（2013）石民初字第402号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-05-25
案件名称
胡宝河与孙铭志等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡宝河,孙铭志,李洪珍,陈德湜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第402号原告胡宝河，男，1952年11月6日出生。委托代理人李菁，男，1982年7月11日出生。被告孙铭志，男，1959年7月27日出生。委托代理人陈开利，男，1959年10月18日出生。被告李洪珍，女，1966年5月2日出生。被告陈德湜，女。1989年5月20日出生。原告胡宝河与被告孙铭志、李洪珍、陈德湜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡宝河及其委托代理人李菁，被告孙铭志的委托代理人陈开利，被告李洪珍、被告陈德湜到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告胡宝河起诉称：原告于2011年1月16日在北京链家房地产经纪公司与被告孙铭志签订了关于北京市石景山区某房屋的房屋买卖合同，双方约定于2011年3月31日前交房，但被告孙铭志至今未把房屋交付给我，并将房屋交给李洪珍、陈德湜居住。为维护原告的合法权益，起诉到法院。诉讼请求：1、判令被告孙铭志将石景山区某房屋交给原告并履行合同；2、判令被告孙铭志按每月4000元交付房屋使用费（期限自2011年10月1日起至实际交付房屋之日止）；3、被告承担诉讼费用。被告孙铭志答辩称：对原告的起诉事实认可，是由于我没有把钱给我前妻李洪珍，才造成现在的局面。同意原告的全部诉讼请求。被告李洪珍答辩称：我和任何人都没有签订买卖合同，我也没有收到钱，不同意腾退房屋。房子是在我不知情的情况下买卖的，我都不知道。被告陈德湜与李洪珍的答辩意见一致。经审理查明：案外人陈开利与李洪珍系夫妻关系，陈德湜系二人女儿。位于北京市石景山区某号（以下简称诉争房屋）原系陈开利与李洪珍居住的房屋，后李洪珍与陈开利于2009年2月28日在民政局协议离婚，离婚时协议约定诉争房屋离婚后由男女双方和女儿共同所有。2010年陈开利取得房屋所有权证。2010年11月份，陈开利为从银行贷款将诉争房屋产权过户至孙铭志名下，但未交付房屋。后孙铭志将房屋出售给李菁，亦未办理过户手续，李菁又以孙铭志代理人身份将诉争房屋出售给胡宝河。胡宝河与孙铭志签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人孙铭志将诉争房屋出售给买受人胡宝河，建筑面积为68.82平方米，房价款共计154万元，出卖人应当在约定时间前将该房屋交付给买受人。李菁作为孙铭志的委托代理人在合同上签名。胡宝河在签订合同当日给付李菁定金2万元，并于2011年1月28日汇款给李菁54万元，于2011年2月15日汇款22万元给李菁，于2011年3月17日汇款75万元给李菁，李菁表示已实际收到该笔款项。另查明：胡宝河于2011年3月17日取得诉争房屋的房屋所有权证。2013年1月18日，诉争房屋所有权转移登记至案外人姚爱华名下。陈开利、李洪珍、陈德湜认可在诉争房屋内居住的事实。本案庭审中，孙铭志承认因诉争房屋登记在其名下，故由案外人陈开利与李菁、孙铭志共同与胡宝河签订买卖合同并办理的过户手续。孙铭志委托代理人陈开利承认，诉争房屋系陈开利、李洪珍、陈德湜共同财产，陈开利未将出售房屋事宜告知李洪珍，陈开利称其实际收取了李菁支付的购房款，并未交付给孙铭志。胡宝河认可购房时未查看房屋，孙铭志未向其交付房屋的事实。本案诉讼中，原告撤回要求孙铭志、李洪珍、陈德湜腾退涉案房屋的诉讼请求。上述事实，有房屋买卖合同、付款凭证、房产证、离婚证、离婚协议书、原、被告的当庭陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：原告与被告孙铭志签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约定履行各自义务。本案中，被告李洪珍、陈德湜虽抗辩认为其二人并不知房屋已被买卖的事实，由于诉争房屋时产权登记在被告孙铭志名下，原告与被告孙铭志签订房屋买卖合同，通过交易行为本身，原告查验了被告孙铭志的房屋所有权证，确实很难知悉被告李洪珍、陈德湜及案外人陈开利之间的纠纷，因此，原告买房的行为并非与他人恶意串通，且原告实际支付了相应房屋购买价款，并取得房屋所有权证。因此，原告购房时虽未看房，但现有证据不能证实其购买诉争房屋时存在恶意，原告购买诉争房屋行为符合善意取得条件，应基于善意取得获得诉争房屋所有权。而且，通过买卖合同约定，被告孙铭志应当将房屋及时交付给原告，但双方签订合同至今，被告均未按合同约定将房屋交付，构成违约行为。由于被告未能按期交付房屋，必然造成原告不能对诉争房屋使用收益损失。故，原告要求孙铭志支付未能交付房屋使用费的主张，于法有据，本院应予以支持。被告孙铭志同意原告该项请求，系其对自身权利的处分，对此本院不持异议。因诉争房屋由案外人陈开利和被告李洪珍、陈德湜居住使用，且诉争房屋产权现登记在案外人姚爱华名下，基于房屋买卖法律关系与物权法律关系并非同一法律关系。因此，诉争房屋权利人可另行通过其他途径主张权利。需要说明的是，被告李洪珍、陈德湜与案外人陈开利之间因出卖房屋产生的房屋价款分割纠纷，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、孙铭志于本判决生效后七日内，按照每月四千元标准支付胡宝河房屋使用费，自二零一一年十月一日起，至实际向胡宝河交付房屋之日止；二、驳回胡宝河其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元，由孙铭志负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 张英周人民陪审员 董淑清人民陪审员 韩培英二〇一三年十一月二十日书 记 员 韩 佳 更多数据：搜索“”来源：