（2013）港民初字第796号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2018-12-18

案件名称

马文景与防城港市麒胤房地产集团有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

防城港市港口区人民法院

所属地区

防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

马文景；防城港市麒胤房地产集团有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条

全文

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民事判决书（2013）港民初字第796号原告马文景，男，1979年3月9日出生，汉族，住所地防城港市港口区。委托代理人王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司，住所地防城港市港口区北部湾大道西湾华庭小区办公楼**。法定代表人黄泓铭，该公司董事长。委托代理人李佳潞，广西精一律师事务所律师。委托代理人刘源，广西精一律师事务所律师。原告马文景诉被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司（以下简称麒胤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序于2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告马文景的委托代理人王旭东，被告麒胤公司的委托代理人李佳潞、刘源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月23日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区长山新区“西湾华庭”5栋2单元1009号房，总价款为274280元，并约定被告应于2012年3月30日前将“经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位一起组织验收合格”的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告向被告支付购房款274280元，已经完全履行了付款义务，但被告未按合同约定的日期将房屋交付给原告使用。截止到2013年5月1日，被告共逾期交房达396天。按照双方签订的合同第九条的约定，被告应向原告支付购房款每日万分之三的逾期交房违约金，共计32584.46元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付2012年3月31日至实际交房之日止的逾期交房违约金32584.46元（暂计至2013年5月1日，以后按购房款每日万分之三计至实际交房之日止）；二、诉讼费用由被告承担。原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，以证明被告应在2012年3月30日前交房，逾期交房则应按购房款每日万分之三支付逾期交房违约金；2、收款收据，以证明原告已按合同约定支付全部购房款；3、入伙通知书，以证明被告通知原告办理房屋交付手续。被告辩称，其没有违反合同约定交房，应驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证，以证明被告的诉讼主体资格；2、第二期防城港市房地产企业服务日活动纪要、亿港自来水有限公司证明，以证明被告在本案中不存在逾期交房的情形；3、气象资料证明，以证明该商品房工程所在地在2010年4月1日至2012年3月31日因降雨影响工程进度的天数；4、《关于请求协调针鱼岭村民阻挠“西湾华庭”项目工地农民工与村民打架的情况反映的报告》，以证明针鱼岭村民的阻挠致使被告无法正常施工的事实；5、“西湾华庭”交房通告，以证明被告的交房时间；6、建设工程质量竣工验收意见书，以证明被告建设主体工程竣工时间以及工程质量合格；《供水合同》、《管道安装协议》及相应凭证，以证明被告交付的商品房符合合同的约定及法律的规定，不存在违约情形。经审理查明，2010年11月23日，以原告为买受人与以被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以单价2000元每平方米的价格将西湾华庭5号楼2单元1009号房卖给买受人，房屋总价款为274280元。该合同约定：“……第八条出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位一起组织验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因市政配套未能完善造成自来水、生活用水不能按时供给买受人使用的，推迟房屋使用时，出卖人不承担违约责任；3、合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的。……第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天自实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下1、2种方式处理：1、通知书按本《商品房买卖合同》上买受人所留地址寄送，如因买受人所留地址、姓名或联系电话不详或不真实，致使通知书无法寄达或造成其他后果的，出卖人不承担责任；2、在出卖人发出收房书面通知后，买受人未按书面通知确定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续的，视为出卖人已按书面通知确定的交房时间将合格房屋交付给买受人使用，由买受人承担房屋交付后的全部法律责任，并由买受人承担该房屋同期的物业管理费。在迟延接收房屋的买受人清偿应缴欠款（包括但不限于物业管理费）之前，出卖人有权拒绝办理实际交接手续……”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2012年4月17日，原告所购买商品房所在的5号楼经五方验收合格。被告开发的西湾华庭项目所在的北环路因市政道路路面改造工程完成后才具备管道施工条件，防城港市亿港自来水有限公司（以下简称亿港公司）随即进行该路段的供水管道敷设，并于2013年1月25建成通水。2013年4月6日，被告与亿港公司签订《供用水合同》。同日,被告与亿港公司入股的防城港精亿水电安装工程有限公司（以下简称精亿公司）签订《供水管道安装工程协议》，约定精亿公司在收到被告支付的工程款后即及时备料开工建设，并在25个工作日内完成从亿港公司敷设的主管道到被告开发的西湾华庭小区围墙边的供水管道安装工程。2013年4月25日，被告以邮寄《入伙通知书》及在《防城港日报》刊登交房通告的方式告知原告于2013年5月1日起办理收楼入住手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、银行借款借据、《建设工程质量竣工验收意见书》、亿港公司《证明》、《供用水合同》、《供水管道安装工程协议》、交房通告、《入伙通知书》及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，关于被告的交房时间是否符合合同约定的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2012年3月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位一起组织验收合格的商品房交付原告使用。被告通过登报等方式通知业主于2013年5月1日办理交房手续，故被告的实际交房日期应为2013年5月1日，在交房时间上晚于上述合同约定的交房时间，但是在该条款中双方以但书的形式约定三种出卖人可以据实予以延期的例外情形，其中第二种为“因市政配套未能完善造成自来水、生活用电不能按时供给买受人使用的，推迟房屋使用时，出卖人不承担违约责任”，并在该条内容添加下划线、加粗字体，以提醒合同相对方注意。本案中，被告开发的西湾华庭项目所在路段因市政道路路面改造工程，2013年1月25日亿港公司才将供水主管道建成通水，而要将主管道的水引入西湾华庭小区还需实施供水管道安装工程，而被告与精亿公司签订的《供水管道安装工程协议》确定被告完成该工程需要25个工作日。因此，被告逾期交房应承担违约责任的时间，理论上应从2013年2月28日起算至2013年4月30日（从2013年1月26日起，完成供水管道安装需工作日25天，加节假日8天，共33天，故从2013年2月28日起算）。据此，被告共逾期62日。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，本案中，原告要求继续履行合同，故被告应按原告已支付房价款每日万分之三支付违约金5101.61元（274280元×62天×0.0003）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司向原告马文景支付逾期交房违约金5101.61元。案件受理费614元,减半收取307元，由原告马文景负担207元，被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司负担100元。原告马文景已预交的307元案件受理费本院不予退还，由被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司应负担的案件受理费由其在履行债务时一并支付给原告马文景。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费614元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　　李明娟二〇一四年三月二十八日书记员　　黄　馨相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。