（2013）长民三（民）初字第51号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-08-30
案件名称
沈玮与余增强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈玮,余增强,傅卫卫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第51号原告沈玮。委托代理人唐红光，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告余增强。委托代理人陈少军，浙江五磊律师事务所律师。第三人傅卫卫。原告沈玮诉被告余增强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月31日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2013年2月1日公开开庭对本案进行了审理。后本院根据原告申请追加抵押权人傅卫卫为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2013年10月24日、11月8日两次公开开庭进行了审理。原告沈玮及其委托代理人唐红光、被告的委托代理人陈少军到庭参加诉讼。第三人傅卫卫经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈玮诉称，原告原系上海市长宁区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权人。原告受案外人石某某的委托，从被告处高利借贷人民币60万元，原告实际收到52.30万元，并已将该借款交付案外人石某某。原告在受欺诈情况下与被告订立了涉案房屋的买卖合同，并公证委托余某某（被告余增强之姐）为代理人，在无法按期偿贷时，将涉案房屋过户至被告名下。原、被告之间买卖合同并非出于买卖意愿，实为担保。后实际借贷人石某某未偿还借款，余某某滥用代理权限，与被告恶意串通，擅自变更涉案房屋买卖合同条款，延长过户期限，将涉案房屋过户至被告名下。故原告诉至本院，请求判令：1、原告与被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、被告涤除在涉案房屋上的抵押（抵押权人为第三人傅卫卫的100万元及浙江省慈溪市人民法院的查封）后，将涉案房屋过户至原告名下。被告余增强辩称，原告作为完全民事行为能力人，对买卖合同效力应有明确认识；其与被告之间订立的房屋买卖合同系出于真实意思表示，且被告已向原告全额付清房款；被告与余某某之间无恶意串通，原告的诉请并无事实及法律依据等。故被告不同意原告的诉讼请求。第三人傅卫卫无陈述意见。经审理查明，涉案房屋的原权利人为原告。2010年8月19日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同载明，由原告以转让款90万元的价格将涉案房屋出售给被告。合同原载明，原、被告双方共同于2010年11月15日前向房地产交易中心申请办理涉案房屋转让过户手续，后该日期改动为2011年11月15日，旁有余某某及被告的签名。2010年8月20日，原告出具委托书，原告作为委托人委托受托人余某某全权办理涉案房屋的抵押登记以及注销手续、代为签订买卖合同以及撤销买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款、代为办理交易过户、登记手续等事项。委托期限自委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。2010年9月11日，上海市嘉定公证处对原告出具的上述委托书办理了公证。涉案房屋于2011年2月21日过户至被告名下。2011年8月，被告与第三人签订《抵押借款协议》，由被告向第三人借款100万元。2011年9月1日，第三人作为抵押权人在涉案房屋上进行了抵押登记，债权数额为100万元。2011年12月6日，涉案房屋被浙江省慈溪市人民法院采取了财产保全。2011年12月26日，上海市徐汇区人民法院就原告沈玮诉案外人石某某、刘镇钢民间借贷纠纷一案作出（2011）徐民一（民）初字第4880号民事判决，判决案外人石某某、刘镇钢返还原告借款60万元。对于被告付款的情况，原告自认收到被告支付的52.30万元，其余款项未收到；被告则认为已经通过转账及现金方式全额支付了90万元，但并未提供任何证据予以佐证。原、被告均确认，案外人余某某与被告余增强系姐弟关系，余某某现已去世。涉案房屋由原告居住至今，从未实际交付给被告。被告在庭审中表述买房前曾经看房并多次催促原告搬离，但均未提供相应证据予以佐证。庭审中，原告提供了一份录音资料，形成时间为2012年9月7日，录音资料的内容为原告及其朋友、司机一同去浙江省慈溪市桥头镇被告的家中，与被告协商解决本案争议的对话。对话中，被告多次提及原告欠款不还并要求原告还款等内容，也曾同意原告将欠款归还后将涉案房屋还给原告。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、委托书及公证书、（2011）徐民一（民）初字第4880号民事判决书、《抵押借款协议》、上海市房地产登记信息、录音资料等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于被告不愿调解，致本案调解不成。本院认为，原、被告虽然签订了买卖合同，但涉案房屋一直由原告居住使用至今；被告对于房款的全额支付并未提供相应证据，且作为购房人，其应当于购房之前详细查看房屋现状、于购房付款后及时催促交房，方符合常理，本案中并无证据证明被告有此类积极行为，结合原、被告双方的陈述，本院认为原、被告之间并无买卖的真实意思表示，现原告向本院起诉要求确认房屋买卖合同无效，本院依法予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，由于本案中涉案房屋上已存在由被告作为义务主体的第三人的抵押登记及其他人民法院的财产保全，涉案房屋的过户客观上存在障碍，目前不具备办理过户手续的条件，故本院对于原告要求将涉案房屋过户至原告名下之诉情在本案中暂不予处理。同时，鉴于原、被告双方并非真实的买卖，双方有关钱款的收付及返还问题，双方可另行结算或另案主张。需要指出的是，本案原告作为具有完全民事行为能力的个人，应当知悉己方签订房屋买卖合同及出具委托书委托他人将涉案房屋交易过户至被告名下可能产生的法律后果，其对于本案纠纷的发生亦负有相应责任，故本案相关公告费、诉讼费由原、被告各半负担。据此，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告沈玮与被告余增强就上海市长宁区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告沈玮的其余诉讼请求。公告费人民币560元，由原告沈玮与被告余增强各半负担人民币280元。案件受理费人民币12，800元，由原告沈玮与被告余增强各半负担人民币6，400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡桂霞代理审判员 张 艨人民陪审员 牟世荣二〇一三年十一月二十日书 记 员 杨 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。