（2013）川民初字第950号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-12-17
案件名称
王学良与宋玉莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市淄川区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王学良,宋玉莲,高旭森
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条，第十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2013）川民初字第950号原告：王学良。被告：宋玉莲。委托代理人（特别授权代理）：卢新建，山东明镜律师事务所律师。第三人：高旭森，系被告宋玉莲的丈夫。委托代理人（特别授权代理）：司维森，山东鲁川律师事务所律师。原告王学良与被告宋玉莲房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年4月1日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，第三人高旭森申请以第三人身份参加本案诉讼。原告王学良，被告宋玉莲的委托代理人卢新建，第三人高旭森及其委托代理人司维森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学良诉称，原、被告于2004年12月26日签订《购房协议合同》一份，原告以当场过付被告98000元现金的方式购买了被告名下位于淄川区某房产。合同注明由被告履行户主变更为原告的义务，保证原告享有产权。然而经原告多次催促，直到2013年3月，被告仍未为原告办理房产证过户手续。为此，原告诉至法院，要求判令被告履行买卖合同，立即为原告办理房屋所有权证；被告支付办理房产证的一切费用，并承担因延期办证所造成的损失。被告宋玉莲辩称，原告的诉讼请求不能成立，因为根据合同约定，原告应支付房款98000元，但原告只支付了70000元，在原告未按约定付清房款前，被告享有后履行抗辩权；同时，被告出售房产时，因与丈夫高旭森闹矛盾，出卖房产的事未经其同意。第三人高旭森述称，本案争议房产系第三人与被告的共有财产，被告处分该房产时未经第三人同意，侵害了第三人的合法权益，故原、被告的交易行为应属无效。经审理本院认定，2004年12月26日，原告王学良与被告宋玉莲签订《购房协议》一份，主要内容为：被告将淄城镇某村的房产（地处某地，产权证号：淄博市房权证淄川区字第××号）以98000元的价格出售给原告；在签订协议前，原告向被告一次性交清房款，被告将房产证、院落占地等手续交予原告；因该房产未办理土地使用证，致使房产证和其他的户主名无法立即得到变更，被告在协议签订后要继续履行把户主名变更为原告的义务，因房产证和其他手续的户主名无法变更所引起的一切损失由被告承担。购房协议签订后，被告将房产证、被告身份证复印件及某社区居委会出具的证明二份、涉案房产钥匙一并交付给原告。后涉案房产一直由原告实际占有并使用。另查明，被告宋玉莲与第三人高旭森系夫妻关系。涉案房产是被告与第三人于1988年在被告宋玉莲母亲孙安春遗留的土坯房基础上翻建所得，并于1999年办理了房产证，产权登记在被告宋玉莲名下。以上事实有原告提供的购房协议一份、被告宋玉莲身份证复印件一份、某社区出具的证明二份；被告提交的房屋所有权登记申请审批书一份；第三人提供的情况说明一份、结婚证一份、某社区出具的证明一份及双方当事人的陈述予以证实，并经庭审质证、认证，可以采信。本院认为，根据物权公示公信原则，在产权证书或者不动产登记簿记载的权利内容与实际权利关系不一致时，不动产交易的受让人只能根据不动产产权证书或者权利登记簿来确定转让人是否有权处分不动产。如果要求受让人去了解产权证书或者不动产权利登记簿后面的真实关系，对受让人来说要求过高。而且根据《婚姻法》对婚后财产归属认定来看，婚姻双方可以对婚后财产进行约定归属，即婚后财产并非必然属于夫妻共同共有，第三人很难确定该房是共同财产还是个人财产，也没有义务审查是否属于共同财产，只能相信房产登记。故本院认为，本案中涉案房产登记在被告宋玉莲名下，原告有足够理由相信被告有处分权。第三人高旭森主张被告出售涉案房屋时未经其同意，故原、被告签订的《购房协议》无效的主张，本院不予支持。综上，原告与被告签订的《购房协议》来源真实、合法，是当事人的真实意思表示，本院依法确认为有效合同。现原告主张要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权过户手续。对此被告辩称，原告应支付房款98000元，但原告只支付了70000元，在原告未按约定付清房款前，被告享有后履行抗辩权。本院认为，本案中被告认可原告已经履行合同支付了部分房款，故其也应当按照合同约定，协助原告办理房屋产权过户手续。若被告认为原告房款未付清，可另行主张。综上，对原告要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求本院予以支持。另外，因原告未提供证据证明办理房产证的具体费用及因被告延期办证给原告所造成损失数额，故对原告的该项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告宋玉莲于本判决生效之日起十日内协助原告王学良办理位于淄川区某房屋一套（产权证号：淄博市房权证淄川区字第××号）的产权过户手续；二、驳回原告王学良的其他诉讼请求。案件受理费2250元，由被告宋玉莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 唐 峰审 判 员 赵 静审 判 员 白丽娜二〇一三年十一月二十日代理书记员 岳金霞