（2013）成民终字第5558号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-04-15
案件名称
胡文成与李丹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡文成,李丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5558号上诉人（原审原告）胡文成。委托代理人汪先富，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）李丹。委托代理人王琳，四川公生明律师事务所律师。上诉人胡文成因与被上诉人李丹房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人胡文成及其委托代理人汪先富、被上诉人李丹的委托代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年7月1日，胡文成、李丹签订《租房协议》，约定：李丹因经营、工作或其他需要，租用胡文成位于成都市锦江区三圣乡幸福村一组农房。胡文成将自己的房屋108平方米、晒坝300多平方米等出租给李丹。出租金额为24000元/年，房屋租金在2011年4月20日起至2021年4月20日为24000元/年。李丹应在签订协议之日预付胡文成一年租金，至第一年期满后再付下年租金，以此类推，直至协议期满。若李丹不按时交付胡文成租金，胡文成有权终止协议。次年房租应提前壹月支付。房屋租金为年付。租赁期间李丹可以转租、转让，如果转让必须通过房主，房屋必须增值。转租、转让或者联营须通知胡文成并得到同意，合同终止另立合同。协议有效期为10年，从2011年4月20日起至2021年4月20日止。李丹需提前1个月向胡文成交纳房租，如逾期不交，胡文成有权采取强制措施停止李丹经营，所造成的后果由李丹自行承担。李丹如不再租用该房屋，需提前1个月通知胡文成。协议签订后，胡文成将协议中所约定的房屋、晒坝交付给李丹使用至今。李丹也以现金形式向胡文成支付房租至2013年4月19日。李丹应于2013年3月20日前向胡文成支付2013年4月20日至2014年4月19日的房租24000元，但其实际至2013年4月后才与胡文成联系房租交纳事宜，胡文成遂拒收房租，并诉至法院。上述事实，有胡文成提交的与原件核对无误的胡文成的身份证、李丹的常住人口详细信息、《租房协议》复印件以及原、李丹的陈述在案为证。关于李丹提交的照片证据，其系用以证明李丹损坏了胡文成出租的房屋、晒坝，应赔偿其损失，李丹对其不予认可。原审法院认为，仅凭上述证据，尚不足以证明胡文成存在损失，且胡文成也未再提交其他相关证据对其主张予以证明，故上述证据不符合证据的真实性、合法性、关联性，原审法院对其不予采纳。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。胡文成、李丹于2011年7月1日签订的《租房协议》，是双方当事人真实意思的表示，上述协议签订后，胡文成、李丹之间成立事实上的租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。关于双方签订的《租房协议》是否应予解除的问题。胡文成在庭审中也认可了当李丹在2013年4月28日与其协商租金交付的事宜时，其拒收的事实，故可以认定，李丹虽未按合同约定按期于2013年3月20日前提前壹个月交纳租金，但其后在合理的期限内已经明确向胡文成表达了要交纳租金的意愿，只是胡文成拒绝收取。虽然双方合同中有关于“若李丹不按时交付胡文成租金，胡文成有权终止协议”、“李丹需提前1个月向胡文成交纳房租，如逾期不交，胡文成有权采取强制措施停止李丹经营”等约定，李丹在支付2013年4月20日至2014年4月19日的租金时，存在支付时间延迟的情况，但其已经表示愿意按合同约定支付租金，继续履行合同，不同意解除合同。综合李丹之前已经按期支付了上一年的租金、双方合同尚未履行届满等情况，原审法院认为，社会经济与交易秩序的稳定性应予维持，李丹的行为尚不足以导致双方合同目的根本不能实现，本案尚不符合法律规定的合同解除的条件，原审法院对胡文成要求解除合同的主张，不予支持。同时，因胡文成提交的证据尚不足以证明其存在经济损失的情况，故，其要求李丹赔偿其经济损失1万元，于法无据，原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决驳回胡文成的诉讼请求。案件受理费减半收取2165元，由胡文成承担。宣判后，原审原告胡文成不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，查清事实后改判解除《租赁协议》，由李丹赔偿胡文成经济损失10000元，本案一、二审诉讼费由李丹承担。其主要上诉理由是：原判认定胡文成拒绝收取租金，系认定事实不清；原判已认定案涉租赁协议有效，双方均应按协议履行义务，而李丹未按合同约定支付租赁费，按约定胡文成就有权解除合同，原审判决驳回胡文成的诉讼请求，有失公正。被上诉人李丹答辩称，李丹愿意履行合同，虽然迟延交付租金，但间隔时间很短，情节轻微，未对合同目的造成根本损害。胡文成在此种情况下拒收租金并要求解除合同，是滥用权利。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。为支持自己的上诉主张，二审中胡文成向本院提交了照片一张，拟证明李丹擅自转租房屋。经庭审质证，李丹对照片的真实性和关联性均不予认可。本院认为胡文成二审提交的照片不具有证据的真实性，本院对此不予采信。为支持自己的抗辩主张，二审中李丹申请证人王博出庭作证，拟证明李丹于2013年5月初欲向胡文成交租金，胡文成拒收的事实。胡文成称不认识证人，不认可证人证言的真实性。本院认为，王博的证言内容对本案不具有证明力，本院不予采信。二审另查明，李丹确认案涉房屋仍由其占有；胡文成明确其要求李丹赔偿的1万元是从2013年4月20日至同年9月20日期间的房屋租金损失。本院经二审查明的其余事实与原审查明事实一致。本院认为，案涉《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因《租房协议》约定，房租为年付，次年房租应提前一个月支付，如果李丹不按时交付租金，胡文成有权终止合同，而本案李丹未按协议约定于2013年3月20日前向胡文成交付下一年度房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，胡文成诉请解除其与李丹签订的《租房协议》，具有相应事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因李丹上一年度租金付至2013年4月20日，此后由于李丹青迟延支付租金，胡文成要求按照合同约定解除协议并未收取李丹支付的租金，但至目前李丹仍占有案涉房屋，故其应参照租金标准向胡文成支付房屋租金损失。胡文成要求李丹支付2011年4月20日至同年9月20日期间的房屋租金损失1万元，具有相应事实和法律依据，本院予以支持。原判以李丹违约时间较短，尚不足以导致合同目的根本不能实现，本案不符合法律规定的解除条件为由，判决驳回胡文成的诉讼请求，违反合同当事人意思自治原则，本院依法予以纠正。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2350号民事判决；二、解除胡文成与李丹于2011年7月1日签订的《租房协议》；三、李丹于本判决生效之日起十日内赔偿胡文成经济损失10000元；四、驳回胡文成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2165元，二审案件受理费4330元，合计6495元，由李丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 周继锋审 判 员 魏云霞代理审判员 管茂成二〇一三年十一月二十日书 记 员 李婧杰 更多数据：