（2013）东一法民一初字第8364号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-08-29
案件名称
刘汉日与东莞市天日实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘汉某,东莞某公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第8364号原告：刘汉某，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。委托代理人：卢健某，广东广健律师事务所律师。委托代理人：刘丽某，广东广健律师事务所法律辅助人员。被告：东莞某公司，住所地：东莞某。法定代表人：袁映某。委托代理人：吴书某，该公司的法务。第三人：东莞某公司，住所地：东莞某。法定代表人：卢炯某。委托代理人：宋安某，广东明楷律师事务所律师。委托代理人：陈淑某，广东明楷律师事务所实习律师。原告刘汉某诉被告东莞某公司（以下简称天日公司）、第三人东莞某公司（以下简称利民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢磊独任审判，并公开开庭进行审理。原告刘汉某及其委托代理人卢健某、刘丽某，被告天日公司的委托代理人吴书某、第三人利民公司的委托代理人宋安某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘汉某诉称，刘汉某与天日公司于2013年5月1日签订《潮汇星城项目认购协议》，约定刘汉某认购天日公司处的东莞市东城区东城中路南125号“潮汇星城”项目（推广名）三层3370号商铺，建筑面积为9.84平方米。在签订认购协议后，刘汉某按约支付给天日公司定金50000元。但后来刘汉某发现天日公司并不对该商铺拥有所有权，天日公司曾与利民公司签订《物业租赁合同书》，天日公司租赁东城涡岭商住城一至三层物业，租赁期为2013年1月1日至2032年12月31日；同时，刘汉某所认购商铺实际面积与协商确定的面积不符合。刘汉某多次请求天日公司返还购房定金，但天日公司均予以拒绝。为了维护自身的合法权益，刘汉某特向法院提起诉讼，请求判令：一、刘汉某与天日公司签订的《潮汇星城项目认购协议》无效；二、天日公司向刘汉某双倍返还定金10万元；三、天日公司承担本案的全部诉讼费用。天日公司辩称：一、本案不属于房屋买卖合同纠纷，恳请法院依法变更本案的案由或驳回刘汉某的诉讼请求。天日公司与刘汉某于2013年5月1日合意签订《潮汇星城项目认购协议》，该协议明确约定由天日公司向刘汉某出租东莞市东城区东城中路南125号“潮汇星城”项目（推广名）三层3370号商铺（以下简称“案涉商铺”），租金为￥30万元，租赁期限为20年，注明了出租方、承租方、租金的支付方式等内容，并明确约定了如刘汉某未在协议签订之日起7日内签署《潮汇星城项目租赁合同》的视为违约，天日公司有权不退还刘汉某已交纳的定金，有权在不通知刘汉某的情况下再将案涉商铺另行出租。刘汉某交纳了定金后不履行债务，反而要求天日公司双倍退还定金，因此产生纠纷，故天日公司认为根据双方协议实际内容和法律规定，本案不属于房屋买卖合同纠纷，合同标题与实际内容为不同法律关系，以合同内容认定法律关系，双方没有形成房屋买卖合同法律关系，不存在关于房屋买卖合同的纠纷。二、天日公司与刘汉某合意签订的《潮汇星城项目认购协议》依法成立并生效，对双方具有法律约束力，并受法律保护，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，如上述，天日公司与刘汉某合意签订《潮汇星城项目认购协议》，该协议明确约定了出租方、承租方、租金的支付方式等内容。其次，天日公司虽非案涉商铺的所有权人，但天日公司有权将案涉商铺对外出租（转租），且天日公司将案涉商铺的房产证等一些证照文件等资料予以公示，明确告知了刘汉某案涉商铺相关的情况。因此，刘汉某是在知晓案涉商铺的产权、所有权人等情况的基础上，自愿签订了《潮汇星城项目认购协议》，并交纳了合同定金￥50000元，该行为是刘汉某真实意思表示，文件协议的签订完全是平等、自愿、公平的，故天日公司与刘汉某签订《潮汇星城项目认购协议》合法有效，受法律保护，双方需按约定完全履行义务。因此，刘汉某主张《潮汇星城项目认购协议》无效的诉讼请求无事实依据和法律根据，依法应当予以驳回。三、天日公司依《潮汇星城项目认购协议》约定和法律规定有权不退还定金，刘汉某无权要求返还定金。依据《中华人民共和国担保法》第89条规定，天日公司收取定金后并无不履行或不能履行合同义务的情形，反而是刘汉某交纳定金后，并未按《潮汇星城项目认购协议》约定的期限内签订《潮汇星城项目租赁合同》，因此，天日公司依据《潮汇星城项目认购协议》第三条第2项约定和法律规定有权不退还定金。刘汉某主张天日公司双倍返还定金￥100000元的诉讼请求无事实依据和法律根据，应当予以驳回。综上所述，刘汉某向天日公司主张的诉讼请求无任何事实依据和法律根据，恳请法院依法驳回刘汉某所有的诉求。利民公司述称：一、案涉物业产权为利民公司所有，天日公司作为物业的承租人，无权对外销售。二、利民公司与天日公司签订的租赁合同约定租金缴纳方式为按月缴纳，且约定，天日公司违约的情形下，利民公司可以解除合同、收回物业，因此天日公司依据双方租赁合同所取得的物业使用权是不确定的。对于天日公司一次性向分租的承租方收取20年租金的做法，利民公司已经表示反对，利民公司也表示这种做法与天日公司的现实权利违背。三、利民公司在了解到天日公司对外所做的关于销售商铺的广告之后，已经通过公证书的方式及发律师函的方式，向天日公司提出反对意见，并要求天日公司整改。四、对于刘汉某的诉求，由法院根据实际情况依法判决经审理查明，2011年11月3日，案外人袁苏女和利民公司签订《物业租赁合同书》（以下简称案涉租赁合同书）一份，约定利民公司将位于东莞市东城中路南涡岭商住城一至三层之自有物业出租给袁苏女使用，租赁期为20年，从2013年1月1日至2013年12月31日。2012年12月19日，天日公司和利民公司签订《补充协议》一份，约定将原合同（即案涉租赁合同书）的终止期限延长一年，变更为至2033年12月31日终止。2012年11月22日，利民公司和天日公司在案涉租赁合同书上加盖公章，袁苏女同时签署其姓名，并注明“东莞某公司于2012年5月23日成立，系本合同第十四条所指乙方注册公司，与袁苏女共同作为本合同承租方，对本合同义务承担连带责任”。2012年11月22日，利民公司出具《同意转租证明》一份，载明利民公司承诺保证天日公司在案涉租赁合同书约定的租赁期限内的合法使用权，且在履约过程中，天日公司有权将整体物业对外招商分租。2013年1月29日，利民公司向袁苏女和天日公司发出律师函，针对天日公司在外墙悬挂销售宣传单，宣传“18万买间铺”、“300套铺位售罄”、设立营销中心、广泛散布销售宣传单，并以短信群发等方式广泛进行铺位销售宣传的行为，利民公司要求天日公司、袁苏女全面撤出一切销售铺位的广告，停止一切销售行为，对已经一次性出资购买铺位的投资者予以退款。公证书并附照片，显示潮汇星城的户外广告载有“18万／间起”、“18万壹间铺赚200万”、“首推300套售罄”、“全球震撼发售”、“月月有租收投资即赚24%”等广告用语。2013年1月31日，利民公司再次向袁苏女、天日公司发出律师函，内容同上述律师函。2013年3月25日，利民公司向袁苏女、天日公司又发出律师函，要求天日公司、袁苏女停止上述公开对外销售的行为。2013年5月1日，刘汉某和天日公司签订《潮汇星城项目认购协议》（以下简称案涉认购协议）一份，约定由刘汉某承租位于东莞市东城区东城中路南125号“潮汇星城”项目三层3370号商铺（以下简称案涉商铺），案涉认购协议还约定：1、第一条约定，案涉商铺建筑面积19.28平方米，套内面积9.84平方米。商铺的总租金为300000元，租赁期限总计为20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止。2、第二条约定，付款方式为分期付款，即：刘汉某在签订协议时付定金50000元，在协议签订之日起7日内（即2013年5月12日之前）与天日公司签订正式的《潮汇星城项目租赁合同》及其他文件时，支付全部租金的60%（不含定金）共180000元，剩余40%租金120000元从2013年6月1日起分12个月向天日公司交齐。刘汉某最终付款方式、付款金额，以签署《潮汇星城项目租赁合同》上的约定为准。3、第三条第1点约定，天日公司指定的签约地址为：东莞市东城区东城中路南125号“潮汇星城”项目（推广名）销售处。4、第三条第6点约定，刘汉某确认其在签署协议之前已经认真阅读认购协议的内容并认可潮汇星城项目《潮汇星城项目租赁合同》及《潮汇星城项目委托经营合同》、《潮汇星城项目经营管理协议》等附件，刘汉某不得以对上述文件有异议为由，拒绝签署上述任何文件。5、第三条第7点约定，自双方签署协议之后，刘汉某不得更改协议中刘汉某姓名及已认购铺位，也不得转让协议之权利。6、第三条第8点约定，本认购协议时双方签署正式商铺租赁合同的依据，若双方签署的商铺租赁合同与本认购协议有相抵触的地方，以双方签署的正式商铺租赁合同为准。7、第三条第10点约定，潮汇星城项目的销售广告、宣传资料、模型等资料只作为要约邀请，不构成商铺租赁合同的内容。8、第三条第13点约定，天日公司将于2014年1月1日前将案涉商铺交付给刘汉某使用，而刘汉某亦同时将该商铺交给经营管理公司。签订案涉认购协议后，刘汉某于当天向天日公司支付了定金50000元。庭审中，天日公司述称其已在招商中心公示了同意转租证明及天日公司和利民公司签订租赁合同、补充协议等，刘汉某则述称其在签订认购协议时及之前均没有看到上述公示文件，也不清楚现在有没有。天日公司确认其有要求刘汉某在支付完剩余13万元租金后，再与刘汉某签订租赁合同。另，刘汉某述称其是在天日公司采取虚假广告等欺诈手段，并在天日公司工作人员的误导之下才签订案涉认购协议。另，在本案审理过程中，针对本案的民事法律关系及民事行为效力问题，经本院向刘汉某释明，刘汉某明确表明本案属合同无效的情形，刘汉某不同意变更其诉讼请求。又，案涉商铺所在建筑物的产权人为利民公司，该建筑物登记坐落地址为东莞市东城区东城中路南涡岭商住城303号，房产证号为CXXXXX**。以上事实，有《潮汇星城项目认购协议》、收款收据、转租证明、房产证、租赁合同书、公证书、律师函、房产登记信息查询结果以及本院的问话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点有：其一，本案的法律关系问题；其二，案涉认购协议的法律效力问题。对于第一个问题，本院认为，天日公司在进行广告宣传时候使用了“销售”和“买铺”的字眼，且本案双方签订的文本也有“认购”的字眼，但是根据案涉认购协议的内容，已经明确了租赁标的物、租赁的期限、租金数额、租金交纳，并约定了双方须签订正式的租赁合同文本，而房屋买卖法律关系以房屋所有权的出让和受让为合同主要内容和目的，即受让人受让的为完全占有、使用并处分房产的权利，而非租赁期间的使用权。可见，案涉认购协议的约定内容与房屋买卖法律关系存在显著的区别。故，本案符合租赁合同法律关系，而不符合房屋买卖法律关系。对于第二个问题，刘汉某主张案涉认购协议无效，且天日公司存在欺诈和误导的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对于上述第（一）项的情形，应理解为对国家政治、经济、安全的整体利益产生不利影响的行为，本案显然不符合该项情形。同时，刘汉某也未提供证据证实本案符合上述规定的其他情形，因此案涉认购协议并不属于合同无效的情形，刘汉某主张案涉认购协议无效的主张，本院不予支持。同时，刘汉某以合同无效的理由主张双倍返还定金也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告刘汉某的全部诉讼请求。本案受理费1150元，由原告刘汉某负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至广东省东莞市中级人民法院。审判员 谢 磊本件与原本核对无误二〇一三年十一月二十日书记员 吴敏珊附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第1页共11页 关注公众号“”