不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原判定性错误。其与城投公司订立土地出让协议后，依据合同合法占有了出让土地，但没有办理过户登记，后将部分土地建造楼房出售给市人大。张焕喜受让城投公司剩余土地并投入天辰公司开发时，城投公司将上诉人合同项下部分土地登记在张焕喜名下，致使上诉人交付人大及剩余土地均短缺。上诉人提出异议后，张焕喜及天辰公司与上诉人2009年7月14日达成协议，约定双方用地四至范围及开发建设过程中的相关问题处理方案，上诉人土地范围内有张焕喜名下土地962.1929㎡。后因张焕喜不按协议协助为上诉人办理土地过户手续，城投公司将与张焕喜订立的土地出让合同进行了变更，由张焕喜退还土地。为明确上诉人、张焕喜及人大地界，协议内容以图纸形式表示，各方签名盖章。但张焕喜再度反悔。上诉人依据合同约定主张债权，但原审将物权与债权混淆。2、原判认定事实不清。2009年7月14日的协议第一条与上诉人提交的两份图纸标注界限毫无差异，结合城投公司向规划局出具的说明，证明上诉人、城投公司、张焕喜重新约定了地界。3、原审违反法定程序。判决对城投公司是否有责任未做认定，对上诉人提交的庆阳市土管局证明未组织质证，在通知米会明出庭未果后，上诉人当庭申请调查取证，法定未予表态，均违反法定程序。请求二审法院维��上诉人的合同权益。天辰公司及张焕喜答辩认为：2007年3月20日张焕喜与城投公司达成土地出让协议，城投公司将10亩国有土地转让给张焕喜。同年5月17日，庆阳市土管局给张焕喜核发了国有土地使用权证。2009年，答辩人拟在该土地上修建世纪大厦，当时俱隆公司也在申请开发相邻的土地，在办理规划手续过程中，规划局报请市政府市长办公会作出“该片土地开发须同时整体开发利用，两个企业项目联建”的规划意见。市规划局将双方找到一起商谈整体开发修建方案，2009年7月14日就整体工程修建、相邻公用消防通道、地下车库等事宜达成协议，并就工程建设规划作了一份图纸，所涉及地界三方在该图纸上盖了公章。但双方就土地地界划分从没达成过认可意向，在建设规划图纸上盖章也仅是规划建设图样。俱隆公司以地界相邻人的规划草图来申请确认转让��同有效的请求无事实与法律依据，且争议土地使用权现仍属于城投公司，俱隆公司至今没有取得土地的使用权，不具备该地界确权权利人的诉讼资格，依据《土地管理法》第十六条之规定，应当由县级人民政府处理。故俱隆公司的起诉从程序上不符合起诉条件，应驳回起诉。从实体上没有事实和证据，应驳回诉讼请求。请求维持原判。城投公司当庭答辩认为公司有关于此事的资料，但具体情况不清楚。二审查明的事实与原审认定一致。另查明：2009年7月14日，俱隆公司（甲方）与天辰公司（乙方）、城投公司（签证方）签订的协议书内容为：以互惠互利、解决问题为目的，能够使广成大厦与试剂大厦早日开工，顺利建设。协议解决的主要问题1、因为乙方的实际大厦设计方案审批通过再不能变更，甲方要保证乙方的设计审批方案尺寸实���，并以乙方的世纪大厦北山墙向北留消防通道（通道宽以规划局核定为准），通道以上空间由甲方建设，甲乙双方只留收缩缝。2、甲、乙双方西边线开挖在同一条线上，乙方施工期间，西边如若发生与人大、中行的地界施工纠纷，由双方共同出面协商处理，甲方必须由张广成经理出面协调，甲方保证世纪大厦一层以下基础（包括一层）工程顺利进展。3、甲、乙双方基础施工同时进行，如若那方提前施工，土方和打桩费用由先开工者承担，砼以上工程各自承担。4、甲方办理手续时，在不影响乙方世纪大厦设计审批尺寸及预留消防通道下，乙方积极配合甲方广成大厦建设项目的实施。5、甲乙双方同建地下车库，双方各预留一个进出口。世纪大厦建成后，乙方向甲方无偿赠送紧靠广成大厦位置的五个地下停车位。6、甲乙双方抱着互谅互让的友好合作原则，甲方协助乙方能顺利的施工。双方协作共同办理世纪大厦、广成大厦项目的后续手续。城投公司作为签证方在该协议上签字、盖章。2009年8月5日，俱隆公司、天辰公司、庆阳市人大在一份图上盖章，公司的代理人签字“认可”或者“认可图中地界”。2009年9月2日，城投公司给市规划局出具便函，内容为：我公司于2004年12月28日转让给俱隆公司市直机关住宅区内土地30.76亩作为商住用地，其四至为：东西广场南路中心线至小区道路中心线，长158.6m，南北南1-2中心线至建设大厦护栏外皮长134.3m，南边线小区道路中心线至天辰公司西边线，长94m，东边线南1-2路中心线至天辰公司用地北边线长72.7m，俱隆公司用地面积为30.76亩。天辰公司世纪大厦用地，东西广场南路中心线至俱隆公司用地东边线64.6m，南北建设大厦护栏外皮至俱隆公司用地北边线95.5m，天辰公司实际大厦用地面积为9.25亩。庆阳市城市投资建设开发有限公司于2007年7月更名为庆阳市泰和城市建设投资有限公司。上述事实，有原、被告的陈述，庭审笔录、俱隆公司与城投公司签订的《土地出让协议》、城投公司与天辰公司签订的《土地出让协议》、天辰公司与俱隆公司签订联合开发的《协议书》、庆阳市人民政府土地登记中心颁布的《国有土地使用权证书》及土地总布图、庆阳市土地规划测量队对张焕喜土地建设规划确权图纸、当事人签字盖章的图纸及城投公司给规划局出具的便函等相关证据在卷证实，予以认定。本院认为，本案的焦点问题为，2009年8月5日俱隆公司、天辰公司、市人大签字盖章的图纸是否属俱隆公司与天辰公司确认地界划分的合同。张焕喜名下的土地于2007年5月17日办理了土地使用权证。俱隆公司与城投公司2004年12月28日签订协议，但协议涉及的土地至今仍登记在城投公司名下，以及俱隆公司、天辰公司于2009年7月14日在城投公司签证情况下签订了合作开发协议，8月5日俱隆公司、天辰公司与市人大共同签字确认图纸，同年9月2日城投公司依据图纸给规划局出具便函均属实。俱隆公司认为2009年8月5日的图纸属于双方划分土地界限的协议，并以此来证实张焕喜的土地使用证中包含了其土地900多平方米的主张。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十四条“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限”的规定，建设用地使用权转让须签订书面合同。在双方就土地界限未签订书面合同、俱隆公司未提供其他证据的情况下，仅仅依据2008年8月5日的图纸无法认定天辰公司同意将登记在张焕喜名下的部分土地使用权让与俱隆公司，即该图纸缺乏合同的形式及实质要件，俱隆公司的上诉理由证据不足；其所称原审程序违法的请求，亦无证据证明，不能成立。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4200元，由上诉人俱隆公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫雅丽代理审判员 樊 欣代理审判员 沈晋芳二〇一三年十一月二十日书 记 员 吴 竞 来源：