（2013）西民一初字第1722号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-02-14

案件名称

南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2013）西民一初字第1722号民事判决书

法院

南宁市西乡塘区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨某,张某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百一十九条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条，第六条，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2013）西民一初字第1722号原告杨某。被告张某。原告杨某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭进行审理。原告杨某到庭参加诉讼。被告张某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨某诉称：2013年3月4日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于南宁市西乡塘区南铁北三区1栋x单元x号的一套房屋出租给被告，租赁期暂定2年（2013年3月12日至2015年3月12日），月租金为1100元，按季支付，支付时间为每季度的12日。租赁期间所用的水电费、物业费、影视费均由被告承担。但合同签订后，尤其是2013年4月6日至8月13日期间，原、被告经常因水电费发生争吵，同时，被告违反合同约定，经常带一些不三不四和黑社会人士回家，将房间弄得乱七八糟，双方因此矛盾频发，在6月6日的争吵过程中，被告甚至召集他人围攻、威胁、殴打原告，并摔坏原告的手机，后原告报警，双方在派出所达成调解协议，此事在小区内造成极坏影响。被告拖欠水电费，经原告多次催促无果，为避免缴纳滞纳金，原告只好代被告支付了所欠费用。被告的上述行为违反合同第五、六、七条的约定，严重侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2013年6月5日至2013年8月5日的水费15.3元、电费1251.68元，共计1266.98元；3、被告赔偿原告手机损失350元；4、本案诉讼费由被告负担。被告张某未作答辩。经审理查明：2013年3月4日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，由被告承租南宁市西乡塘区南铁北三区1栋x单元x号房，租赁期限暂定贰年，即2013年3月12日至2015年3月12日。合同第三条约定：“乙方住房每个月租金合计人民币壹仟壹佰元整，按每季收取租金。正常情况下，每季度的12号收取租金，特殊情况下，不得超过15号的时间，否则每超一天按50元的滞纳金收取，直至超过四天，就按自动毁约合同处理，甲方有权处理一切事，合同终止。”第四条约定：“本合同一经签订，乙方向甲方交的保证金是人民币壹仟壹佰元整。”第五条约定：“物业费、水电费、影视费等的一切事都由乙方支付。”第六条约定：“合同期内：不能转租；不能做违法行为；不能大声喧哗；不能在小区或家里半夜三更喝酒闹事包括中午时间；不能带不三不四的人来小区或家里做。如果违反以上行为，甲方有权终止合同并扣保证金。另外乙方自己方面出现任何事情要终止合同的话，甲方不退保证金。”第七条约定：“合同期内，如乙方违约任何事情，如搞坏东西、水沟堵塞、房顶漏水、水管坏了等等的所有一切都由乙方自己负责搞好，如果乙方不搞好的话，甲方有权扣保证金，合同终止。”合同还对其他违约责任等相关事宜作出约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告给付原告保证金1100元，并按期足额支付了2013年3月12日至2013年12月12日的租金9900元。但被告拒付2013年6月5日至2013年8月5日的水电费1266.98元，经催交未果，原告代被告向南宁铁路局南宁供电段交纳了上述款项。由于被告拖欠的水电费数额已经超出其给付的保证��数额，原告担心其损失会不断扩大，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明：2013年4月9日原告与被告及被告丈夫陆某因房屋租赁合同的执行细节发生纠纷并引发冲突，同年9月2日双方在南宁市公安局西乡塘分局达成调解协议书，协议内容为：“1、现该纠纷法院已经依法受理，双方等待法院判决。双方协定，在结果未出来之前，双方均不得以任何理由找对方扯皮，借故滋生是非。2、在此期间双方的合同依然生效，双方按合同约定执行。3、双方商定，双方的纠纷需在国家法律的范围内依法解决，遵从法院的判决，不得借故生事，否则追究法律责任。”再查明：南宁市西乡塘区南铁北三区1栋x单元x号房系原告从其父母杨某、殷某处继承所得，房屋所有权证正在办理过程中，至今尚未取得。以上事实，有房屋租赁合同、南宁铁路局南宁供电段水电费缴费通知单、南宁铁路局南宁供电段水电费收费收据、南宁市公安局西乡塘分局西公（五）调字（2013）5号调解协议书、南宁市西乡塘区人民法院（2007）西民一初字第790号民事调解书在案佐证。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同解除方式分为约定解除和法定解除，只有在符合解除条件时，解除权人才能行使解除权。原、被告签订的《房屋租赁合同》应否予以解除，应从其是否符合��定解除或法定解除条件之角度予以分析认定。关于约定解除，《房屋租赁合同》第三、六、七条约定了解除条件，原告主张被告违反第六、七条的约定，但仅有其口头陈述而无相应证据予以证明，本院不予采信，因此，本案不符合约定解除的情形。关于法定解除，《房屋租赁合同》第五条约定水电费由被告支付，因此，被告拖欠2013年6月5日至8月5日的水电费，已构成违约，但该违约行为并不符合第九十四条规定的法定解除之条件，因为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即获取租金是出租人出租房屋的目的，而被告已经按照租赁合同的约定，给付了保证金并按期足额交纳租金，已经履行了主要债务，尽管被告拖欠水电费，但并未致使原告签订租赁合同的目的不能实现，未构成根本违约。同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条亦规定了出租人享有解除权之情形，但原告并无相应证据予以证明已满足了上述解除条件。综上，原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。但是，根据《南宁市公安局西乡塘分局西公（五）调字（2013）5号调解协议书》可知，原、被告从签订合同之初即争议不断，甚至需要到公安局进行协商调解，且被告未按约定交纳水电费之举，亦构成违约，因此，在今后履行合同的过程中，被告应遵循诚实信用原则，切实、全面履行合同约定的各项义务。原告向南宁铁路局南宁供电段交纳了南宁市西乡塘区南铁北三区1栋x单元x号房2013年6月5日至2013年8月5日的水费15.3元、电费1251.68元，而合同第五条约定水电费由被告支付，因此，被告应��原告支付上述垫付款项。对于手机损失350元。原告未举证证明系双方争执过程中被告损坏其手机，且手机损害赔偿属侵权之诉，与本案合同之诉为不同法律关系，因此，原告的该项诉讼请求，本院不予处理，原告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张某向原告杨某支付2013年6月5日至2013年8月5日的水费15.3元、电费1251.68元，共计1266.98元；二、驳回原告杨某要求解除与被告张某签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告张某负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：010201011887017）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　罗　　　媛人民陪审员　何　开　科人民陪审员　��何曼某二〇一三年十一月二十日书　记　员　廖　　　杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”