（2013）穗海法民三初字第2375号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-06-30
案件名称
涂国钧与吴凯、张春燕商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂国钧,吴凯,张春燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款
全文
广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗海法民三初字第2375号原告涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地。委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。被告吴凯，男，1978年11月25日出生，汉族，户籍地址被告张春燕，女，1983年2月23日出生，汉族，户籍地址。委托代理人吴凯，广东恒福律师事务所律师，又是本案原告之一。原告涂国钧诉被告吴凯、张春燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄京穗、被告吴凯（也是被告张春燕的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2011年1月22日签订《商铺买卖合同》，约定：被告购买原告的商铺，被告以按揭方式支付商铺的余款，本合同生效后的210个工作日内，由原告负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，被告应提供必要的文件及配合。2011年9月5日，原告向被告发出通知，要求被告于9月中旬前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理按揭及委托公证手续。但在合同履行过程中，出现下列情势变更情形导致合同条款必须要变更。广州市房管局及银监会根据政府对房产市场调控工作的需要出台一系列新的调控政策，新政策规定自2011年10月1日起属于存量房交易当事人签订合同是选择按揭方式付款的，必须有银行在存量房网上交易系统创建同贷信息后，房地产登记部门才受理申报交易手续。新政策的出台迫使买受人必须在申请办理银行按揭手续后才可到交易中心申办房产过户手续。由于原、被告双方签订合同时无法预见到新政策何时出台及具体内容，因此在合同条款中没有约定以被告向原告提供办理银行按揭贷款文件作为申请办理产权交易过户手续的前提条件。原告若继续按原合同15条约定执行，如被告在210个工作日内不办理按揭、不在银行和房管局交易联网系统创建同贷信息，原告将不可能为被告申办该商铺的交易过户手续。双方在原合同第15条约定的210个工作日内办理过户手续、完成交易的合同目的将无法实现，也将导致原告因新政的出台面临违约，对原告构成明显不公。综上，依照《合同法的解释（二）》第26条的规定，起诉要求：1、将原、被告双方签订的《商铺买卖合同》第15条变更为：“自买受人向出卖人提供银行按揭同意贷款文件后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案的商铺买卖合同约定，原告须在合同生效后210个工作日内为被告申办商铺的交易过户手续。如果原告认为上述合同条款难以履行，理应在上述履行期限届满之前通知被告并请求与被告进行协商变更，现上述履行期限早已届满，而在履行期限届满之前原告从未基于本案主张的事由对该合同条款提出异议，也没有向被告提出过协商变更该履行期限的请求。关于原告提出的房管部门出台的新规定，若以按揭方式付款需要有银行创建的同贷信息才能办理交易过户手续的观点，被告不同意。首先《商铺买卖合同》并未约定必须办涉案商铺的按揭贷款手续，方才办理交易过户手续，其次，合同第4条已明确约定，在无法办理按揭的情况下，原告可以要求被告一次性付清尾款，不存在因为无法办理按揭而导致无法过户的情况。原告提出本案的变更合同诉讼已经超过了一年的除斥期限。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求，尽快判决。另补充：1、本案的商品买卖合同已解除，没有变更的基础，至合同签订之后，被告从未收到原告关于办理本案交易过户或者按揭手续的通知。根据合同第15条规定，原告应在合同生效后210个工作日内办理过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出解除本合同。原告一直没有通知被告办理交易过户手续，事实上至今也从未办理交易过户手续。原告在2012年6月20日通过EMS特快转递向两被告邮寄出关于解除买卖合同的通知，该合同至两被告收到通知之日起已经解除了。原告称在2011年9月5日向被告发出了关于办理房产证相关手续的通知及附件，事实上两被告从来没有收到该通知，而且根据原告的证据5邮件详情单及妥投证明，原告邮寄的地址根本不是买卖合同上被告写明的地址，邮件是由叫孑萍的人签收，被告根本不认识孑萍，也没有授权孑萍收取邮件。2、本案不存在继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的情形，原告所提交的相关政策没有任何一条规定称按揭手续是交易过户的前提条件，即根据相关政策的规定，没有规定办理交易过户以办理按揭为前提条件。经审理查明，2010年9月26日，原告经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为原告，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月22日，广州市万城商业经营管理有限公司代原告涂国钧（出卖人）与两被告（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层70号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为390000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月28日前支付全部房价款的51%（包含定金）200000元，余下房价款190000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人己付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。2013年8月22日，原告向本院提起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上述《商铺买卖合同》约定，出卖人须在合同生效后的210个工作日内为买受人申办商铺的交易过户手续。如果原告认为上述合同条款难以履行，也理应在上述履行期限届满之前通知被告并请求与被告进行协商变更，现上述履行期限早已届满，而在履行期限届满之前原告从未基于本案主张的事由对该合同条款提出异议，也没有向被告提出过协商变更该履行期限的请求。现原告单方要求将上述条款中的“本合同生效后的210个工作日内”变更为“自买受人向出卖人提供银行按揭同意贷款文件后的210个工作日内”，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款的规定，判决如下：驳回原告涂国钧的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 俊二〇一三年十一月二十日书记员 赖佩明谢晓敏 微信公众号“”