（2012）肥民重字第28号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-07-01

案件名称

司安英与王国安等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

肥城市人民法院

所属地区

肥城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

司安英,王国安,吴闽生,马荣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第三十条，第三十三条，第三十四条第一款，第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百三十条，第一百三十五条，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2012）肥民重字第28号原告司安英，女，住山东省肥城市。委托代理人刘坚，泰安德信法律服务所法律工作者。委托代理人荣兵，男，住址同上，系原告之夫。被告王国安，男，住山东省泰安市泰山区。委托代理人翟安龙、武丛丛，山东金长虹律师事务所律师。被告吴闽生，男，住山东省肥城市。被告马荣（曾用名马龙），男，住山东省肥城市。原告司安英与被告王国安、吴闽生、马荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，于2010年4月22日作出（2010）肥民初字第1261号民事判决书，后被告王国安提出上诉，2012年3月27日，山东省泰安市中级人民法院作出（2011）泰民一终字第869号民事裁定书，裁定撤销肥城市人民法院（2010）肥民初字第1261号民事判决书，发回肥城市人民法院重审。2012年8月3日本院重新立案后，依法另行组成合议庭，分别于2012年9月4日、2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告司安英的委托代理人刘坚、荣兵，被告王国安的委托代理人翟安龙，被告吴闽生，被告马荣到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告司安英诉称，2008年10月21日原告从北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部王国安、吴闽生、马荣处购买盛源小区一号楼房屋两套，双方定有合同，并于当日交付购房款857815元。但至今被告迟迟未履行合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告返还购房款857815元及违约金，本案诉讼费由被告承担。被告王国安辩称，1、原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，被告向原告出具商品房买卖合同及收据的目的是，作为原告将50万元钱（出具的收据数额是537450元）通过案外人刘海明借给被告使用，为保证被告按时归还该借款的一种保证形式。原告虽持有加盖北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部合同专用章及我签名的商品房买卖合同，但原告并未在买受人一栏签名。2、原告提交的商品房买卖合同中约定的房屋买卖价格明显高于同期的房屋价格，这与原告称购买该房屋进行投资相互矛盾。3、原告未向被告交付房款857815元，原告对于该款的来源前后矛盾，对原告关于向被告交付现金857815元的主张不应采信。请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。被告吴闽生辩称，原告所诉与事实不符，实际情况是：2007年我和被告王国安、马荣借用北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部的名义，合伙开发位于肥城市边院供销社盛源小区的楼盘开发，为进行楼盘开发，我于2008年10月23日通过案外人刘海明向原告司安英（或荣兵）借款50万元，当时是以我个人的名义借的刘海明的款，我向刘海明签订的借款537450元的借款合同（借款期限为两个月）并出具的收到537450元的借据一份，但实际上是原告司安英的丈夫荣兵分两次向我交付存单两张，共计50万元，当时在位于肥城市电影院三层楼刘海明的办公室办理的，司安英没在场。因借款数额较大，且司安英与被告并不熟悉，担心到期后收不回借款，我就将提前加盖好目部合同专用章并由王国安签名的商品房买卖合同和加盖项目部财务专用章的收据交给原告的丈夫荣兵，当时还说如果到期归还不了借款就用合同上的房屋抵顶。借款到期后，我未按时归还借款，刘海明将我和我妻子诉至法院，肥城法院于2009年3月19日出具（2009）肥商初字第196号民事调解书，约定由我和妻子分三次偿还刘海明借款537450元及利息70000元。后我归还刘海明借款137450元，我尚欠刘海明借款40万元。2009年12月30日经我与刘海明、被告王国安、马荣商议后，由刘海明向我出具收到40万元的收到条一张，以示我履行了调解书约定的还款义务，然后由我和被告王国安、马荣共同向刘海明出具借款40万元的借条一张。后我和被告王国安、马荣未归还该款，刘海明遂将我三人诉至法院，法院于2011年4月11日以（2010）肥民初字第5720号民事判决书判决由我三人偿还刘海明借款40万元及利息。综上，我从未收到原告或荣兵的购房款857815元，向荣兵交付商品房买卖合同及收据是为了保证我三人通过刘海明向司安英（或荣兵）的借款按时归还，双方并不存在真实的房屋买卖，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告马荣辩称，我和王国安、吴闽生是朋友关系，我在他们公司开车，我没有出资，我对事发经过不知情，请求原告撤回对我的起诉，或判决驳回原告对我的起诉。原告为支持其主张，向法院提交以下证据：1、在出卖人一栏加盖“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部合同专用章”、在法定代表人一栏由被告王国安签名、日期为2008年10月21日的“商品房买卖合同”一份，合同的第一页写明买受人为司安英，代理人未填写；购买房屋为盛源小区壹号楼从西至东第五、第六套、壹至叁层；建筑面积490.18平方米，单价每平方米1750元，总金额857815.00元；付款方式为一次性付清；交房期限为2008年12月31日。原告提交该证据，以证明其与被告存在房屋买卖合同关系，并向被告交付购房款857815.00元现金的事实。被告王国安质证称对合同上的公章及签名无异议，但合同中没有买受人和代理人的签名，这与常理不符；吴闽生并非公司财务人员，其不会收取857815元的现金。被告吴闽生质证称，对合同上的公章无异议，但是他并没有收取857815元的现金，当时向荣兵出具该合同及收据，是为了保证通过刘海明从原告处的借款50万元能按时归还。被告马荣对该证据质证称不知情。该证据显示，合同中买受人签章、代理人签章及后面的时间均未填写。原告的丈夫荣兵当庭陈述该合同是由他和被告吴闽生在边院盛源小区的售房部签订的，当时没有司安英的委托手续，对于为何未在合同后买受人一栏签章，其称已经购买该房，签不签无所谓；他不想让人知道他买房子；合同上空白处填写的字都是被告吴闽生或其工作人员填写的，他没有在合同上签字。2、收据一份，内容为：“收据，入帐时间2008年10月21日，交款单位司安英，收款方式现金，人民币大写捌拾伍万柒千捌佰壹拾伍，857815.00，收款事由购房款，单位盖章处加盖“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部财务专用章”，吴闽生在经办人一栏签名，2008年10月21日。”原告提交该证据，以证明原告向被告吴闽生交付购房款857815元。被告王国安质证称，对该收据本身无异议，但认为吴闽生并非财务人员，他没有胆量收取该巨额现金。被告吴闽生质证称是他签的名，但当时原告和荣兵确实未交付他现金857815元，出具该收据仅是应荣兵的要求，为了保证他们能按时归还荣兵通过刘海明借给他们的钱。被告马荣质证称不知情。3、被告王国安书写的授权证明一份，内容为：授权证明，吴闽生同志是我北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部投资股东之一，对司安英同志的业务一事，享有法人权力，特委托吴闽生同志全权办理该事宜，特此证明，委托人：王国安，2008年10月21日。原告提交该证据，以证明三被告以“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部”的名义开发楼盘。被告王国安、吴闽生对该证据无异议。被告马荣质证称不知情。4、原告申请证人范振勇出庭作证，证人范振勇当庭陈述：他系荣兵的表弟，做煤炭生意。在2008年8月份，荣兵因买房子向他借钱，他凑了四、五天，凑了70万元，于2008年8月10日借给的荣兵，到了2009年10月，荣兵就将70万元归还他了。另外范振刚是他哥哥，范振刚是否借给荣兵钱，他不知道。被告王国安为支持其主张，向法院提交如下证据：1、被告王国安与刘海明的谈话录音，以证明当时刘海明借给吴闽生的50万元，是荣兵（或司安英）的钱，但荣兵肯定不会承认将50万元借给吴闽生；他当时给荣兵定的月息2分，那个“商品房买卖合同”是在他办公室里由吴闽生给荣兵写的，合同是跟着50万元过来的，当时签这份房屋买卖合同是为了起一种担保作用，为了能让吴闽生按时还款，当时定的如到期还不上款，就用房子顶。2、肥城市人民法院（2009）肥商初字第196号民事调解书及（2010）肥民初字第5720号民事判决书各一份，以证明2008年10月23日被告吴闽生曾以个人名义与刘海明签订借款数额为537450元的借款合同一份，同时出具了借据一份，当时实际上是荣兵交付的存单，总数额是50万元，但当时合同和借据中都是写的537450元。后刘海明起诉的被告吴闽生及其妻子孔爱芹，法院于2009年3月19日出具了（2009）肥商初字第196号民事调解书，由被告吴闽生分三次归还刘海明借款537450元及利息7万元。后被告吴闽生归还刘海明137450元，剩余款项未还。2009年12月30日刘海明经与本案三被告商议，由刘海明向被告吴闽生出具40万元的收到条，以示吴闽生履行了调解书的义务，然后由三被告向刘海明出具40万元的借条。2010年10月刘海明依据该借条将本案的三被告诉至本院，本院于2011年4月11日作出（2010）肥民初字第5720号民事判决书。原告对调解书及判决书的真实性没有异议，但认为与本案无关。被告王国安、马荣对该两份证据及被告王国安证明的内容无异议。3、2011年12月14日山东省泰安市中级人民法院制作的调查笔录（实为庭审笔录）一份，荣兵称，商品房买卖合同是在售房部签订的，当时他自己去交的钱，他只认识吴经理，他在当天上午把现金交给售房部的一个人，开了收据，交了86万元现金，86万元钱中有自己的20多万，其他的钱是借的他表弟范振勇、范振刚的，总共借了60多万。被告提交该证据，以证明荣兵对于购房款的来源前后陈述矛盾，原告关于购房的主张是虚假的。被告吴闽生、马荣对该证据无异议。原告对该证据质证称，对该调查笔录的真实性无异议，原告签合同买房子与借谁的钱没有关联性。4、2008年至2010年签订的一组商品房买卖合同，以证明正常的房屋买卖合同出卖人和买受人均应当签字，原告花巨资购买房屋而不在合同上签字，不符合常理；同期房屋价格大约1300-1500元每平方，原告当庭陈述当时还通过边院供销社的孔主任购买的房屋，但原告提交的商品房买卖合同中约定的单价高于正常价格200-300元，不符合常理。被告吴闽生、马荣同意被告王国安的意见。原告质证称，被告向我出具了收据，效力很高；我不想以自己的名字买房子，所以没签名；房屋的价格是被告定的，并且是小产权房，不能拿其他合同来证明我和被告签订的合同。以上证据，经双方举证、质证，本院依法认定以下事实：2006年4月，被告王国安、吴闽生、马荣合伙以“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部”的名义开发建设了肥城市边院镇供销社盛源小区，其中沿街楼三栋、住宅楼一栋，三被告推选被告王国安为三被告的负责人，并对外进行楼盘销售。2008年10月21日，原告司安英与被告达成购房协议，并由原告的丈夫荣兵向被告吴闽生交纳购房款现金857815元。被告吴闽生向荣兵出具商品房买卖合同、收据及授权证明各一份。商品房买卖合同约定：原告司安英购买出卖方开发建设的肥城市边院镇盛源小区壹号楼第五、第六套壹至叁层；建筑面积为490.18平方米，单价为1750元每平方米，总金额857815.00元，付款方式为一次性付清；交房期限为2008年12月31日前，逾期交房则必须支付乙方所交纳房款万分之贰的违约金；本合同自双方当事人签字盖章之日起生效。该合同在出卖人一栏加盖北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部合同专用章，被告王国安在法定代表人一栏签名。原告司安英及荣兵未在该合同上买受人或代理人一栏签名。收据的内容为：“收据，入帐时间2008年10月21日，交款单位：司安英，收款方式：现金，人民币大写捌拾伍万柒千捌佰壹拾伍元￥857815.00，收款事由购房款，并加盖“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部财务专用章”，经办吴闽生，2008.10.21.”授权证明的内容为：授权证明，吴闽生同志是我北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部投资股东之一，对司安英同志的业务一事，享有法人权力，特委托吴闽生同志全权办理该事宜，特此证明，委托人：王国安，2008年10月21日。到期后，三被告未按照合同约定向原告交付房屋。2010年3月8日，原告司安英诉至本院，请求判令三被告返还购房款857815元及违约金，并承担本案诉讼费。另查，2009年案外人刘海明曾依据被告吴闽生向其出具的时间为2008年10月23日的借款合同及借据，向本院起诉被告吴闽生及其妻子孔爱芹，要求其归还借款537450元、违约金及代理费，本院于2009年3月19日出具（2009）肥商初字第196号民事调解书，由吴闽生分三次归还刘海明借款537450元及利息7万元。后被告吴闽生归还刘海明137450元，剩余款项未还。2009年12月30日刘海明经与三被告商议，由刘海明向吴闽生出具收到40万元的收到条一张，以示吴闽生履行了该调解书的义务，然后由三被告向刘海明出具借40万元的借条一张。2010年10月刘海明依据该借条将三被告诉至本院，本院于2011年4月11日作出（2010）肥民初字第5720号民事判决书，判决王国安、吴闽生、马荣归还刘海明现金40万元及利息。判决生效后，三被告至今未履行还款义务。经查，北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城分公司曾于2009年2月20日在肥城市工商行政管理局进行工商登记；经营范围包括：房地产开发及商品房销售、物业管理；负责人为王国安；主体分类为私营；2011年3月22日该分公司因未参加年检被吊销。因原、被告分歧较大，致使法院调解未果。本院认为，本案争议的焦点包括：1、三被告与原告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2、原告司安英是否将857845元购房款实际支付给三被告。对于原告司安英与三被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题。本院认为，原告为证实其主张向法院提交了由被告吴闽生交付的加盖“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部”公章，并且由该项目部负责人王国安签名的商品房买卖合同，虽然该合同中约定“本合同自双方当事人签字盖章之日起生效”，而原告司安英（或其丈夫荣兵）并未在该合同的买受人（或代理人）一栏签名，但该合同中已由被告方明确注明司安英系涉案房屋的买受人，并且在被告出具的交纳购房款的收据中亦注明交款人也是原告司安英，现原告持有该合同，故依法可以认定原、被告之间曾达成房屋买卖合同。该合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以认定。三被告辩称与原告不存在真实的房屋买卖合同关系，系为吴闽生通过刘海明向荣兵借款50万元担保而出具的，原告对此予以否认，通过调取法院卷宗材料，未发现本案出具的房屋买卖合同及收据与借款50万元存在必然的联系（并且卷宗认定的借款数额为537450元），虽然被告为支持其主张向法院提交了刘海明与被告王国安、马荣的录音，但证人刘海明当庭出庭对该录音予以否认，推翻了原来的录音证言，三被告对其辩称未向法院提交充分证据予以证实，故本院依法不予采信。对于原告司安英是否将857845元购房款实际支付给三被告的问题。本院认为，原告为支持其主张向法院提交了加盖“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部财务专用章”、并由被告吴闽生签名的交纳购房款的收据，及被告王国安签名的授权证明各一份，被告对以上证据的真实性无异议，被告作为完全民事行为能力人，现无证据证实其在出具该收据及授权证明时具有欺诈、胁迫、重大误解等情形，该书证形式完备，效力较高，以上证据可以作为认定本案事实的证据，故本院依法认定三被告实际收到了原告交付的购房款857845元。被告辩称并未收到原告交付的购房款857845元，但其并未向法院提交充分证据予以证实，故本院依法不予采信。三被告对外虽以“北京鑫源鼎盛房地产开发有限公司肥城项目部”的名义经营，但实际是三人合伙开发、建设并销售涉案的楼盘，与该项目部无实质上的权利义务关系，对此产生的法律责任依法应由三被告承担。原告按照合同约定履行了交纳购房款的义务，三被告未按照合同约定向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，现三被告已无法向原告交付房屋，故原告要求三被告退还购房款并承担违约责任的主张，符合合同约定及法律规定，本院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十三条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王国安、吴闽生、马荣自本判决生效之日起十日内，连带支付原告司安英购房款857815元；二、被告王国安、吴闽生、马荣自本判决生效之日起十日内，连带支付原告司安英违约金171.56元。案件受理费12380元，由被告王国安、吴闽生、马荣连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长　　杨晓光审判员　　翟春峰审判员　　张　兴二〇一三年十一月二十日书记员　　徐丰杰 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