（2013）海民初字第416号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-12-31
案件名称
黄清同与厦门海光花园开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄清同,厦门海光花园开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第五十七条，第八十五条第一款，第八十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第416号原告黄清同，男，1953年12月20日出生，台湾地区居民。委托代理人林清旺、林芳芳，福建欧菲亚律师事务所律师。被告厦门海光花园开发有限公司。代表人宋德金，清算组组长。委托代理人陈昱、宗华，福建联合信实律师事务所律师。原告黄清同与厦门海光花园开发有限公司清算组商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月21日立案受理后，依法组成合议庭于2013年3月13日公开开庭进行了审理。审理中，厦门海光花园开发有限公司清算组要求依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条的规定将主体变更为厦门海光花园开发有限公司（以下简称海光公司），原告对此表示同意，本院准予变更，并于2013年10月24日公开开庭进行了审理，原告黄清同及其委托代理人林清旺，���告海光公司之委托代理人陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄清同诉称，1994年3月1日，集美房地产综合开发公司海光花园筹建处在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告黄清同签订海光售字（1994）第008号《海光花园售楼合同书》。合同中约定，集美房地产综合开发公司海光花园筹建处将坐落在厦门市集美区盛光路358号海光花园Gl幢l0l、102、103、104、201、202、203、204、205单元房屋，以人民币（下同）2366920元预售给黄清同。原告分三期付款，其中第三期付款须“由卖方协助买方办理五年期银行按揭支付”。合同第1条第3款约定：“卖方保证该房产之工程质量按国家建安工程质量监督和验收规范之有关规定，经厦门市建筑工程质量监督站检验获得合格以上等级。”合同第4条约定：“卖方应于1994年3月30日前与买方办理房产交付手续，卖方如在正当合同期���无法交付房产，买方有权要求卖方偿还房屋延期交付期限内买方所付款项之利息，计至该房产实际交付使用之日止，结算时按中国银行活期存款利息计算。”在实际付款过程中，原告已经按照合同约定全部完成笫一期、第二期付款义务及第三期的部分付款义务，而被告未能遵照合同约定协助原告办理银行按揭事宜，致使原告无法依约完成第三期付款义务。因被告无法协助原告办理银行第三期按揭付款，原告与海光公司于1998年l2月22日重新签订一份《协议书》，其中约定原告以实付款购买海光花园Gl幢101、104、201、205四个单元并退还102、103、202、203、204单元，被告履行交房手续、退还原告8万元（在1999年3月30日前一次付清）并在1999年6月30日前完善海光花园G1幢周围环境。但事实上，根据《协议书》的约定，被告理应承担的主要义务均没有得到履行。此后，原告多次要��被告履行合同义务，被告都没有采取任何补救措施。至今为止，被告仅将海光花园Gl幢楼l0l、104、20l、205四个单元的房屋钥匙交予原告，而包括其余五套在内的九套房屋（即海光花园Gl幢101、102、l03、104、201、202、203、204、205单元），被告均未能向原告提供“两证一书”（《竣工合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）。由于被告迟迟未履行协议书中的退款义务，经原告的多次催告仍拒绝履行，被告的行为已经构成根本违约，造成合同目的无法实现。因此，原告有权主张解除该份《协议书》，原海光售字（1994）第008号《海光花园售楼合同书》仍具有法律效力，原告无须退还海光花园Gl幢102、103、202，203、204单元。同时，由于被告一直未能履行海光售字（1994）第008号《海光花园售楼合同书》中卖方的交房义务并协助原告办理产权登记，而原告已经依约���部完成第一期、第二期付款义务及第三期的部分付款义务。被告应继续履行该份合同中的卖方义务，协助原告办理银行按揭支付以完成第三期付款，并且根据法律规定协助原告办理海光花园Gl幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元的正式交房手续及产权登记事宜。由于被告一直未能向原告提供足以证明讼争房屋达到交付条件的相关证明，致使原告无法在法律规定的期限内办理房屋产权登记，被告应承担相应违约责任，即向原告支付房屋延期交付期限内原告所付购房款之利息330008.1元。现原告起诉请求判令：l、解除原告与被告签订的退还厦门市集美区盛光路358号海光花园Gl幢l02、103、202、203、204单元的《协议书》。2、确认原告与被告签订的购买厦门市集美区盛光路358号海光花园Gl幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元《海光花园售楼合同书》具有法律效力，被告协助原告办理银行按揭支付以完成第三期付款，并且办理上述房屋正式交房相关手续及产权登记。3、被告承担违约责任，向原告支付房屋延期交付期限内原告所付购房款之利息330008.1元。庭审中，原告变更第1项诉讼请求，要求确认双方在1998年12月22日签订的《协议书》无效。被告海光公司辩称，一、原告无权要求解除1998年12月22日双方签订的《协议书》。1、双方于1998年12月22日签订的《协议书》的主要义务已得以履行。该《协议书》系关于海光花园G1幢101、104、201、205单元的商品房预售合同，该房屋出卖人的主要义务为：出卖人预售商品房给买受人，办理预登记至买受人名下的手续，交付房屋给买受人。上述房产，出卖人已办理预登记至黄清同名下，并已将房屋交付给黄清同，因此被告已完成了《协议书》的主要义务。买受人的主要义务为：买受人支付购���款。该项合同义务已得以实际履行。因此合同双方的主要权利义务均得以履行，原告依法无权要求解除合同。更何况，原告从未就协议书的履行向被告提出要求，反倒是被告主动起诉原告后，被告才开始提出所谓解除协议的要求。2、原告所称的其他合同义务，并非合同主要义务，是否履行不能导致合同的解除。事实上：关于完善海光花园G1幢周围环境的合同义务，被告已实际完成。海光花园房产一直有人在长期正常居住；原告不仅自己有居住，而且还擅自占用其他房屋出租收取租金。3、关于被告退还8万元的义务，由于被告股东的变动，该项义务未能得以履行，但是该项义务并非合同主要义务，而且由于早已超过诉讼时效，无需履行该项合同义务。二、原告要求“确认关于海光花园G1幢的102、103、202、203、204室的售楼合同仍具有法律效力，并继续履行”的诉讼请求���法不能成立。双方于1998年12月22日双方签订的《协议书》明确约定“原海光售字（1994）第008号合同作废”，双方已经签订补充协议对原合同内容进行了变更，合同变更后，变更前的合同条款已对合同当事人不具有约束力了，双方均应按变更后的合同条款履行。若是变更后的合同依法解除，合同当事人也只能根据变更后的合同内容来承担合同解除后的法律后果，而无权要求履行变更前合同条款。事实上，海光花园G1幢102、103、202、203、204已通过法定拍卖程序，被厦门市中级人民法院依法裁定登记至第三人名下，原告无权要求办理上述房产登记至其名下。三、原告要求被告支付房屋延期交付的利息没有依据。被告已依照《协议书》的约定，及时向原告交付了房屋，不存在违约行为。原告称其已交付购房款1459790.8元没有依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审���查明，1994年3月1日，集美房地产综合开发公司海光花园筹建处（卖方）与原告黄清同（买方）签订一份编号为［海光售字（1994）第008号］《海光花园售楼合同书》，约定：一、买方向卖方购买海光花园第G1幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元房屋，建筑面积共计1183.46平方米。二、买方向卖方所购上述房产，总售价2899477元；房产总价款按以下分期付，首期款项300000元于1994年3月10日前付清，第二期款项859790.8元于1994年5月10日前付清，第三期款项739686.2元于1994年5月30日前付清（由卖方协助买方办理五年期银行按揭支付），买方应按上述规定将购房款交付卖方指定的收款银行。三、……买方应协助卖方办理所购房产的产权和土地使用登记等手续，有关税费按规定由双方各自承担。……四、卖方应于1994年3月30日前与买方办理房产交付手续，但如遇有恶劣天气、人���不可抗拒因素，施工期间遇特殊困难或重大技术性问题，经有关单位出具证明后，房产交付允许有合理的延期，但延展期最长不能超过90天。卖方如在正当合同期内无法交付房产，买方有权要求卖方偿还延期交付期限内买方所付款项之利息，计至该房产实际交付使用之日，结算时按中国银行活期存款利息计算。……六、买方如未按本合同规定交付购房款，超过规定的期限十天，卖方有权选择下列方法处理，并书面通知买方：1、继续保留该产业三个月，但延期付款部分应按银行逾期付款办法处理，起讫时间从该款项应付未付之日起至实际补缴之日止。2、终止合同，买方已交的购房款不予退还，卖方可将该房产业转售他人。七、卖方如需要申请楼宇按揭贷款，必须和卖方及银行共同签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，三方的权益、义务在合同中详细订明，并办理抵���登记，合同公证，物业保险等手续。八、本合同适用于中华人民共和国法律，买卖双方如在本合同履约中遇有纠纷发生，应先经协商解决，如协商不成，可提请海光花园所在地人民法院裁决。厦门集美海光花园筹建处在卖方落款处加盖公章，黄清同在买方落款处签字。同日，原、被告双方办理了上述九套商品房合同登记备案手续。1994年6月2日，厦门市集美区房地产综合开发公司向黄清同开具了一份《厦门市统一收款收据》，该收款收据记载：海光花园G1第一、二层购房款，金额1159590.8元。1994年6月16日被告海光公司注册成立。1994年8月24日，海光公司取得“海光花园”项目的《商品房预售许可证》，编号：厦房准外售字（1994）058号。1998年12月22日，海光公司（甲方）与黄清同（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，将原乙方购买的海光花园G1幢楼一、二两层的房产做如下处理：1、乙方以实付房款购买G1幢楼的101（165.52）、104（107.99）、201（146.03）、205（107.99）共四个单元，合计建筑面积527.53平方米，甲方并退还乙方人民币8万元。原海光售字（1994）第008号合同作废。2、上述房产在签订本协议后，甲方即可交付，并在1999年6月30日前完善G1幢周围环境。3、签订本协议后，G1幢的101、104两单元可办理商品房预售合同的登记和公证手续，201、205两单元由九州海光花园有限公司出具解除对该批房产银行抵押的承诺书。4、甲方退还乙方的人民币8万元，在1999年3月30日前一次付清。5、甲方同意乙方保留180天考虑该房产的权属单位或个人的名称。6、同意乙方委托厦门明珠物业管理公司总经理张明辉先生全权办理相关手续，受托人身份证号码350204570914003。1999年元月4日，厦门市明珠物业管理有限公司出具一份证明，内容为���“今收到海光花园开发有限公司交来的海光花园G1幢肆套钥匙：101、104、201、205各叁把。……并收取壹份海光花园开发有限公司与黄清同的协议书壹份、承诺书壹份。”但被告至今未向原告退还《协议书》约定的8万元。另查明，海光公司于2001年5月12日被吊销营业执照，于2012年2月10日成立清算组，并于2013年4月18日向厦门市工商行政管理局备案。同时查明，厦门市集美建筑工程公司因与海光公司的其他纠纷案件作为申请执行人，向福建省厦门市中级人民法院申请执行海光公司的财产，该院拍卖了包括预售备案登记在黄清同名下的海光花园G1栋102、103、202、203、204室房产，厦门建睿置业有限公司以最高总价竞得，2012年6月5日，福建省厦门市中级人民法院作出（2006）厦执行字第34号执行裁定：……三、对于登记在黄清同名下的厦门市集美区海光花园G1栋102、103、202、203、204室予以撤销合同登记备案。四、厦门市集美区海光花园G1栋102、103、202、203、204室房屋所有权归买受人厦门建睿置业有限公司所有。经本院向厦门市国土资源与房产管理局调查，厦门市国土资源与房产管理局于2013年10月18日出具一份协助查询通知书回执，内容为：厦门市集美区海光花园G1栋l0l、102、103、104、201、202、203、204、205单元房屋均已办理合同备案登记，合同买受人为黄清同，未办理产权登记或其他权属登记。审理中，原告黄清同提交一份《海光花园售楼合同书》，提出厦门市国土资源与房产管理局登记备案的《海光花园售楼合同书》约定的房屋总价款与其持有的《海光花园售楼合同书》约定的房屋总价款不一致，房屋实际总售价应以其提供的合同版本为准，即2366920元。被告质证认为原告提供的该份合同书只有最后一页盖章，前两页没有盖骑缝章，而关���房屋价款的约定在前两页，故应以被告提供的房管局备案的合同为准。原告在庭审中确认1998年12月22日海光公司将海光花园G1幢楼的101、104、201、205四套房屋钥匙交付给了原告，但认为当时房屋并不具备交房条件。同时，原告提出其总共支付被告1459790.8元，于1994年3月10日支付100000元，于3月21日支付85000元，于3月25日支付115000元，于5月25日支付1083000元，于1995年4月26日支付76790.8元，并提供落款为江未鸣的收条五份加以证明。被告对江未鸣个人书写的收条真实性有异议，认为应以房管局备案的收款收据体现的金额1159590.8元为准，且双方于1998年12月22日签订了《协议书》约定黄清同以实付房款购买G1幢楼的四套房屋，争议此前实际支付的购房款已无实际意义。为查清讼争房产目前的使用状况，本院向厦门海光花园物业管理有限公司进行调查，该物业公司工作人员称：海光���司清算组已委托厦门市集美建筑工程公司、陈联生代管海光花园一期空置房屋（含海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋），黄清同购买了海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋，为方便使用，陈联生与黄清同签订协议，陈联生用202、203、204单元房屋与黄清同的101、104单元房屋进行互换，陈联生将202、203、204单元房屋交黄清同使用，黄清同将101、104单元房屋交陈联生给厦门海光花园物业管理有限公司使用，现海光花园G1幢201、202、203、204、205单元房屋由黄清同本人使用及租给他人使用。以上事实，有原告提供的《厦门市统一收款收据》，被告提供的《海光花园售楼合同书》、《协议书》、《海光花园合同登记一览表》、《商品房预售许可证》、《外商投资企业吊销基本信息资料》、《外商投资企业材料已备案通知书》、《厦门海光花园开发有限公司关于成立清算组的董事会决议》、厦门海光花园物业管理有限公司出具的情况说明，本院在厦门海光花园物业管理有限公司进行调查的同步录像、厦门市国土资源与房产管理局协助查询回执以及庭审笔录为佐证。本院认为，原告黄清同系台湾地区居民，本案系涉台商品房预售合同纠纷，应比照涉外案件处理。案涉房屋在厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此，本院对本案享有管辖权。根据双方当事人在《海光花园售楼合同书》中的约定，本合同适用中华人民共和国法律，因此，本案应当适用中华人民共和国法律。本案双方争议的焦点问题如下：1、原、被告双方于1998年12月22日签订的《协议书》是否有效？2、原、被告双方于1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》是否已变更？3、被告是否已经将海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋��付原告以及被告是否应当承担违约责任？本院现对上述焦点问题分析论证如下：1、原、被告双方于1998年12月22日签订的《协议书》是否有效？原告在起诉状中称其已解除了该《协议书》，但在庭审中原告提出该《协议书》是其在欺诈、重大误解的情况下签订的，是无效合同。被告认为该《协议书》真实合法有效。本院认为，本案双方当事人系于1998年12月22日签订《协议书》，在《中华人民共和国合同法》实施之前，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。原告称《协议书》因欺诈、重大误解而无效，但原告并没有提交证据证明其系因欺诈、重大误解而签订《协议书》。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。第五十九条规定，行为人对行为内容有重大���解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。而《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。两部法律在关于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的效力认定上存在差别，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。故欺诈、重大误解并不能产生合同无效的法律后果。本案中，《协议书》的签约主体均具有完全民事行为能力，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。故原告要求确认双方在1998年12月22日签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。原告还提出退一步而言，即使《协议书》有效，被告未能依照约定履行《协议书》约定的所有卖方义务，因此，该份《协议书》因被告的违约行为而使合同目的无法实现，在原告向被告做出解除协议的意思表示之后，该份《协议书》对双方不再具有拘束力。但原告并未提供其具有单方解除权并且在法定的期限内已经向被告提出解除该份《协议书》的相关证据，该项主张，不予采纳。2、原、被告双方于1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》是否已变更？原告认为《协议书》无效，《海光花园售楼合同书》自然恢复效力，故应当继续履行《海光花园售楼合同书》。被告认为1998年12月22日双方签订的《协议书》系对《海光花园售楼合同书》的变更，应当按变更后的合同履行。本院认为，原告与集美房地产综合开发公司海光花园筹建处签订的《海光花园售楼合同书》系双方当事人的真实意思表示，虽然集美房地产综合开发公司海光花园筹建处在与黄清同订立合同时未取得商品房预售许可证明，但被告海光公司注册成立后，海光公司于1994年8月24日取得“海光花园”项目的《商品房预售许可证》，故该份《海光花园售楼合同书》应认定为有效合同。根据双方于1998年12月22日签订的《协议书》明确约定，黄清同以实付房款购买G1幢楼的101、104、201、205共四个单元，海光公司退还黄清同8万元。原海光售字（1994）第008号合同作废。可以看出，双方已经通过签订《协议书》对原《海光花园售楼合同书》内容进行了变更，双方当事人约定海光公司退还黄清同8万元，这仅是合同的一项内容，并非《协议书》生效的条件，当事人若未履行该项合同义务，应承担相应的违约责任，不能直接导致《协议书》无效。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后，变更前的合同权利义务即对双方当事人不具有约束力，双方应当按变更后的合同条款来履行。综上，本院认定，原、被告双方已于1998年12月22日通过签订《协议书》的形式变更了《海光花园售楼合同书》的内容，解除了其中关于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋销售合同的内容。因福建省厦门市中级人民法院针对厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢102、103、202、203、204单元房屋已于2012年6月5日作出了（2006）厦执行字第34号执行裁定，将登记在黄清同名下的上述房屋予以撤销合同登记备案，并确认上述房屋所有权归案外人厦门建睿置业有限公司所有。该裁定已生效，原告要求被告协助办理银行按揭以完成第三期付款，并办理上述房屋正式交房相关手续及产权登记的诉讼请求，违���一事不再理原则，本院已另行制作民事裁定书驳回原告该项起诉。3、被告是否已经将海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋交付原告以及被告是否应当承担违约责任？原告认为，被告仅将Gl幢楼l0l、104、20l、205四个单元的房屋钥匙交予原告，未能向原告提供《竣工合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证明，被告未履行交付房产的义务。被告认为其已经将房屋钥匙交予原告，原告承认收到钥匙，且原告黄清同本人已实际使用及租给他人使用多年，被告已经完成交付房产义务。本院认为，根据《海光花园售楼合同书》约定，海光公司应于1994年3月30日前与黄清同办理房产交付手续，如在正当合同期内无法交付房产，黄清同有权要求海光公司偿还延期交付期限内所付款项之利息，计至房产实际交付使用之日。但原、被告双方在1998年12月22日签订的���协议书》中约定，“上述房产签订本协议后，甲方即可交房。”该条款可视为双方已经对房产交付的时间进行了变更，庭审调查中，黄清同在庭上已确认海光公司已于1998年12月22日将海光花园G1幢楼的101、104、201、205钥匙交付给黄清同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原、被告对房屋交付没有其他约定，原告已接受被告交付的商品房钥匙，应视为商品房已经交付使用。原告要求被告办理海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋正式交房手续的诉求，不予支持。原告要求被告办理海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋的产权登记，根据《海光花园售楼合同书》约定，买方应协助卖方办理所购房产的产权和土地使用登记等手续，可见双方约定的办理所购房产的产权的主要义务在被告，原告应当尽协助义务，现海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋至今未办理产权登记，被告应当按约为原告办理，当然原告亦应当协助办理。因此，原告要求被告办理海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋的产权登记的诉讼请求，依法应予支持，但原告应当协助办理。原告主张由于被告一直未能向原告提供足以证明讼争房屋达到交付条件的相关证明，致使原告无法在法律规定的期限内办理房屋产权登记，被告应根据《海光花园售楼合同书》的约定，支付原告房屋延期交付期限内原告所付款项之利息330008.1元，本院认为，逾期办证与逾期交房属于不同的违约责任，未按期办理房屋产权登记属于逾期办证的违约责任。本案原告已接受了被告交付的商品房钥匙，现原告又以被告没有同时交付《竣工合格证》、《住宅质量保证书》���《住宅使用说明书》等相关证明为由，主张被告承担因不具备交房条件而逾期交房的违约责任，进而要求被告支付原告房屋延期交付期限内原告所付款项之利息330008.1元的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告厦门海光花园开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告黄清同办理址在福建省厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢101、104、201、205单元房屋产权登记手续，原告黄清同予以协助。二、驳回原告黄清同的其他诉讼请求。本案案件受理费6250元，由原告黄���同负担6150元，被告厦门海光花园开发有限公司负担100元。如不服本判决，原告黄清同可在判决书送达之日起三十日内，被告厦门海光花园开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 陈志强审 判 员 罗小茜人民陪审员 罗崇毅二〇一三年十一月二十日书 记 员 雷镜煌附件：本案所适用法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《中华���民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 微信公众号“”