（2013）东中法民一终字第1037号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-02-18
案件名称
龙廷玉、张洁伟与张利青、林春燕、林木桂因房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙廷玉,张洁伟,张利青,林春燕,林木桂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1037号上诉人（原审被告）：龙廷玉，女，汉族，1970年10月出生。上诉人（原审被告）：张洁伟，男，汉族，1972年2月出生。上列上诉人共同委托代理人：章万银，广东今久律师事务所律师。上列上诉人共同委托代理人：张晶晶，广东今久律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：张利青，女，汉族，1958年12月出生。被上诉人（原审原告）：林春燕，女，汉族，1981年7月出生。被上诉人（原审原告）：林木桂，男，汉族，1952年9月出生。上列被上诉人共同委托代理人：严驰，广东莞诚律师事务所律师。上列被上诉人共同委托代理人：严晶，广东莞诚律师事务所辅助人员。上诉人龙廷玉、张洁伟与被上诉人张利青、林春燕、林木桂因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民二初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年8月3日，张利青、林春燕、林木桂向原审法院提起诉讼，请求依法确认林春燕与龙廷玉签订的买卖粤房地证字第0600312228号房屋的《房地产买卖合同》有效，并判决龙廷玉继续履行合同，及时清偿合同约定的各项债务，协助办理该房产的过户手续。原审庭审中，张利青、林春燕、林木桂明确其诉讼请求中“协助办理过户手续”系要求龙廷玉、张洁伟协助将该房产过户至张利青、林木桂的名下。原审法院经审理查明：2012年2月27日，林春燕作为买方（乙方）、龙廷玉作为卖方（甲方）在东莞市东粤房地产经纪有限公司（丙方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定由林春燕购买龙廷玉名下的位于东莞市虎门镇金洲村太新路14号海岸园庭3号楼1301号房，房地产权证号为粤房地权证莞字第06003122**号。合同第二条约定：“甲乙丙三方同意该物业的成交总价格为人民币壹佰肆拾陆万元整（￥1460000.00元），不管市场价格如何变化，甲乙丙三方在价格方面不得作任何变更。甲方此物业现在还在东莞市农村信用合作联社虎门信用社贷款，并由担保公司还清甲方在虎门信用社贷款的欠款。”第四条约定：“乙方应按时将购房款交付予甲方，并以分三期付款方式付款：购房首期款人民币叁拾万元整（￥300000.00元），在2012年2月28日前支付给甲方；二期购房款人民币壹拾陆万元整（￥160000.00元），在甲乙双方去虎门房管所过户手续当天由乙方支付给甲方；尾款人民币壹佰万元整（￥1000000.00元），由乙方在银行办理快速贷款后还清甲方在虎门信用社贷款的欠款，余额在完契税后由乙方贷款银行直接转入甲方账户。……”第五条约定：“本次交易所产生的二手房产证相关的所有税费、银行按揭手续费、房屋维修资金、中介服务费等由乙方支付。”第六条约定：“甲方交付该物业予乙方使用之日期为甲方收齐全部房款当天。……”第七条约定：“违约责任：因甲方或乙方违反本合同，如：在签订本合同的三十个工作日内拒不配合或不及时提供交易所需资料、按揭等转让相关手续费、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行本合同上述条款义务，则承担以下违约责任：……3.本协议如未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。……”2012年2月28日，龙廷玉出具了一份确认收到林春燕支付的购房首期款300000元的收据。2012年3月15日，张利青、林木桂作为买方与龙廷玉、张洁伟作为卖方签订了一份《二手楼业务担保申请信息表》。2012年3月16日，张利青、林木桂到东莞市东莞公证处与担保公司的员工进行了公证委托。2012年4月10日，林春燕向经纪公司交纳了28125元担保公司费用和评估费。林春燕于2012年5月6日，将100000元预交税费以及160000元购房款交给经纪公司代收。林春燕于2012年5月18日向经纪公司交纳了担保公司费用18000元。张利青、林春燕委托律师分别于2012年6月29日、7月6日发出律师函，催促龙廷玉到房管所办理过户手续，龙廷玉主张仅收到了2012年7月6日的律师函。张利青、林木桂、林春燕主张，在办理贷款为龙廷玉赎楼的过程中，银行已经于2012年4月26日审批了贷款，向担保公司出具了同意贷款的个人住房贷款意向书（担保机构用），因是提前放款，在放款之前需要担保公司出具保函，担保公司查到龙廷玉在法院有正在执行的案件，则需要龙廷玉履行相关案件的义务后出具证明给担保公司，担保公司才能出具保函。但龙廷玉之后不愿意向担保公司出具证明，担保公司未能出具保函，银行也未能放款，未能办理赎楼，龙廷玉、张洁伟也没有与张利青、林木桂、林春燕到虎门房管所办理过户手续。为证实其上述主张，张利青、林木桂、林春燕申请证人黄锦善出庭作证，该证人为东莞市东粤房地产经纪有限公司的员工。龙廷玉、张洁伟则主张，签订合同后，林春燕了解到其不能办理贷款，所以就让其父母张利青、林木桂买房、办理贷款，张利青、林木桂、林春燕与龙廷玉、张洁伟商量由张利青、林木桂买房，龙廷玉、张洁伟也同意了，双方就到担保公司办理担保手续。但在赎楼过程中，签订担保手续时，张利青、林木桂不能提交相关身份关系、婚姻关系的凭证，无法办理担保而无法办理赎楼，拖延了几个月，龙廷玉、张洁伟已不需要该笔钱了，认为合同双方均同意停止履行合同。应龙廷玉、张洁伟的申请，原审法院到东莞市东莞公证处、建设银行东莞城区支行调取了相关材料，显示：张利青、林木桂于2012年3月16日到东莞公证处办理委托公证，因结婚证已遗失多年，提交了户口本以证明双方的夫妻身份关系。建设银行的申请贷款资料中有一份房地产买卖合同，显示系2012年2月27日张利青与龙廷玉签订的；二手楼划款委托书上卖方有龙廷玉、张洁伟的签名和指印，买方有张利青、林木桂的签名和指印；有龙廷玉、张洁伟签名的同意出售共有财产声明书；有借款人为张利青的个人类贷款申请审批表；有一份2012年2月28日由龙廷玉签名的，确认收到张利青首期款300000元的首期款收据。龙廷玉、张洁伟称，对该份房地产买卖合同的真实性不予确认；龙廷玉、张洁伟在中介经纪公司和担保公司签过一些空白文件，不记得二手楼划款委托书是否是其签订的空白文件中的一份；确认同意出售共有财产声明书是龙廷玉、张洁伟所签，认为当时也仅是签了名，内容是空白的；对该份首期款收据的真实性不予确认，认为龙廷玉从来没有向张利青出具过该收据；对于东莞公证处调取的相关材料没有异议。原审庭审中，张利青、林木桂、林春燕明确其诉讼请求为，要求确认林春燕与龙廷玉于2012年2月27日签订的《房地产买卖合同》有效，要求龙廷玉、张洁伟继续履行合同，并要求龙廷玉、张洁伟协助将涉案房产过户至张利青、林木桂名下。张利青、林木桂、林春燕主张，张利青和林木桂系夫妻关系，林春燕系张利青和林木桂的女儿，张利青和林木桂委托女儿林春燕买房子，签订合同的是林春燕，但房产证需办理在张利青、林木桂名下，不清楚当时是否和龙廷玉、张洁伟说明该情况。但2012年2月28日，系张利青与龙廷玉双方持身份证到银行办理转账手续，由张利青的账户转出300000元首期款给龙廷玉的账户，之后也是张利青、林木桂与龙廷玉、张洁伟一起去办理相关担保及银行贷款手续。龙廷玉、张洁伟则认为，系与林春燕签订房屋买卖合同，因林春燕不能办理贷款而终止了合同，便让其父母即张利青、林木桂买房，龙廷玉、张洁伟同意了，要求张利青、林木桂在三十天内把相关款项付清，但认为仅与张利青、林木桂达成了交易的意向，而没有签订房屋买卖合同，认为双方签订的合同无法继续履行，但暂不提出解除合同。张利青、林木桂、林春燕主张，张利青、林木桂授权林春燕买房，对于林春燕的行为予以追认，且龙廷玉、张洁伟也表示同意由张利青、林木桂买房，应视为龙廷玉、张洁伟同意合同的变更，龙廷玉、张洁伟已经默认了履行合同、承担责任的主体是张利青和林木桂，因此主张将房屋过户至张利青、林木桂名下。原审法院认定上述事实的证据有：林春燕提交的房地产买卖合同、首款收据、收据、二手楼业务担保申请信息表、公证书、全国法院被执行人信息网网页、二手楼业务担保申请信息表、公证书、律师函、银行转账凭证、银行账户历史明细、个人住房贷款意向书（担保机构用）、证人证言，原审法院依法调取的房地产买卖合同、二手楼划款委托书、同意出售共有财产声明书、个人类贷款申请审批表、首期款收据、东莞公证处公证申请表、公证告知书、受理通知单、身份证及户口本复印件、房地产权证复印件、询问笔录、报批表、发送回执等档案材料和庭审笔录。原审法院认为：林春燕作为买方（乙方）、龙廷玉作为卖方（甲方）于2012年2月27日在东莞市东粤房地产经纪有限公司（丙方）签订的《房地产买卖合同》，系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他法定情形，应是合法有效的合同，原审法院依法确认该份《房地产买卖合同》有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然与龙廷玉签订合同的是林春燕，即使如龙廷玉、张洁伟所述，是因为林春燕无法办理贷款而变更为其父母张利青、林木桂购买涉案房屋，但龙廷玉、张洁伟已经表示同意由张利青、林木桂购买房屋，虽然没有重新签订《房地产买卖合同》，但之后龙廷玉、张洁伟和张利青、林木桂一起到担保公司办理相关手续，并签订了《二手楼业务担保申请信息表》，该申请信息表买方资料显示张利青和林木桂的信息，卖方资料显示龙廷玉和张洁伟的信息，在买方及配偶处有张利青、林木桂的签名及按指印确认，在卖方及配偶处有龙廷玉、张洁伟的签名及按指印确认。从证人证言、个人住房贷款意向书（担保机构用）以及原审法院从建设银行东莞城区支行调取的材料可见，张利青已于2012年3月27日向银行申请了贷款，银行已同意了张利青的借款申请，并于2012年4月26日通知担保公司办理相关担保手续。张利青、林木桂和龙廷玉、张洁伟的上述这些行为，都是履行林春燕和龙廷玉签订的《房地产买卖合同》的行为。龙廷玉、张洁伟表示当时同意由张利青、林木桂购买房屋，之后双方去办理相关手续的行为也表明龙廷玉、张洁伟系同意由张利青、林木桂购买房屋并履行合同。龙廷玉、张洁伟称当时同意由张利青、林木桂来买房的条件是要求其在三十天内将相关款项付清，但没有提交证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，龙廷玉、张洁伟已经表示同意由张利青、张洁伟购买房屋，则林春燕可以将自己在《房地产买卖合同》中的权利和义务一并转让给张利青、林木桂。而事实上，张利青、林木桂作为买方已经在实际履行龙廷玉和林春燕签订的《房地产买卖合同》，张利青、林木桂已成为该份《房地产买卖合同》的买方，享有买方的权利，应履行买方的义务。龙廷玉、张洁伟现主张与林春燕签订的《房地产买卖合同》已经终止而无法继续履行，不符合《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同终止的情形，对于该主张，原审法院不予支持。张利青、林木桂和龙廷玉、张洁伟签订《二手楼业务担保申请信息表》的时间为2012年3月15日，从东莞公证处调取的档案材料显示，张利青、林木桂于2012年3月16日到东莞公证处办理委托担保公司职员的委托公证，表明结婚证已遗失多年，但提交了户口本以证明双方的夫妻身份关系。据此，龙廷玉、张洁伟认为，无法完成赎楼是因为张利青、林木桂无法提交婚姻关系证明而无法办理担保手续，进而拖延了合同履行的主张，原审法院亦不予采信。根据龙廷玉与林春燕签订的《房地产买卖合同》的约定，二期购房款在双方去虎门房管所办理过户手续当天支付，可见，办理过户手续为支付二期购房款的前提。双方办理贷款、委托担保公司、办理赎楼等行为均是为了履行《房地产买卖合同》的行为，最终目的是一方通过过户取得房屋所有权，一方取得合同约定的房屋价款，双方都应当按照约定全面地履行自己的义务。根据经纪公司员工的证人证言、收据、个人住房贷款意向书（担保机构用）以及原审法院从建设银行东莞城区支行、东莞公证处调取的材料可见，张利青、林木桂已办理了委托公证，缴纳、预缴了相关费用，张利青已于2012年3月27日向银行申请了贷款，银行已同意了张利青的借款申请，并于2012年4月26日通知担保公司办理相关担保手续，因为担保公司查到龙廷玉有执行案件，而要求龙廷玉出具已履行债务的证明，但龙廷玉没有出具，故担保公司没有向银行开出保函，银行没有放款。据此，根据买方办理贷款以及通过担保公司为卖方赎楼的程序，张利青、林木桂、林春燕主张，系由于龙廷玉未向担保公司出具已履行执行案件相关债务的证明，导致担保公司未向银行出具保函，银行未能放款而没有赎楼，原审法院予以采信。综合上述分析，并鉴于龙廷玉、张洁伟已收取了300000元首期购房款，在收取首期款后应当履行相应的义务，张利青、林木桂要求龙廷玉、张洁伟继续履行合同，并协助将涉案房产过户至张利青、林木桂名下，有事实和法律依据，原审法院予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第八十八条、第九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决确认林春燕与龙廷玉于2012年2月27日签订的《房地产买卖合同》有效，该合同买方的权利义务由张利青、林木桂承接，龙廷玉、张洁伟应当继续履行合同，并协助将房产（位于东莞市虎门镇金洲村太新路14号海岸园庭3号楼1301号房，房地产权证号为：粤房地权证莞字第06003122**号）过户至张利青、林木桂名下。一审案件受理费17940元、保全费1520元，共计19460元，由龙廷玉、张洁伟承担。龙廷玉、张洁伟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院列林春燕为原告不当。既然原审判决认定林春燕已将合同权利义务转移给张利青、林木桂，则林春燕不具备原告的主体资格，不应列为本案原告。（二）林春燕、张利青、林木桂起诉时主张，林春燕是代其父母签订《房地产买卖合同》，房屋买受人一直是张利青、林木桂，本案未发生权利义务的转移。龙廷玉、张洁伟主张林春燕是房屋初始买受人，之后双方协商合同权利义务转移给张利青、林木桂。原审判决确认了龙廷玉、张洁伟的主张，却支持了张利青、林木桂、林春燕的诉讼请求，明显错误。（三）龙廷玉、张洁伟未与张利青、林木桂签订《房地产买卖合同》，双方未成立房屋买卖合同关系。2012年2月27日龙廷玉只与林春燕签订《房地产买卖合同》，虽然龙廷玉、张洁伟与张利青、林木桂曾协商过合同权利义务的转让，但并未签订书面合同，也未向林春燕、张利青、林木桂出具书面的手续同意将林春燕300000元预付款转为张利青、林木桂的预付款。林春燕在办理贷款手续时，伪造了一份龙廷玉、张洁伟与张利青、林木桂签订的《房地产买卖合同》，不产生法律效力。据此，龙廷玉、张洁伟请求本院撤销原审判决，并驳回张利青、林木桂、林春燕的原审诉讼请求。本院经审理查明：1、涉案的两份《房地产买卖合同》，除了合同的买方不同外，即林春燕、张利青、林木桂提交的《房地产买卖合同》约定的买方及签名的买方均为林春燕，原审法院向银行调取的《房地产买卖合同》约定的买方及签名的买方均为张利青；两份合同的其余条款内容与填写的合同签订时间完全一致，且两份合同的甲方处，即卖方，均有龙廷玉的签名及捺印。对于两份合同填写的签订时间为同一天的原因，林春燕、张利青、林木桂主张，签订了担保函那天，还签订了从银行调取的《房地产买卖合同》。龙廷玉确认在与林春燕签订《房地产买卖合同》后，于2012年3月15日又签订了担保函，但否认签订担保函时又签订了从银行调取的《房地产买卖合同》。2、涉案两份首期款的收据，除了出具给林春燕的收据抬头为“首款收据”及买方为林春燕；出具给张利青的收据抬头为“首期款收据”及买方为张利青外，收据的其余内容完全一致，且两份收据的收款人处均有龙廷玉的签名及捺印。3、东莞市东粤房地产经纪有限公司后勤办证人员黄锦善一审出庭作证的主要内容为，2012年2月27日龙廷玉、林春燕和张洁伟均在签订合同的现场，买方是林春燕的母亲张利青，以张利青名义贷款，林春燕作担保人；由于当时约定由林春燕母女帮龙廷玉赎楼，林春燕母女找东莞泛华担保公司作赎楼担保，该担保公司查到龙廷玉涉案房屋被法院执行，龙廷玉在还清法院执行款后，没有提供还清款项的凭证给该担保公司，该担保公司不能出具担保函给银行，导致银行不肯放贷；后来楼价涨了，龙廷玉想上涨楼价。林春燕、张利青、林木桂对证人黄锦善的证言予以确认。龙廷玉确认签合同时张利青在场，但认为证人黄锦善不是经办涉案房屋的业务员，黄锦善陈述林春燕买房屋给父母不符合事实。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原审定为确认合同效力纠纷不当，本院予以纠正。根据上诉人龙廷玉、张洁伟的上诉理由，本案二审争议焦点是：龙廷玉、张洁伟与张利青、林木桂就案涉房屋是否存在房屋买卖合同关系。对此，本院作如下分析：首先，林春燕作为案涉房屋的先买受人，经龙廷玉的口头同意，变更为其父母张利青、林木桂购买案涉房屋。由于龙廷玉、张洁伟拒不履行《房地产买卖合同》，林春燕作为先买受人，张利青、林木桂作为后买受人，均与本案具有利害关系，当然具备诉讼主体地位。因此，龙廷玉、张洁伟认为林春燕已将权利义务转让给张利青、林木桂，不具备诉讼主体地位的理由不能成立，本院不予采纳。并认定张利青、林木桂为案涉《房地产买卖合同》的最终买受人。其次，虽然林春燕、张利青、林木桂与龙廷玉、张洁伟对林春燕与龙廷玉签订涉案合同的过程存在不同主张，但林春燕与龙廷玉在东莞市东粤房地产经纪有限公司的促成之下，于2012年2月27日签订《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他法定情形，原审法院确认林春燕与龙廷玉签订的《房地产买卖合同》有效，并无不当。再次，根据林春燕、张利青、林木桂二审主张，从银行调取回来的《房地产买卖合同》实际签订时间为2012年3月15日签订担保函之时，虽然按照龙廷玉、张洁伟的陈述，其签订担保函之时未与张利青、林木桂签订《房地产买卖合同》，但龙廷玉确认其口头同意涉案房屋由张利青、林木桂购买，并与张利青、林木桂一起到担保公司办理担保手续及签订《二手楼业务担保申请信息表》。虽然龙廷玉、张洁伟主张龙廷玉与张利青签订的那份《房地产买卖合同》是伪造的，但龙廷玉、张洁伟确认其在中介经纪公司和担保公司签过一些空白文件，现涉案的两份《房地产买卖合同》及两份首期款的收据，除了合同的买方与收据的付款人不同外，两份合同的其他条款及两份收据的其他内容均完全一致，林春燕、张利青、林木桂对两份合同的签订时间亦作了合理解释，龙廷玉、张洁伟亦无法提供充分证据证明龙廷玉与张利青签订的那份《房地产买卖合同》及付款人为张利青的首期款收据中“龙廷玉”的签名是伪造的，从而无法证实该合同及首期款收据是林春燕、张利青、林木桂伪造的，依据证据规则，本院确认原审法院向银行调取的房地产买卖合同与首期款收据“龙廷玉”的签名均为真实。因此，本院认定，案涉房屋的购买人经龙廷玉签署同意，已经变更为张利青、林木桂。综上，既然龙廷玉与张利青、林木桂签订了《房地产买卖合同》，案涉房屋的购买人已经变更为张利青、林木桂，而且龙廷玉、张洁伟已收取了张利青、林木桂3000**元首期购房款，在收取首期款后应当履行合同约定的义务，张利青、林木桂依据该合同的约定，要求龙廷玉、张洁伟继续履行合同，并协助将涉案房产过户至张利青、林木桂名下，有事实和法律依据，原审法院予以支持，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人龙廷玉、张洁伟的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17940元，全部由龙廷玉、张洁伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭书红代理审判员 魏 术代理审判员 钟满福二〇一三年十一月二十日书 记 员 刘裕灵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第15页，共16页 更多数据：