（2013）城民初字第107号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-10-15
案件名称
刘翠芳、刘文辉与李杰铭农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘翠芳,刘文辉,李杰铭
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第八条第一款
全文
青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）城民初字第107号原告刘翠芳。委托代理人赵磊，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告刘文辉。被告李杰铭。委托代理人崔明铭，山东柏瑞律师事务所律师。原告刘月花、刘翠芳与被告李杰铭农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。后原告刘月花于2013年2月22日死亡，本案中止审理，等待原告刘月花的继承人参加诉讼。后经本院依法询问，原告刘月花的继承人刘翠香、刘翠英、刘翠杰、刘克清均明确表示不参加本案诉讼；刘文辉未明确是否参加诉讼。后本院依法公开开庭审理了本案。原告刘翠芳及其委托代理人赵磊，被告李杰铭的委托代理人崔明铭均到庭参加诉讼，原告刘文辉经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告刘月花将房屋出卖给被告，房屋位于青岛市城阳区河套镇小涧西村，后原告得知该笔交易不符合法律规定，遂向被告主张合同无效，未果。故请求判令：1、原告刘月花与被告之间的房屋买卖合同无效。2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告主体不适格，作为合同纠纷，刘翠芳不能作为原告起诉，刘月花已与被告在多年前签署过买卖合同，现刘月花起诉要求确认买卖合同无效，明显已过诉讼时效。刘翠芳是否为涉案房屋产权人，应经确权诉讼，在未确权之前其不具有原告主体资格。被告虽与刘月花签署过房屋买卖协议，但是是受案外人刘同伟的委托，代理刘同伟与刘月花签订的买房协议，因此被告不是实际买房人，该房屋××直由刘同伟占有使用，因此原告起诉没有事实及法律依据，请求驳回起诉。为支持其诉讼请求，原告刘翠芳向本院提交下列证据：××、1、原告刘翠芳与被告李杰铭的电话录音文字稿及针孔摄像机原始载体1个、音频光盘1张，证明房屋已经卖给被告，被告在卖方依法索要的情况下不归还，不愿解除之前的违法房屋买卖合同。2、原告刘翠芳与刘月花、大姐夫刘承芳电话录音，证明房屋出卖合同是附条件的合同，出卖人有撤销权，在出卖人行使撤销权时，买受人违约，不及时解除合同；两原告之间的录音是想证明刘月花出卖房屋的真实意思。被告认为录音1的原始载体声音模糊，与其文稿存在明显差异，即使真实也说明被告是代理案外人签署契约，被告不是涉案房屋的实际买受人，在该录音文稿中以原告的录音文稿的整理材料载明，被告在买房当时就是代理行为，并未实际使用房屋；录音2中有原告刘翠芳与刘月花之间的通话陈述，不具有证据的客观性，不能作为证据来用，证明不了原告主张的事实；原告刘翠芳与其大姐夫刘承芳的谈话，内容并不明确具体，且刘承芳与原告刘翠芳存在利害关系，该两人之间的陈述证明不了任何问题。二、原告刘翠芳身份证，证明山东省青岛市崂山区河套镇小涧西村350号是原告刘翠芳的住址。被告对该证据的真实性无异议，但认为原告应提交其户籍证明对其住址才能加以证明，该证据与本案无关。三、1991年签发的户口本（旧）、1998年签发的户口本（新），证明：1、本案争议房屋的老房号河套镇小涧西村926号，新房号河套镇小涧西村350号；2、1991年标的物上的人员有：刘同锡（1994年去世）、刘月花、刘翠杰（92年婚至孙东村，迁出本户）、刘翠芳；标的物上目前的家庭成员情况：刘月花、刘翠芳（2003年9月14日由本村0193号迁来本址）、陈东义、陈子涵；争议房屋所有权目前仍为原告××家，物权并未变动到李杰铭名下。被告认为1991年的户口薄其上有作废两字，不能证明原告所主张事实的成立，1998年户口薄原告应提交户籍证明对其现在的户籍状况加以证明，且该户口薄不能证明产权情况，该户口薄与本案无关，不能证明原告主张。四、宅基地使用证复印件（由崂山县村镇规划建设领导小组办公室签发），证明标的物权属为刘同锡××家。被告认为该证据系复印件，对真实性无法核实，且该证已经作废。五、土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表各1份、青岛市崂山区河套镇路小西村号宗地图1张（编号Z12-44-94）、2013年1月15日河套国土资源所证明1份，证明截止目前，标的物编号Z12-04266，土地使用者刘同锡，地号Z12-44-94，土地类别50，四至：东至邻宗地志胜合山合墙中，西至本宗地墙外跟邻大街，南至邻宗地本进墙外跟，北至本宗墙外跟邻同信，标的物的权属人为刘同锡××家。被告对证据的真实性认可，但认为该房屋的土地使用者系刘同锡，在刘同锡去世后其有关继承人在未经确权之前各自对房屋享有的权利并不明确，不能证明原告所要主张的事实。六、2012年8月14日青岛市公安局河套派出所开具的《证明》复印件、2012年11月30日青岛市城阳区河套街道小涧西社区居民委员会开具的《证明》，证明刘同锡已于1994年11月9日去世，享年65岁。被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。七、房屋出卖契约，证明涉案房屋买卖的买主是被告李杰铭，卖主是原告刘月花，时间是2004年1月28日，价格是1万元及房屋的具体坐落位置；该协议内容系刘承芳手写。被告对该证据的真实性予以认可，被告认为当时签署该协议实际上是受委托，代理刘同伟签订的，在签署该协议后，该房屋及有关产权证实际是交付给刘同伟，被告没有实际占有该房屋，被告又参与了刘月花与刘同伟出卖契约的签订，被告及刘承芳均为该买卖的证明人；从原、被告提供的两份契约来看，系被告代理刘同伟签订的，实际买受人系刘同伟而非李杰铭，且原告的该份买房契约与被告的契约内容及格式基本××致，足以证明其关联性。八、028号视频证据文字稿1份及光盘1个（原始载体同原告提交证据1中的针孔摄像机），证明2013年2月22日原告刘翠芳与被告的四姑刘淑琴、原告的小姑刘素珍就涉案房屋的谈话视频，证明涉案房屋在买卖后原告曾××直向被告主张过权利，被告承认有此事。被告对该证据的真实性有异议，认为该证据视频上显示的时间2007年2月3日，其与原告所称的时间不符，且谈话内容模糊不清，与原告的文稿存在明显的出入，即使原告所称的被告四姑知道此事，也不代表原告曾××直向被告主张过房屋买卖合同的事。九、申请证人刘素珍出庭作证，证明原告提交证据8视频的时间及上述的刘月花在涉案房屋买卖后曾××直主张向被告的权利。被告认为该证人证言与原告存在明显利害关系，其不能证明原告向被告就涉案房屋买卖主张过权利，不发生诉讼时效中止、中断的效果。十、申请证人刘承芳出庭作证，证明被告提交的有刘同伟为买受人的那份合同不是出卖人刘月花的签字和手印，刘月花根本不知道这回事，卖房子刘承芳没有通知刘翠芳，刘翠芳也不知道，刘承芳现在告诉刘翠芳，他去找过李杰铭协商过这回事，他母亲也都去协商过，证明合同是假的。被告认为该证人与原告存在明显利害关系，其证言不能作为对被告不利事实的认定，且从该证人证言看，原告刘翠芳在原买卖契约签订后两年便知晓房屋买卖的事实，此后××直未主张，已过时效，该证人以证明人身份与原告签订第××份房屋买卖契约，构成对刘月花的表见代理，其参与下签订的第二份房屋买卖契约，也构成表见代理，相对人有理由相信其对涉案房屋有权参与处分。十××、0010号原告刘翠芳与被告李杰铭的电话录音原始载体1份（原告提交证据1针孔摄像机中）、文稿1份，证明被告李杰铭在第××次开庭时说过从来没有人找过他协商涉案房屋，该录音被告承认刘承芳、被告四姑刘淑琴找他协商过，证明被告李杰铭说原告没找他主张过房屋权利的话都是谎言。被告认为该录音证据创建时间是2007年，与原告所称的2012年9月明显不符，该录音证据明显不是原始载体，有复制嫌疑，即使该证据内容是真实的，在该录音证据文稿第二页倒数第9行中原告也承认没找过被告，因此明显已过时效，而其他人是否找过原告，不能发生诉讼时效中止、中断的效果；该录音也能佐证原告仅是受案外人刘同伟的委托代理刘同伟签署买房合同。十二、有关卖房的事情经过1份，证明证人刘承芳在该证据中说卖房子的××万元他自己用了，到现在为止也没有给老人，也就是说原告刘月花在该次买卖房屋中并没有得到房款。被告对刘承芳签署该事情经过认可，但对内容及证明事项不认可；该事情经过载明内容与刘承芳当庭陈述的内容明显不同，在该证据上签字的刘月花去世之前、刘翠芳均是本案的当事人，该事情经过无疑是原告自述，刘淑芹应出庭接受质证，否则不能作为认定案件事实的证据予以采信。为证明其主张，被告李杰铭向本院提交下列证据：××、房屋出卖契约1份，证明涉案房屋的买受人系刘同伟，被告并非该涉案房屋的买受人及实际占有人。原告认为该契约是假的，没有该协议，与被告曾有过协议，可能是口头协议，具体不清楚；关于该证据的虚假性在此次庭审中已充分说明。二、集体土地建设用地使用证、房屋产权印契证，证明刘月花与刘同伟签订房屋出卖契约时将该两证××并交付刘同伟。同时证明被告仅是涉案房屋买卖的证明人，并非实际买受人。原告认为该证据是复印件，未提供原件，不认可，不予质证。三、刘同伟的户口薄，证明刘同伟系青岛市城阳区河套街道小涧西村村民，与刘月花系同村。原告认为该证据是复印件，不予质证，原告不认可。经审理查明，刘月花与刘同锡系夫妻，育有刘方田、刘翠香、刘翠英、刘翠杰、刘翠芳五个子女。刘方田育有××子刘克清、××女刘文辉。刘同锡于1994年11月9日去世，刘方田于2003年1月去世。刘月花于2013年2月22日去世。2004年1月28日，刘月花与被告李杰铭签订《房屋出卖契约》，主要内容为：“我因家庭需要，想将自己的房屋卖给孙东村李杰铭。房屋位置河套镇小涧西村，房屋原址房屋四间，东刘志胜，南刘敦松，西大街，北刘志堂。原业户“刘同锡”之妻愿意卖给孙东村李杰铭。空口无凭，立字为证。注：1、此约××式两份。2、有房产权证××份。3、此房卖金壹万元。卖主（原业户继承人）：刘月花证明人：刘承方买主：李杰铭”。后被告将房款10000元交付给刘月花，刘月花将集体土地建设用地使用证、房屋产权印契证及涉案房屋交付被告李杰铭。上述事实，有房屋买卖契约、集体土地建设用地使用证、房屋产权印契证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，根据我国法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，刘月花与被告李杰铭于2004年1月28日签订《房屋出卖契约》，当日被告将房款10000元支付给刘月花，刘月花将房屋及集体土地建设用地使用证、房屋产权印契证交付被告李杰铭，至今已9年之久，故对被告李杰铭辩称已过诉讼时效的意见本院予以采纳。原告刘文辉未到庭应诉，视为对其权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第××百三十五条、第××百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第××款之规定，判决如下：驳回原告刘翠芳、原告刘文辉要求确认刘月花与被告李杰铭2004年1月28日签订的《房屋出卖契约》无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘翠芳、原告刘文辉负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 杨忠吉审判员 顾 伟审判员 赵丕杰二〇一三年十一月二十日书记员 胡绪云附本案依据的法律规定：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。 关注公众号“”