（2013）一中民终字第12384号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-06-17
案件名称
李胜京与北京鸿铭物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李胜京,北京鸿铭物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第12384号上诉人（原审被告）李胜京，男，1963年2月26日出生。被上诉人（原审原告）北京鸿铭物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路甲108号44号楼01号。法定代表人余楚云，董事长。委托代理人韩卫平，女，1987年3月18日出生，北京鸿铭物业管理有限公司员工。委托代理人朱燕，北京市衡石律师事务所律师。上诉人李胜京因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第17168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业公司）在原审法院诉称：我公司系美丽园小区开发商指定的前期物业管理企业，于2006年12月10日终止对美丽园小区的物业服务。李胜京系美丽园小区业主，于2000年12月19日入住，该房屋面积为196.49平方米。《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》规定，物业费标准首层为2.09元／平方米·月，二层以上为2.72元／平方米·月。后（2010）海民初字第10509号、（2011）一中民终字第04091号生效判决确定了美丽园小区2003年以后的物业费的具体标准，即如果享有室内中小修服务的，地上部分物业费2003年为2.20元／平方米·月＋12.08元／户·月，2004年、2005年为2.20元／平方米·月＋11.03元／户·月；地下室部分物业费标准为1.69元／平方米·月。经核实，李胜京尚拖欠自2003年4月21日至2006年12月10日的物业费共计18159.97元，经多次联系，但李胜京一直不予交纳，故诉至法院要求判令李胜京交纳拖欠自2003年4月21日至2006年12月10日的物业费共计18159.97元。李胜京承担本案诉讼费用。李胜京在原审法院辩称：我住七层，房屋是复式结构，刚入住时我交纳了物业费，2005年我又交了1万元物业费��之后没有交纳物业费，是因为自2003年2月起我房屋第二层冷水和热水的压力都不够，水流小，造成在二层无法洗澡，我们只能在一层洗澡，我多次找到物业维修。2003年2月25日，鸿铭物业公司说是水压不够就给我更换了大水表，但是仍没有修好，鸿铭物业公司就放弃了修理。至今水压的问题也没有修好，现在的物业公司说是以前的物业遗留的问题。另外，鸿铭物业公司起诉我已经超过了诉讼时效。原审法院审理查明：李胜京系美丽园小区的业主，该房屋面积为196.49平方米。2000年12月19日，李胜京入住上述房屋。入住房屋后，李胜京交纳3309.4元物业费，2005年李胜京再次交纳1万元物业费。后李胜京以房屋复式第二层水压不够，不能洗澡为由，未再交纳物业管理费用。鸿铭物业公司系美丽园小区开发商指定的前期物业管理单位，于2000年初至2006年12月10日对美丽园小区提���物业服务。1999年12月6日，北京市居住小区管理办公室向美丽园小区建设单位北京东方鸿铭房地产开发有限公司发出关于公约核准的通知：”你单位报送的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》已经我办审核批准，核准号为：内字第294号，特此通知”。根据《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《公约》），物业管理费项目为：（1）保洁费为3元／户／月，依据京价房字（1997）第196号文件。（2）保安费为5元／户／月，依据京价房字（1997）第196号文件。（3）各项费用统收服务费1元／户／月，依据京价房字（1997）第196号文件。（4）绿化费0.55元／平方米·年×1.2，依据京价房字（1997）第196号文件。（5）化粪池清掏费为0.30元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（6）管理费为3.50元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文��。（7）小修费为4.72元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（8）中修费为8.19元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（9）大修费为7.56元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（10）小区共用设施维修费1元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（11）电梯检验费350元／平方米·年×1.2，依据京价房字（1989）第170号文件。（12）垃圾清运费30元／户·年，依据京价房字（1989）第253号文件。（13）电梯运行费10530元／台·年，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文件。根据经验和功率测算运行电费（二层以上收取此费用）。（14）电梯维保费9210元／台·年，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文件。（15）高压水泵费为23960元／泵组·年，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文��。按30泵组测算。（16）共用天线管理费1.66元／端·月，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文件。就以上收费标准，公约中的相关规定还有：以上收费依据北京市有关规定和文件计算，如文件和规定有调整，则收费做相应调整；住户可以将室内设备设施维修职责委托给物业管理公司，物业管理公司按规定收取小修费和中修费。鸿铭物业公司出具的物业管理费测算说明显示该小区物业费为2.72元／平方米／月，并说明开发商在前期开发过程按设计方案、前期物业管理委托合同的服务内容和标准、政府相关规定测算实际物业管理费为3.55元／平方米／月。但为了确保销售和考虑购房者的承受能力，同时参考了周边楼盘的物业管理费标准，对其中实际发生的公共用电费、公共用水费、智能化设备运行费、避雷装置检测费、超额支出保安费和保洁费等应收的���用在报批时就没有申报，也没有收取相应费用。将原物业管理费3.55元／平方米·月降到2.72元／平方米·月。美丽园业委会成立后，对物业收费标准提出质疑并开始与鸿铭物业公司进行协商。2003年7月，双方在协商后联合发出公告：在新的委托合同未签之前，2003年上半年的物业管理费继续按公约规定，首层按2.09元／平方米／月，一层以上按2.27元／平方米／月；待新的委托合同签订后，将执行新的收费标准，届时实行多退少补的原则收取物业管理费。2004年10月1日，鸿铭物业公司发出公告：根据公约规定，从即日起，不再收取”各项费用统收服务费”和”共用天线管理费”；”保安费”、”保洁费”、”垃圾清运费”由公约中按每月每平方米的收取方式调整为按每户每月方式收取；如业主委托鸿铭物业公司提供室内中、小修服务，则继续执行公约中规定的中、小修费用标��；如业主将中、小修服务的补充协议，作为公约的补充条款，将”室内中、小修服务”改为”特约维修服务”单项计费后，鸿铭物业公司将不再收取”室内中、小修费”；”电梯检验费”按京国土管房（2003）1099号文件进行调整；上述物业收费标准如政府文件有新的规定和调整时，将按新文件的规定进行调整。2005年3月，美丽园业主委员会就物业费问题向法院提起诉讼，经北京市第一中级人民法院终审判决，确定：在2003年到2005年，美丽园小区物业管理费中鸿铭物业公司应收取的保安费为每户每月五元，保洁费为每户每月三元，垃圾清运费为每户每月两元五角，高压水泵费为每月每平方米八厘，电梯维保费为每月每平方米四角五厘，一层住户的电梯运行费免收，其他住户的电梯运行费为每月每平方米五角二分二厘，应加税率为百分之五。没有经过业主特别委托的小修费、中修费鸿铭物业公司不得收取。各项费用统收服务费在2003年按每户每月一元收取，2004年和2005年不得收取。该次诉讼没有涉及地下室收费部分。（2005）一中民终字第12818号判决书生效后，美丽园小区业主以鸿铭物业公司应当以1.58元标准收取物业费为由，要求鸿铭物业公司退还多收取的物业管理费。北京市第一中级人民法院对该二人分别做出了（2007）一中民终字第4601号、（2007）一中民终字第4603号判决。上述判决认定，经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业公司以及美丽园小区全体业主均具有约束力。鸿铭物业公司一直在为美丽园小区提供物业服务，该小区业主实际接受了该服务，故虽然没有签订书面物业管理委托合同，但依据《合同法》第10、36、37条，仍然可以确定鸿铭物业公司与美丽园小区业主之间存在着物业管理服务合同关系。合同价款即物业管理服务的收费项目和标准，在双方没有明确约定的前提下，依据《合同法》第61、62条，仍应当以公约作为基础加以确定。关于中小修费用问题，因业主已经实际享受到该项维修服务，故可以认定为经过双方的特别约定而成立，故对于该项费用鸿铭物业公司有权收取。根据公约及（2005）一中民终字第12818号民事判决，确定的物业费地上部分2003年为2.20元／平方米·月＋12.08元／户·月，2004年、2005年为2.20元／平方米·月＋11.03元／户·月；北京市第一中级人民法院同时认定，根据双方当事人所签订的地下室使用协议、美丽园地下室物业费构成表，地下室部分物业费标准为1.69元／平方米·月。故认定该二人均应按1.69元／平方米·月的标准向鸿铭物业公司支付地下室部分物业费。庭审中，鸿铭物业公司提供公证书、起诉催要物业费时间表及起诉状证明其公司一直在向小区业主包括李��京催要物业费，并没有怠于行使权利。李胜京对公证书的真实性未提出异议，对起诉催要物业费时间表、起诉状不予认可，否认收到过鸿铭物业公司催要物业费的通知。原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、报修单、（2010）海民初字第10509号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第04091号民事判决书、公证书等。原审法院判决认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。鸿铭物业公司为美丽园小区提供物业服务，李胜京接受了鸿铭物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。现鸿铭物业公司要求李胜京支付拖欠的物业管理费用，于法有据，法院予以支持。就物业费用的标准，同为美丽园小区业主的物业管理费已经（2007）一中民终字第4601、4603号判决书确定收费标准，李胜京与此前业主系同一情形，故北京市第一中级人民法院关于美丽园小区此前业主的物业管理费的生效判决同样适用于李胜京，故李胜京的物业费地上部分2003年为2.20元／平方米·月＋12.08元／户·月，2004年、2005年为2.20元／平方米·月＋11.03元／户·月。鸿铭物业公司于2006年12月10日撤出美丽园小区，故对2006年的物业管理费，李胜京应当以2003年至2005年确定之标准交纳，现鸿铭物业公司以2.04元／平方米·月＋11.03元／户·月标准收取李胜京地上部分物业管理费，法院不持异议。李胜京称其家中二楼的水压问题未得到解决系因鸿铭物业公司未尽到维修义务，未提交相应证据，故法院对该抗辩主张不予采信。关于诉讼时效问题，本案李胜京系美丽园小区业主，鸿铭物业公司虽然未提供直接证据证明之前向李胜京主张过物业费，但根据鸿铭物业公司提交的公证书及起诉催要物业费时间表，鸿铭物业公司就美丽园小区业主拖欠物��费一事曾通过催款函、诉讼方式陆续向拖欠物业费的业主主张物业费，上述行为表明鸿铭物业公司未放弃向美丽园小区拖欠物业费的业主追索物业费的权利，鸿铭物业公司未明显怠于行使相关权利，故李胜京主张鸿铭物业公司的诉讼请求超过诉讼时效之抗辩理由，没有依据，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：李胜京于判决生效后七日内给付北京鸿铭物业管理有限公司二ＯＯ三年四月二十一日至二ＯＯ六年十二月十日物业费一万八千一百五十九元九角七分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李胜京不服原审判决，向���院提起上诉。上诉请求是：请求法院撤销原审判决，驳回对方的诉讼请求。上诉理由是：我家中长期存在房屋水压不足的情况，鸿铭物业公司一直没有解决这个问题，才导致我拒绝交纳费用。鸿铭物业公司知道我的住址却怠于行使权利，其在网站论坛上追索物业费的方式于法无据，我也不知道这个论坛的存在。鸿铭物业公司答辩称：我公司没有怠于行使权利。对方所述的水压问题，因为压力过高可能会有爆的可能，所以要综合考虑，当然，这也不是拒绝交纳费用的理由。本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李胜京认为自己家中二层水压不够，鸿铭物业公司没有履行维修义务，对此没有提供充分证据予以证明，故其拒绝交纳全部物业费的理由不能成立，本院不予支持。根据鸿铭物业公司在本案中提供的《公证书》、催费时间表等证据能够证明鸿铭物业公司没有明显怠于行使权利，故李胜京关于诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百二十九元，由李胜京负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二百五十八元，由李胜京负担（已交纳）。��判决为终审判决。审 判 长 陈 伟代理审判员 宁 韬代理审判员 王国庆二〇一三年十一月二十日书 记 员 张颖岚 来自