（2013）庐民一初字第02194号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-07-19
案件名称
曹华文与高杰物权保护纠纷一审民事判决书—2013-1-2194
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹华文,高杰
案由
物权保护纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）庐民一初字第02194号原告：曹华文，男，1966年5月15日出生，汉族，自由职业。委托代理人：曾凡千，安徽胜悦律师事务所律师。委托代理人：谈世国，安徽胜悦律师事务所律师。被告：高杰，男，1973年11月2日出生，汉族。委托代理人：葛德生，安徽安泰达律师事务所律师。委托代理人：谢金全，安徽安泰达律师事务所律师。原告曹华文与被告高杰物权保护责任纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法由代理审判员季宏适用简易程序于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告曹华文的委托代理人曾凡千，被告高杰的委托代理人葛德生、谢金全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹华文诉称：2011年2月1日，曹华文与陈晓红签订《房屋租赁协议》，约定陈晓红将其所有的位于合肥市亳州路135号某大厦506室、510室、511室、512室、522室、606室、610室、611室、612室、622室、212室、213室共12套房产出租给曹华文，租赁期限为2011年2月1日起至2029年1月31日止，租金合计为600万元，合同对双方的权利义务等内容作了具体规定。曹华文承租后，于2011年2月26日向刘俊出具委托书一份，授权刘俊代曹华文对以上承租房屋对外招租，代为签订租房协议及收取房屋租金，刘俊遂着手进行招租。其中，2011年7月3日，刘俊代曹华文将611室出租给陈晓红，期限5年，月租金6640元。2011年8月24日，将622室出租给凌兵，期限5年，月租金2800元。2011年10月19日，将506室、510室和522室出租给赵培龙，期限5年，月租金10320元。2013年4月8日，安徽省淮北市中级人民法院法官来到以上房屋处并在墙上张贴公告，公告称：申请执行人高杰与被执行人陈晓红民间借贷纠纷一案，淮北中院已于2011年12月16日依法查封了以上陈晓红名下的12处房产，并于2012年10月19日、11月22日、12月18日进行三次公开拍卖，均无人报名竞买；申请执行人高杰同意接收以上房产抵偿陈晓红所欠债务；2012年12月20日，法院依法裁定将陈晓红名下的以上房产过户至高杰名下，并限令凡是占有以上房产者，应于2013年4月20日之前迁出房屋，否则法院将强制执行。高杰要求曹华文退出租赁房屋，但曹华文认为其与陈晓红之间的租赁协议合法有效，根据“买卖不破租赁”的民法原则，任何机关和个人无权要求曹华文退出租赁房屋。高杰见曹华文没退出租赁房屋，于2013年4月18日，对曹华文以上承租房屋房门进行打砸，将212室、213室、522室、622室门锁换掉，将611室门锁换掉并加上一道防盗门，此后高杰强行占有使用该五处房屋，致使曹华文的租赁物权受到侵害，财产受到损失。为了维护自身合法权益，故曹华文诉至法院，请求判令：1、高杰立即停止侵权，搬出合肥市庐阳区亳州路135号某大厦522室、611室、622室，212室、213室并将上述五房屋恢复原状交与曹华文占有使用；2、高杰赔偿曹华文的租赁费损失38640元（暂自2013年4月18日起计算至2013年7月18日，后顺延计算至高杰停止侵权搬出本案房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由高杰承担。高杰辩称：1、曹华文所述其与陈晓红之间于2011年2月1日签订的房屋租赁合同，是曹华文在控制陈晓红人身自由并逼迫陈晓红的情况下签订的；2、安徽省淮北市中级人民法院的法律文书已生效，现高杰是合肥市庐阳区亳州路135号某大厦522室、611室、622室，212室、213室五套房屋的所有权人，因此所有侵占房屋的人员应当搬离房屋。曹华文无证据证明高杰侵权，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回曹华文的诉讼请求。经审理查明：曹华文与陈晓红就位于合肥市亳州路135号某大厦506室、510室、511室、512室、522室、606室、610室、611室、612室、622室、212室、213室签订房屋租赁协议一份，双方约定：租赁期限自2011年2月1日起至2029年1月31日止；房屋租金合计600万元整；付款方式为合同签订时首付总额的三分之二，余款半年之内全部付清，通过银行转账或现金方式；租赁期限内水、电、燃气、电话、有线电视费由曹华文支付，物业费和房屋修缮等费用由陈晓红支付；租赁期限内曹华文可以自行转租，由曹华文自行收取房租。曹华文在房屋租赁合同上签名，落款时间为2011年2月1日，陈晓红在房屋租赁合同上签名，未签署落款日期。2011年5月10日，陈晓红向曹华文出具收到曹华文600万元租金的收条一张。2011年2月26日，曹华文委托刘俊将上述十二套房屋对外招租，由刘俊代为签订租房协议及收取房租。刘俊分别于2011年7月3日与陈晓红签订租赁协议，将合肥市亳州路135号某大厦611室租赁给陈晓红，月租金6640元，租赁期限自2011年7月3日起至2016年7月2日止；于2011年8月24日与凌兵签订租赁协议，将合肥市亳州路135号某大厦622室租赁给凌兵，月租金2800元，租赁期限自2011年8月24日起至2016年8月23日止；于2011年10月19日与赵培龙签订租赁协议，将合肥市亳州路135号某大厦506室、510室、522室租赁给赵培龙，月租金10320元，租赁期限自2011年10月19日起至2016年10月18日止。2011年4月18日，高杰与陈晓红签订借款合同，双方约定：陈晓红向高杰借款1000万元，用于陈晓红美容美发有限责任公司经营，陈晓红自愿以其所有的位于合肥市庐阳区亳州路372号晨欣园*室、合肥市庐阳区亳州路135号某大厦212室、213室、506室、510室、511室、512室、522室、606室、610室、611室、612室、622室共计13套房产作抵押。双方于2011年4月20日在合肥市房地产管理部门办理了房地产抵押登记，高杰取得房地产他项权证（分别为：房地产他证合蜀字第XX号；房地产他证合庐字第XX号）。高杰通过银行转账支付陈晓红1000万元，陈晓红向高杰出具借据，借款时间为2011年4月28日、还款时间为2011年6月28日。之后，陈晓红又以经营需要多次向高杰借款共计400万元，并出具借据。为保证债务的履行，陈晓红于2011年5月6日向高杰出具一份最高债权额为2000万元的抵押承诺书，仍用其以上13套房产进行抵押，双方未到房地产管理部门进行变更登记。上述借款到期后，陈晓红未能偿还借款，高杰于2011年8月31日诉至安徽省淮北市中级人民法院，请求判令：1、陈晓红偿还借款本金1400万元及利息630993元（计算至2011年8月31日止）；2、如陈晓红逾期不履行法院判决确定的还款义务，请求对陈晓红用以抵押担保的13套房产依法进行处置，高杰享有优先受偿的权利；3、陈晓红承担诉讼费用及其他费用。2011年9月16日，经安徽省淮北市中级人民法院调解，陈晓红与高杰达成调解协议，双方约定：1、陈晓红借高杰本金1400万元，利息682130元（计算至2011年9月16日），总计14682130元，此款于2011年10月15日之前一次性偿还；2、陈晓红逾期不履行上述还款义务，高杰享有本案抵押物，即陈晓红名下的房地产：位于合肥市庐阳区亳州路372号晨欣园*室（合庐字第XX号）；位于合肥市庐阳区亳州路135号某大厦212室（合庐字第XX号）、213室（合庐字第XX号）、510室（合庐字第XX号）、511室（合庐字第XX号）、512室（合庐字第XX号）、610室（合庐字第XX号）、611室（合庐字第XX号）、612室（合庐字第XX号）、506室（合庐字第XX号）、606室（合庐字第XX号）、522室（合庐字第XX号）、622室（合庐字第XX号），拍卖、变卖所得价款在抵押权范围内享有优先受偿的权利，不足部分由陈晓红继续清偿。陈晓红在法院处置该抵押房产时无条件自愿搬出；3、双方当事人就本案无其他纠纷；4、案件受理费109586元，减半收取54793元，由陈晓红负担。高杰先行垫付，待陈晓红履行还款义务时一并支付高杰。后陈晓红未能依约履行还款义务，高杰向安徽省淮北市中级人民法院申请执行，2011年12月16日，安徽省淮北市中级人民法院（2012）淮执字第00001-1号执行裁定书，裁定：1、查封陈晓红名下位于合肥市庐阳区亳州路372号晨欣园*室；位于合肥市庐阳区亳州路135号*大厦212室、213室、510室、511室、512室、610室、611室、612室、506室、606室、522室、622室共计十三套房产；2、陈晓红负责保管被查封的财产。在查封期间内，陈晓红可以使用被查封财产，但因陈晓红的过错造成被查封财产损失的，应由陈晓红承担责任。在查封期间内，陈晓红不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；3、查封期限为两年。2012年10月19日、11月22日、12月18日，安徽省淮北市中级人民法院对上述十三套房产三次公开拍卖，均无人报名竞买。高杰同意接收以上房产抵偿陈晓红所欠债务。2012年12月20日，安徽省淮北市中级人民法院依法裁定将上述十三套房产过户至高杰名下。2013年4月8日，安徽省淮北市中级人民法院发出（2012）淮执字第00001-1号公告，要求凡是占有上述十三套房产的被执行人或第三人，应于2013年4月15日前迁出房屋，到期仍不履行的，法院将依法强制执行。高杰于2013年7月24日取得上述十三套房屋的房产证。因曹华文与高杰就涉案房产多次发生纠纷，故曹华文诉至法院，要求判如所请。另查明：在2013年4月23日合肥市公安局亳州路派出所对陈晓红的询问笔录及2013年1月23日、4月23日安徽省淮北市中级人民法院执行局两次对陈晓红的问话笔录中，陈晓红均陈述其与曹华文之间的房屋租赁合同不是于2011年2月1日签订，其所写的租金收条亦非2011年5月10日所出具。刘俊曾于2011年8月、2012年11月两次要求陈晓红补签房屋租赁协议，陈晓红与曹华文签订的房屋租赁协议为上述两次补签协议中的一次所签订的。又查明：位于合肥市亳州路135号*大厦506室、510室、511室、512室、522室、606室、610室、611室、612室、622室、212室、213室共计十二套房屋的水电费、物业费在2012年3月前均由陈晓红交纳。2012年8月10日，陈晓红与张瑞标签订房屋租赁合同，将位于合肥市亳州路135号*大厦212室、213室租赁给张瑞标用于经营合肥庐阳区仟富贵桥足浴保健馆，租赁期限自2012年10月10日至2017年10月10日，月租金为6000元（自第四年始，房屋租金每年递增8%）。2013年4月6日，高杰与张瑞标就合肥市亳州路135号*大厦212室、213室签订房屋租赁合同，租期自2013年4月10日至2017年10月10日，月租金为6000元（自第四年始，房屋租金每年递增8%）。上述事实，有原告曹华文提供的房屋租赁协议、收条、委托书、租赁协议、安徽省淮北市中级人民法院公告、接处警情况登记表，被告高杰提供的（2011）淮民一初字第0048号民事调解书、（2012）淮执字第0001-1号执行裁定书、（2012）淮执字第0001-1号公告、房产证、合肥市公安局亳州路派出所询问笔录、安徽省淮北市中级人民法院执行局问话笔录、安徽省勤海物业管理有限公司收据、合肥陈晓红美容美发职业培训学校办学许可证、陈晓红与张瑞标房屋租赁合同、高杰与张瑞标房屋租赁合同、合肥庐阳区仟富贵桥足浴保健馆企业基本信息查询单，本院向安徽省勤海物业管理有限公司收费员孙翠华所作谈话笔录及双方当事人的庭审陈述予以证实。对于曹华文提供银行转账凭单、网上银行电子回单、账户明细、刘俊对陈晓红所作的谈话笔录均达不到其证明目的，本院不予确认。本院认为：根据合肥市公安局亳州路派出所及安徽省淮北市中级人民法院执行局对陈晓红所作的询问笔录及问话笔录，可以认定曹华文与陈晓红之间就涉案十二套房屋所签订的房屋租赁合同系在陈晓红将上述十二套房屋为高杰的债权设立抵押之后所签订的。根据相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此陈晓红将已抵押的涉案十二套房屋出租于曹华文，在高杰实现抵押权后，曹华文与陈晓红之间签订的房屋租赁合同对高杰不具有约束力，故对于曹华文主张高杰立即停止侵权，搬出合肥市庐阳区亳州路135号*大厦522室、611室、622室，212室、213室并将上述五房屋恢复原状交与曹华文占有使用及高杰赔偿曹华文的租赁费损失38640元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回曹华文的诉讼请求。案件受理费减半收取为1883元，由曹华文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 季 宏二〇一三年十一月二十日书 记 员 许艳虹 微信公众号“”