（2013）南市民一终字第1059号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-04-24
案件名称
（2013）南市民一终字第1059号上诉人南宁太阳广场物业服务有限公司与上诉人赖炼物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁太阳广场物业服务有限公司,赖炼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第五十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第1059号上诉人（一审原告）：南宁太阳广场物业服务有限公司。法定代表人：谢应求，总经理。委托代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。委托代理人：莫家邦，广西桂盟律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：赖炼。委托代理人：甘泽君，广西桂海天律师事务所律师。上诉人南宁太阳广场物业服务有限公司（以下简称太阳物业公司）因与上诉人赖炼物业服务合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月24日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月17日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人太阳物业公司的委托代理人廖秀行，被上诉人赖炼的委托代理人甘泽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：南宁市新民路×号某某广场B栋×号房（以下简称：B1505号房）业主为赖炼，面积为162.41平方米，其于2003年11月10日接收该房，并于同日申请进行室内装修并获批准。2003年11月13日，太阳物业公司（乙方）与赖炼（甲方）签订《太阳广场前期物业管理委托合同》，就赖炼委托太阳物业公司对B1505号房实施管理的相关事宜进行了约定，其中约定：物业管理服务费为：住宅物业管理综合服务费0.8元／平方米，电梯养护费0.3元／平方米；装修管理费（89平方米以下150元／套，90-180平方米300元／套，180平方米以上500元／套）；水电周转金为电费300元／套、水费200元／套；代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定（但乙方可收取适当的服务费）；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交付有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交滞纳金。2009年7月11日，太阳物业公司购买胶圈支出420元；2009年7月15日购买冷塑水管、直通、弯头共支出235元；2009年7月29日，太阳物业公司支出维修消防水管费用400元；2010年4月26日，太阳物业公司支出水池清洗费4540元；2010年10月27日，太阳物业公司支出化粪池清理费3800元；2010年11月3日，太阳物业公司支出更换门禁配件费4830元；2011年9月22日，太阳物业公司支出智能开关电源模块更换安装费1650元；2011年9月30日，太阳物业公司支出液体控制器费用185元；2011年10月11日，太阳物业公司支出监控设备费3350元；2012年5月15日，太阳物业公司支出水池清洗费9260元；2012年5月18日，太阳物业公司购买冲水阀等支出共计200元；2012年5月31日，太阳物业公司支出消防维护保养服务费9000元；2012年7月12日，太阳物业公司支出供水管道及阀门改造安装工程费用9350元，以上共计47220元。太阳物业公司交纳了新民路59号的水费、污水处理费等如下（日期，金额）：抄表日2012年6月4日，23979.64元；抄表日2012年9月6日，25476.04元；抄表日2011年12月12日，10345.78元；抄表日2011年4月12日，17900.11元；抄表日2010年12月16日，20487.24元；抄表日2010年7月16日，25206.28元；抄表日2009年9月25日，1630.2元；2009年6月26日，12553.38元；共计137578.67元。太阳物业公司还分别交纳了新民路59号以下期间的垃圾处理费：2012年7-9月，3240元；2012年4-6月，3240元；2012年1-3月，3240元；2011年7-12月，6075元；2011年1-6月，6075元；2010年7-12月，6075元；2010年1-6月，6075元；2009年7-12月，6075元；2009年1-6月，6075元；共计46170元。赖炼通过银行汇款业务分别在下列日期向太阳物业公司的账户内存入以下款项：2010年7月5日存入2010年1-5月水电费、2009年1月至2010年9月30日物业费共计4201.4元；2011年1月21日存入2010年6-12月水电费、2010年10月至2011年3月物业费共计3257.7元；2011年12月22日存入2011年1-11月水电费、2011年4-12月物业费共计4114.2元；2012年11月7日存入2011年12月至2012年9月水电费、2012年1-9月物业费共计4721.9元。太阳物业公司对包括B1505号房在内的房屋对应水、电表采用抄表记录的方式制表核算各房对应水电费用。经太阳物业公司制表计算，B1505号房2009年5月至2012年9月电费共计12897.9元，水费共计2307.6元；维修公摊费共计805.5元（其中2011年10月的维修公摊费为28.3元）；生活垃圾费346.5元。此外，太阳物业公司每月均向赖炼发送收款通知书，载明B1505号房对应应缴的水费、电费、物业管理费、电梯费及其他费用。一审法院经审理认为：本案中的《太阳广场前期物业委托合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。太阳物业公司向赖炼提供物业管理服务，赖炼则应按约定支付物业管理服务费及太阳物业公司代缴的水电费、垃圾清理费等费用。《太阳广场前期物业委托合同》的履行是一个持续、较长期限的过程，在该合同终止前，双方应履行的义务，所享有的权利是一个整体，任何一方合同当事人基于该合同所提出的权利主张，其诉讼时效应当自该合同终止之日起算，现该合同并未解除或终止，故太阳物业公司所提各项诉讼请求，并未超过诉讼时效。赖炼所购买的B1505号房为住宅性质，《太阳广场前期物业管理委托合同》中约定住宅物业管理综合服务费0.8元／平方米，电梯养护费0.3元／平方米，太阳物业公司主张按1.05元／平方米计收住宅物业管理费，应予以支持。B1505号房面积为162.41平方米，每月物业管理费为170.53元，2009年1月至2012年9月共45个月，物业管理费共计7673.85元，以及为小区清洁所代垫的2009年5月至2012年9月期间生活垃圾费B1505号房分担部分即346.5元，该两项款项赖炼应予支付。太阳物业公司作为提供物业管理服务主体，交纳了B1505号房屋所在新民路59号的水费、电费，并以抄表方式确定各业主对各自名下房屋的用水、用电量，进而确定其应负的水电费用及公摊费，赖炼作为B1505号的业主，对太阳物业公司诉请的2009年5月至2012年9月期间部分的电费12897.9元、水费2307.6元，应予支付。赖炼通过银行汇款业务向太阳物业公司支付了2010年1月至2012年9月期间的水电费、2009年1月至2012年9月的物业费合计16295.2元，太阳物业公司在庭审过程中否认已收到该16595.2元款项，但赖炼汇入该部分款项的接收账户确为太阳物业公司名下的银行账户，故应认定太阳物业公司已收到该款项。前述赖炼应支付的物业管理费、水费、电费合计22879.35元，赖炼已支付16595.2元，尚应支付6284.15元。关于维修公摊费用。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”太阳广场小区是南宁市区内建成相对较早的小区，本案中并无证据显示赖炼等业主交纳了专项维修基金，故对于小区内物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所产生的维修费用，应当由全体业主共同负担。2009年7月11日至2012年7月12日期间，太阳物业公司为维修管道、清洗水池等共支出了47220元，但其中2011年10月11日支出监控设备费3350元属于太阳物业公司为提升自身物业管理能力所支出的费用，不应由小区各业主负担，故赖炼应负担的维修公摊费应为777.2元（即805.5元-28.3元）。关于滞纳金，合同约定为每逾期一天按所欠缴金额3‰计付，此即为业主一方未按时支付合同所约定各费用应承担的违约责任，其性质是违约金。赖炼提出该违约金约定标准过高，要求调整，因3‰／日即为109.5%／年，明显过高，应予适当调低，考虑到所涉期间较长，赖炼所欠期间及迟延付款的期间长短不一，涉及的项目、数额亦不尽相同，故综合本案实际案情，酌情确定赖炼应付的滞纳金为1200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、赖炼支付尚欠南宁太阳广场物业服务有限公司2009年1月至2012年9月30日期间物业管理费、水电费6284.15元；二、赖炼支付尚欠南宁太阳广场物业服务有限公司2009年1月至2012年9月30日期间生活垃圾费346.5元、维修公摊费777.2元；三、赖炼向南宁太阳广场物业服务有限公司支付逾期付款滞纳金共计1200元；四、驳回南宁太阳广场物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费629元，由南宁太阳广场物业服务有限公司、赖炼各负担314.5元。上诉人太阳物业公司上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院依据赖炼提交的四张落款日期为2010年7月5日、2011年1月21日、2012年12月22日及2012年11月7日现金存款凭条，就认定太阳物业公司已收到赖炼物业费、水电费合计16295．2元，属认定事实不清。赖炼应凭上述现金存款凭条与太阳物业公司财务处对账，经太阳物业公司财务处到银行核实后，才能认定赖炼已经交纳相应费用，否则太阳物业公司无法确认收到上述款项。二、一审法院对于维修公摊费用没有全部支持是错误的。太阳物业公司每月收取的物业管理费不含维修公摊费用。太阳物业公司所支出的公摊费用，取之于业主用之于业主，是为了业主的利益，业主不承担谁承担呢。三、一审判决将本案滞纳金酌定为1200元，无法律依据且有失公允。2009年至2012年，赖炼从未主动交纳物业服务费及水、电费等各项费用。即便按照一审法院所认定的赖炼已经通过银行缴纳的事实存在，四年当中才交了四次，平均一年交纳一次，想什么时候交就什么时候交，想交多少就交多少，完全不把双方签订的物业委托合同放在眼里，恶意违约事实明显，影响恶劣。在赖炼违约期间，为了不影响其他业主的正常生活，太阳物业公司提供了物业服务还要为赖炼代垫相关费用。以电费为例，每月缴纳，超过直接扣划违约金，没有商量的余地，如果赖炼是一户一表，供电部门早就停电。供电局不交纳电费超一天按1‰收取滞纳金，跨年按3‰收取滞纳金。自来水公司不交纳水费超过一天按1‰收取滞纳金。太阳物业公司付出了大量的人力、物力、财力，因赖炼的行为遭受得损失可以根据合同约定分项分别列明计算，不应笼统计算。一审法院以赖炼欠款时间长短不一，涉及的项目、数额不同而笼统的作出判决，这有违国家审判机关的严谨性，对于太阳物业公司而言显失公平。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法判令赖炼增加支付2009年1月至2012年9月30期间物业管理费、水电费16595．22元（诉请22879．37元，一审已经判决支付6284．15元）；撤销一审判决第二项中维修公摊的内容，在原判决基础上增加判决28．3元；撤销一审判决第三项，依法判令赖炼增加支付逾期付款违约金33083．22元（诉请34283．22，已支持1200元）；判令赖炼承担本案一、二审诉讼费用。上诉人赖炼上诉称：一、一审法院认定赖炼尚欠太阳物业公司物业管理费（含电梯费）、水费、电费（含公摊电费）6284．15元错误。首先，赖炼已将2010年1月1日至2012年9月30日的水电费（不含公摊电费）、及2009年1月至2012年9月30日物业费（不含电梯费）通过银行汇入太阳物业公司名下的账户。此外，赖炼已按时交纳2009年5月1日至2010年1月1日的水电费。虽然赖炼未保留相关缴费凭证，但太阳物业公司也未提供赖炼拖欠2009年5月1日至2010年1月1日水电费的证据。太阳物业公司2010年1月发给赖炼的收款通知书中，也未写明赖炼拖欠2009年5月1日至2010年1月1日的水电费，故一审法院认定赖炼拖欠2009年5月至2010年1月1日期间的水电费无证据证明。其次，一审法院认定赖炼需按太阳物业公司收款通知单上列出的公摊用电数缴纳公摊电费没有事实依据。据了解，太阳物业公司长期以来都有将某些不缴纳电费的业主拖欠的电费作为公摊电费分摊到其他业主身上，甚至将其自己使用的电费也分摊到其他业主身上的错误做法，这就造成本小区业主所需要承担的公摊费用比一般小区高得多的现象，常常是一户就要额外缴纳几十度损耗和公摊电费。赖炼为了维护自身权益不受侵犯才拒绝缴纳这部分有争议费用。在一审中，太阳物业公司没有提供任何公摊电费来源的明细证据，如总电表每月用电数，总电表下共有多少个分电表，每月分电表与总电表读数差额为多少，读数差额又是如何分摊到分电表业主名下，其所谓的公摊电费又是小区里哪部分公共设施所使用的。一审法院仅仅是依照太阳物业公司单方面发放的收款通知书上载明的公摊电费数，就认定赖炼应缴纳其公摊电费的做法证据不足，没有事实依据。一审法院判决赖炼还要支付6284．15元相关物业费、电费、水费没有依据，赖炼只需支付拖欠的电梯费及生活垃圾费给太阳物业公司。二、一审法院对公摊维修费用的认定存在错误，没有事实和法律依据。根据《物业收费管理办法》第十一条的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：物业共用部位、共同设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用及办公费用等。太阳物业公司所称“公摊维修费”中的水池清理费、化粪池清理费属于太阳物业公司对其物业管理区域清洁卫生费用，而购买胶圈、冷缩水管、直通、弯头等这些小物品，其并没有提供任何证据证明购买这些物品的用途，是用在小区设施维护上还是太阳物业公司自用就更不得而知了。况且购买这些物品的费用都是属于太阳物业公司用于物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护的费用，是太阳物业公司物业服务成本支出，赖炼缴纳的物业费已经包含有这部分费用支出，一审法院认定这部分物业公司成本支出费用为公摊维修费用，由赖炼承担支付，显然没有事实和法律依据。三、一审法院认定支持太阳物业公司2011年2月前的诉讼请求没有依据。太阳物业公司每月都会向小区各户发放收款通知单，赖炼则每月要缴纳相关合理费用，因此合同规定的各项权利义务都是分段分期的，都是独立的，过了两年的诉讼时效就不应得到相应的法律保护，不能用整个合同来衡量不同时间内的独立权利义务。一审判决违背了诉讼时效维护权益稳定的原则，是不合理的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判赖炼只需支付给太阳物业公司2011年2月至2012年9月30日的电梯费1077．3元、生活垃圾费140元，适当降低一审判决过高的滞纳金，本案一、二审诉讼费由太阳物业公司承担。当事人二审的争议焦点是：1、赖炼是否欠太阳物业公司的物业管理费、水电费？欠费多少？2、太阳物业公司要求赖炼支付2011年2月之前的物业管理费用是否已超过诉讼时效？3、赖炼是否应支付迟延交纳物业管理费用的滞纳金？滞纳金的标准是否过高？二审期间，双方当事人除陈述诉辩主张外，未提供新证据。双方当事人对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：上诉人太阳物业公司与上诉人赖炼签订的《太阳广场前期物业委托合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应恪守履行。太阳物业公司向赖炼提供物业管理服务，赖炼则应依约支付物业管理服务费及太阳物业公司代缴的水电费、垃圾清理费等费用。《太阳广场前期物业委托合同》是一个持续的、履行期限较长的合同，具有相对的连续性和稳定性，因该物业服务合同产生的分期物业管理费用，实质为同一笔债务，具有整体性。如果从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂了同一笔债务的整体性，致使债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，无疑影响合同双方之间的信任和合作关系，也背离诉讼时效制度所追求的效率价值目标，故连续拖欠或有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。现双方订立的《太阳广场前期物业委托合同》仍在履行，太阳物业公司基于该合同提出的各项诉讼请求，并未超过诉讼时效。赖炼主张太阳物业公司所提的诉讼请求已超过诉讼时效，理由不充分，本院不予支持。赖炼所购买的B1505号房（面积162.41平方米）为住宅，一审法院据此根据《太阳广场前期物业管理委托合同》中的有关约定，计算确定赖炼应支付2009年1月至2012年9月（共45个月）的物业管理费7673.85元正确，本院予以维持。太阳广场小区建成时间较早，供水、供电单位并未直接向小区业主收取有关费用，太阳物业公司受其委托负责小区水电费的代收代缴收费服务，其通过采用抄表记录方式制表核算各业主的水电费及应负担的水电公摊费。一审法院根据太阳物业公司提交的原始抄表记录、代缴水电费发票、核算表及收款通知书等证据，认定赖炼2009年5月至2012年9月期间的水电费（含公摊）分别为水费2307.6元、电费12897.9元，并无不当，本院予以维持。赖炼否认上述期间产生的水电费，证据不足，理由不充分，本院不予采信。赖炼提交的中国工商银行现金存款凭条、凭证，显示赖炼在2010年至2012年期间存入太阳物业公司银行帐户16595.2元，并填写了款项来源，一审法院据此认定赖炼向太阳物业公司支付了物业管理费、水电费共计16595.2元，证据充分，本院予以维持。太阳物业公司不确认赖炼向其支付的上述费用，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，一审法院认定赖炼应支付的物业管理费、水电费为22879.35元，已支付16595.2元，并据此判令赖炼向太阳物业公司支付物业管理费、水电费6284.15元正确，本院予以维持。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”太阳广场小区是南宁市区内建成相对较早的小区，本案中并无证据显示赖炼等业主交纳了专项维修基金，故对于小区内物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所产生的维修费用，应当由全体业主共同负担。本案双方当事人对一审判决查明太阳物业公司2009年7月至2012年7月期间为维修管道、清洗水池、化粪池等共支出47220元无异议，对此应予确认。但其中2011年10月11日支出监控设备费3350元属于太阳物业公司为提升自身物业管理能力所支出的费用，不应由小区各业主负担。一审法院根据太阳物业公司提交的缴纳垃圾处理费发票、核算表及收款通知书等证据并结合上述物业管理条例规定，确定赖炼应负担2009年5月至2012年9月期间的生活垃圾费346.5元及维修公摊费777.2元（即805.5元-28.3元），并无不当，本院予以维持。赖炼不愿意承担维修公摊费777.2元，理由不充分，本院不予支持。《太阳广场前期物业委托合同》约定赖炼不按合同约定的收费标准和时间交付有关费用的，从逾期之日起按每天3‰支付滞纳金。该滞纳金的性质是违约金，赖炼提出该违约金约定标准过高，要求调整。因3‰／日即为109.5%／年，明显过高，而太阳物业公司又不能提供充分证据证明其因赖炼逾期付款所造成的实际损失，因此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定并结合本案实际情况，酌情确定赖炼应付的滞纳金为1200元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人太阳物业公司、赖炼上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元（上诉人太阳物业公司、赖炼已分别预交），由太阳物业公司、赖炼各负担629元，由本院分别退回上诉人太阳物业公司、赖炼各629元。本判决为终审判决。审 判 长 李 涛代理审判员 陈 杨代理审判员 吴 宁二〇一三年十一月二十日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”